Walne zgromadzenia same zadecydują o dopłatach do przekształceń mieszkań lokatorskich. Zarządy i członkowie spółdzielni będą mogli zaskarżyć uchwały o przekształceniach do sądu. Ministerstwo Infrastruktury nakazuje, aby umowy o przekształcenie prawa do lokalu miały formę aktu notarialnego.
Trwają konsultacje społeczne nad przygotowanym przez Ministerstwo Infrastruktury projektem nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zaproponowane przepisy mają przede wszystkim uprawniać członków spółdzielni do decydowania o tym, czy ich zarządy mają w dalszym ciągu przekształcać mieszkania lokatorskie za symboliczną złotówkę, czy powinny pobierać od lokatorów wnioskujących o wyodrębnienie własności lokali także dodatkowe opłaty. Przygotowane zmiany w przepisach mają przede wszystkim dostosować ustawę o spółdzielniach do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r. (sygn. akt P 16/09).

Dopłaty określi uchwała

Obowiązujące przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewidują, że do przekształcenia mieszkania lokatorskiego i nabycia jego własności potrzebna jest spłata przypadających na lokal kosztów budowy oraz nominalnej kwoty umorzenia kredytu, który spółdzielnia otrzymała kilkadziesiąt lat temu w ramach pomocy państwa. Należy też uregulować zaległe opłaty czynszowe. Przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury projekt nowelizacji wprowadza zapisy pozwalające członkom spółdzielni podjąć samodzielną decyzję w sprawie wprowadzenia dodatkowej (oprócz obecnie obowiązującej) opłaty przy przekształcaniu mieszkań lokatorskich. Od 31 grudnia 2009 r. miałoby o tym przesądzać w drodze uchwały walne zgromadzenie członków.
Co się zmieni w przepisach
Tak jest
O wysokości opłat przy przekształceniu mieszkań lokatorskich decyduje ustawa
Tak będzie
Spółdzielcy będą mogli wprowadzić dodatkową opłatę za nabycie własności lokalu i ustalić jej wysokość
- Uchwała walnego zgromadzenia miałaby zastosowanie do wniosków o przekształcenie, które zostałyby złożone po dniu, w którym stała się ona prawomocna. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że zarówno członek spółdzielni, jak i jej zarząd mogą zaskarżyć taką uchwałę do sądu. Powstaje więc pytanie, jak w praktyce uda się skutecznie wprowadzać w życie i realizować nowe regulacje - zauważa Piotr Schramm, adwokat i partner kancelarii Gessel.
Ministerstwo zaproponowało, by do podjęcia uchwały w sprawie dopłat do przekształceń mieszkań lokatorskich było wymagane poparcie 2/3 członków obecnych na walnym zgromadzeniu (może to być więc nawet garstka spółdzielców). Głosujący będą mogli jednocześnie postanowić o tym, na co przeznaczą wpływy z opłat uiszczonych z tytułu przekształceń.



Spółdzielcy zdecydują o dopłacie

Resort infrastruktury zaproponował, by spółdzielcy podejmowali także decyzję o wysokości dodatkowych opłat. Jednocześnie wprowadził w projekcie ograniczenie, zgodnie z którym nie mogłaby ona przekraczać różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością pełnego wkładu mieszkaniowego lub jego części. Różnica ta miałaby podlegać zmniejszeniu o 50 proc. wartości pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości mieszkania (o ile spółdzielnia z takowej skorzystała). Projektowana nowelizacja nie określa szczegółowych zasad dla uchwalenia opłaty, wskazując jedynie opisowo na jej wartość maksymalną.
- Pobieranie dodatkowych opłat jest nieuzasadnione i ma charakter kary za wyodrębnienie swojego mieszkania z pewnego rodzaju współwłasności, bez względu na cel przeznaczenia tych opłat. Nie widzę żadnego powodu, aby opłaty wnoszone np. na fundusz remontowy lub inny cel związany z eksploatacją lub utrzymaniem nieruchomości miały być różnicowane w zależności od statusu mieszkania - podkreśla Stanisława Mach, prezes SM Projekt w Gorzowie Wielkopolskim.
Co się zmieni w przepisach
Tak jest
Do przekształcenia mieszkania lokatorskiego wymagana jest spłata reszty kosztów budowy lokalu, nominalnej kwoty umorzenia państwowego kredytu i uregulowania opłat czynszowych
Tak będzie
Walne zgromadzenie może wprowadzić dodatkową opłatę nieprzekraczającą różnicy pomiędzy ceną rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością pełnego wkładu mieszkaniowego lub jego części
Zdaniem mecenasa Piotra Schramma, nie wiadomo także, jak technicznie ma być realizowane określanie wysokości opłat - czy osobno dla każdego lokalu, czy zbiorczo.
- Dziwne jest to, że spółdzielnie, które obecnie wspominają o woli dochodzenia od Skarbu Państwa odszkodowań za przekształcenia za złotówkę, mogłyby jednocześnie kontynuować takie przekształcenia, gdyby taka byłaby wola walnych zgromadzeń - zauważa Piotr Schramm.

Przekształcenia lokali

Projekt noweli przesądza wprost o poszerzeniu katalogu opłat, które muszą wnieść osoby przekształcające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność. Wnioskujący spółdzielcy, oprócz spłaty kosztów związanych z budową mieszkania i bieżącego zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych, będą musieli wpłacić na rachunek spółdzielni nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na lokal. Obowiązek spłaty nie będzie odnosił się jednak do tych członków, którzy podpiszą akty notarialne po upływie 15 lat od ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
- Przepis ten jest tylko formalnym spełnieniem wyroku Trybunału i nie będzie miał praktycznego zastosowania z prostego powodu. Z 2,5 mln mieszkań własnościowych mniej niż 600 tys. wybudowano od razu jako spółdzielcze własnościowe. Z kolei z tej puli tylko kilka tysięcy uzyskały rodziny najzamożniejsze, które było stać na wniesienie całego kosztu budowy przed zamieszkaniem. Tylko takie osoby korzystały z umorzenia od 20 do 24 proc. w zależności od obowiązujących przepisów. Poza tym ostatnie mieszkanie, które mogło być wybudowane jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i finansowane kredytem długoterminowym, powstało na początku lat 90. - wyjaśnia Ryszard Jajszczyk, dyrektor biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.
Co się zmieni w przepisach
Tak jest
Do wyodrębnienia własności mieszkania spółdzielczego własnościowego lokatorskiego konieczna jest spłata reszty kosztów budowy lokalu i uregulowania opłat eksploatacyjnych
Tak będzie
Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo zostało ustanowione nie dłużej niż 15 lat temu, do wyodrębnienia własności lokalu konieczna jest spłata nominalnej kwoty pomocy finansowej udzielonej przez państwo



Trzy miesiące na rozpatrzenie

Zdaniem części zarządów spółdzielni i niektórych prawników, jednym z głównych źródeł praktycznych problemów z realizacją ustawowych wymogów dotyczących przekształceń mieszkań lokatorskich był zbyt krótki, bo trzymiesięczny termin na definitywne załatwienie wniosków o przekształcenie. Opóźnienie usprawiedliwione było tylko wówczas, gdy budynek był posadowiony na gruncie posiadającym nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługiwało prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu. Resort infrastruktury zaproponował, by termin ten biegł także dopiero od momentu wejścia w życie uchwały zarządu określającej przedmiot odrębnej własności lokalu lub orzeczenia sądu, w przypadku gdy uchwała ta została zaskarżona do sądu.
W ustawie ma się znaleźć także regulacja nakładająca na sąd obowiązek orzekania w sprawach powództw związanych z bezpodstawnym opóźnieniem przekształceń przez zarządy. Będzie musiał to robić w terminie nie dłuższym niż 30 dni od dnia wpływu powództwa. Sąd miałby orzekać o przeniesieniu prawa własności lokalu według zasad obowiązujących w dacie złożenia wniosku do spółdzielni. Co ważne, zgodnie z propozycją resortu, koszty takiego postępowania miałby pokrywać Skarb Państwa, a nie jak jest obecnie spółdzielnia.
Co się zmieni w przepisach
Tak jest
Sądy nie mają ustawowo zakreślonego terminu na rozpoznanie pozwów na bezczynność spółdzielni w związku z przekształceniem
Tak będzie
Sądy będą miały 30 dni na rozpatrzenie pozwów

Powrót spółdzielczej własności

Kolejną zmianą ma być rozszerzenie katalogu ustawowych przypadków, w których będzie dozwolone ustanawianie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Obecnie jest to możliwe, gdy żąda tego lokator, i to w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. W projekcie przewidziano z kolei, że ustanowienie takiego ograniczonego prawa rzeczowego ma być dopuszczalne m.in. w przypadku, gdy lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu. Projekt zakłada także przedłużenie okresu, w jakim spółdzielnie będą mogły dokonywać tego rodzaju przekształceń do 31 grudnia 2012 r. Obowiązujące przepisy ustawy przewidują, że będzie to możliwe tylko do 31 grudnia 2010 r.
Co się zmieni w przepisach
Tak jest
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można ustanawiać, gdy spółdzielnia nie ma prawa własności lub użytkowania gruntu
Tak będzie
Ustanawianie spółdzielczej własności będzie możliwe także, gdy lokal znajduje się na nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym i w przypadku braku uchwały o przedmiocie odrębnej własności lokali
- Zmiana jest potrzebna. Są różne uwarunkowania prawne, które często nie zależą od dobrej woli spółdzielni, bo toczą się długotrwałe procesy sądowe, czy są zgłaszane roszczenia byłych właścicieli gruntów. Jeżeli w żaden sposób nie jest możliwe szybkie zakończenie spraw prawnych dotyczących gruntu, to ludzie w tych budynkach nie mogą dokonywać przekształceń - podkreśla Ryszard Jajszczyk.
Nowela ma rozwiać również wątpliwości co do formy zawierania umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wiele spółdzielni dokonywało takich czynności w zwykłej formie pisemnej, lecz notariusze wskazywali na nieważność takich umów z powodu wymaganego przez kodeks cywilny aktu notarialnego. Przepisy zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury nakazują wprost, że takie umowy pod rygorem nieważności muszą mieć formę pisemną.
ILE MOŻE DODATKOWO KOSZTOWAĆ PRZEKSZTAŁCENIE
Wartość mieszkania lokatorskiego: 360 tys. zł (60 mkw. po cenie 6 tys. za mkw.)
Kwota umorzonego kredytu (zwaloryzowana do aktualnej wartości rynkowej) - 30 proc.
Pełny wkład mieszkaniowy - kolejne 50 proc.*
Dodatkowa opłata, której może zażądać walne zgromadzenie** - 360 000 zł x 0,3 x 0,5 = 54 000 zł.
* Jeśli wkład mieszkaniowy nie został w pełni wniesiony, to opłata wzrośnie o 50 proc. niewniesionej, zwaloryzowanej części wkładu mieszkaniowego.
** Dodatkowa opłata nie dotyczy przekształceń dokonywanych na podstawie ustawy o pomocy państwa (...) przy jednorazowej spłacie kredytu.