Sprawa dotyczyła rozliczenia nakładów na utrzymanie nieruchomości (którą była działka z pawilonem handlowym), którą miała w użytkowaniu wieczystym spółka jawna należąca do państwa B., prowadzących w mieście Z. piekarnię oraz cukiernię. Została ona kupiona przez spółkę od poprzedniego użytkownika wieczystego.



Jednak kilka lat po tym fakcie musiała się one zmierzyć z pozwem miasta, żądającym rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Oddanie nieruchomości w takie użytkowanie obwarowane było bowiem warunkami. Użytkownik był zobowiązany do uporządkowania działki i przebudowy istniejącego pawilonu handlowego na budynek handlowo-usługowy. Inwestycja miała rozpocząć się nie później niż 18 miesięcy od daty oddania nieruchomości, a zakończyć nie później niż po pięciu latach. Ponieważ działka znajdowała się w ścisłym centrum miasta – na tamtejszej starówce – przebudowa w praktyce oznaczała rozbiórkę dotychczasowego pawilonu i budowę trzykondygancyjnej kamienicy, takie warunki zabudowy przewidywał zresztą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Wspólnikom spółki B. nie udało się jednak rozpocząć inwestycji w terminie. W efekcie sąd okręgowy przychylił się do wniosku gminy i rozwiązał umowę użytkowania wieczystego, nakazując zwrot nieruchomości.
Wspólnicy zwrócili nieruchomość, ale zażądali wynagrodzenia z tytułu zwrotu budynku – pawilonu handlowego. Przewiduje taką należność art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147), zgodnie z którym w razie wygaśnięcia lub rozwiązania użytkowania wieczystego przed terminem, użytkownikowi przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Powinno być ono równe ich wartości określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
Zaczął się spór, gdyż gmina uznała, że za pawilon nie powinno należeć się wynagrodzenie. Jej zdaniem nie miał on żadnej wartości, gdyż był przeznaczony do rozbiórki, zgodnie z planem zagospodarowania. Nie mógł być więc przedmiotem obrotu, a zatem nie można było ustalić wynagrodzenia. Odmiennego zdania byli wspólnicy spółki, wskazując, że wynagrodzenie powinno być oparte o wycenę rynkową, gdyż budynek po rozwiązaniu użytkowania wieczystego i zwrocie do zasobów gminy nadal był użytkowany, gmina przez pewien czas go wynajmowała.
Sąd I instancji uznał roszczenia spółki i zasądził wynagrodzenie – około 340 tys. zł, w oparciu o wycenę rynkową. Sąd II instancji zmienił orzeczenie i ustalił wynagrodzenie w oparciu o tzw. wartość odtworzeniową, określoną w art. 150 ust. 1 pkt 3 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, było ono znacznie niższe i wynosiło już tylko niespełna 170,5 tys. zł.
Skargi kasacyjne złożyły obie strony procesu, ale nie zostały one uwzględnione – skarga spółki została w całości oddalona, zaś skarga gminy spowodowała zwrot sprawy do ponownego rozpoznania w zakresie dotyczącym kosztów procesowych, natomiast co do meritum wyrok apelacyjny został utrzymany.
– Sąd II instancji wyszedł z założenia, że przy ustalaniu wynagrodzenia należy przyjąć wartość odtworzeniową nieruchomości, i to rozstrzygnięcie Sąd Najwyższy w pełni aprobuje – powiedział sędzia Marian Kocon.
Nie można bowiem przyjąć, że budynek posadowiony na nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym nie ma żadnej wartości w sytuacji, gdy jest ona uwzględniana przy określaniu należności z tytułu użytkowania wieczystego.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 18 stycznia 2018 r. sygn. V CSK 242/17. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia