Omawiana nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej „ustawa”) jest pierwszą tak istotną zmianą tej ustawy od początku jej obowiązywania, czyli od 1 stycznia 1983 r. Utrzymanie przepisów ustawy w dotychczasowym brzmieniu przestało już odpowiadać potrzebom obrotu, a nawet go utrudniało. Z tych powodów ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie rozwiązań, które czynić będą hipotekę bardziej nowoczesnym, skutecznym i przede wszystkim elastycznym sposobem zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych.

Bez podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną

Ustawodawca postanowił, że wierzytelności będą zabezpieczane jednym rodzajem hipoteki. Będzie to po prostu „hipoteka”, bez dodatkowego określenia. Ta nowa hipoteka będzie mogła zabezpieczać wszystkie rodzaje wierzytelności, które do tej pory zabezpieczane były bądź hipoteką zwykłą, bądź kaucyjną. A zatem niezależnie od tego, czy wysokość kredytu będzie ściśle określona, czy też nie, czy wierzytelność będzie istniejąca, czy przyszła, stosować będzie można tą samą hipotekę. Nowa hipoteka oparta będzie na modelu hipoteki kaucyjnej, co oznacza, że będzie miała najwięcej cech tej właśnie hipoteki. Między innymi zabezpieczać będzie wierzytelność do oznaczonej sumy najwyższej stanowiącej górną granicę, powyżej której wierzytelności nie będą mogły być już w ramach hipoteki zaspokojone.

Odsetki i inne należności

Hipoteka oprócz wierzytelności głównej, czyli np. wierzytelności banku z tytułu spłaty kredytu, będzie zabezpieczać również odsetki, koszty postępowania, a także inne roszczenia o świadczenia uboczne. Świadczenia uboczne to takie świadczenia, które by nie powstały, gdyby nie było świadczenia głównego. Zalicza się do nich między innymi prowizje i inne opłaty wynikające z umowy o kredyt. Warto zaznaczyć, że z mocy prawa zabezpieczeniem będą objęte wszystkie odsetki – ustawowe, kapitałowe, o stałej, jak i zmiennej stopie. Jedyny warunek jest taki, aby mieściły się w sumie hipoteki. Również z mocy prawa i przy zachowaniu powyższego warunku zabezpieczeniem hipotecznym objęte będą przyznane koszty postępowania. Natomiast w przypadku innych roszczeń o świadczenia uboczne reguła ta nie ma zastosowania. Warunkiem objęcia ich zabezpieczeniem jest wyraźne wskazanie tych wierzytelności w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Nakłada to na banki konieczność szczegółowego określenia każdego z rodzajów zabezpieczonych wierzytelności w wydawanych na mocy art. 95 prawa bankowego oświadczeniach o ustanowieniu hipoteki, ewentualnie kontrolowanie zamieszczenia odpowiednich postanowień w aktach notarialnych, jeśli oświadczenia woli składane w tej formie będą podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Z uwagi na równoległą nowelizację art. 1025 par. 3 kodeksu postępowania cywilnego w razie wszczęcia egzekucji z nieruchomości wszystkie objęte zabezpieczeniem hipotecznym roszczenia o świadczenia uboczne zaspokajane będą do wysokości sumy hipoteki wraz z należnością główną w tej samej uprzywilejowanej piątej kategorii.

To jest tylko część artykułu, zobacz pełną treść w e-wydaniu Dziennika Gazety Prawnej: Co zmienia się w ustawie o księgach wieczystych i hipotece w 2011 r.
W pełnej wersji artykułu:
- Zabezpieczenie wielu wierzytelności
- Waluta kredytu i hipoteki
- Problematyka umów ramowych
- Zmniejszenie sumy hipoteki
- Konsorcjum wierzycieli
- Zakup nieruchomości od dewelopera
- Zastąpienie wierzytelności
- Lepsze miejsce dla hipoteki
- Wydzielenie mieszkania z obciążonej hipoteką nieruchomości
- Prawo do żądania zmniejszenia sumy hipoteki
- Zabezpieczenia hipoteczne po wejściu w życie ustawy