Fakt, że nieruchomość leży na terenie dawnego cmentarza, ma zasadnicze znaczenie dla umowy jej sprzedaży – orzekł wczoraj Sąd Najwyższy.
Michał P. wraz z kilkoma osobami posiadali nieruchomość w atrakcyjnym miejscu przy ulicy Gwarnej we Wrocławiu. Początkowo chcieli sami ją zabudować. Stwierdzili jednak, że nie mają wystarczającego doświadczenia, więc sprzedadzą działkę deweloperowi.

Miejsce pochówku

Ten zażądał dokumentów: odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz projektu architektonicznego. Wypis z planu miejscowego określał, że teren objęty jest ochroną konserwatorską z uwagi na zabytki archeologiczne.
Deweloper przygotował projekt umowy przedwstępnej. Strony nie mogły od razu zawrzeć umowy sprzedaży, bo nieruchomość była zadłużona. Do podpisania kontraktu dojdzie w ciągu 14 dni po przedstawieniu nabywcy odpisu z księgi wieczystej z wykreślonymi hipotekami. Strony umówiły się na cenę 6 mln zł, w tym zadatek w wysokości 2 mln zł, który został wpłacony przez spółkę i wpisany do księgi wieczystej nieruchomości.
Po podpisaniu umowy przedwstępnej deweloper zmienił swój plan i uznał, że woli wybudować biurowiec. Zamówił więc nowy projekt architektoniczny. Dowiedział się przy tym, że przed rozpoczęciem realizacji inwestycji trzeba będzie przeprowadzić na tym terenie prace archeologiczne. Działka znajduje się bowiem na terenie dawnego cmentarza żydowskiego.
Spółka, której udziałowcami były osoby tego wyznania, uznała, że z powodów religijnych nie może zrealizować inwestycji. Cmentarz jest bowiem miejscem świętym i nie wolno czerpać zysków z takiego miejsca. Firma poinformowała o tym drugą stronę. Ta jednak uznała, że to nie jej problem. W rezultacie spółka złożyła oświadczenie, że uchyla się od skutków prawnych swojego oświadczenia o nabyciu nieruchomości.
Sprzedający zatrzymali zadatek i pozwali dewelopera. Zażądali wykreślenia z księgi wieczystej hipoteki zabezpieczającej wierzytelność spółki.
Sąd rejonowy uznał, że ich roszczenie jest uzasadnione. W drugiej instancji sprawę wygrała spółka. Ostatecznie trafiła ona do Sądu Najwyższego. Pełnomocnik powodów przekonywał, że teren jak najbardziej nadaje się do zabudowy, ponieważ stoi na niej garaż. Ostatni pochówek miał zaś miejsce w XIX wieku.
– Spółka miała dokumenty nieruchomości przed transakcją i mogła wszystko sprawdzić, tym bardziej że jest profesjonalistą w tej dziedzinie. Ponadto przez lokalizację działki można było się spodziewać takich sytuacji – przekonywał radca prawny Maciej Domagała.
Adwokat spółki Katarzyna Michalkiewicz argumentowała jednak, że zabudowa nie oznacza jeszcze, że teren nie jest miejscem pochówku. W efekcie spółka nie uzyskałaby zgody konserwatora na postawienie biurowca.

W interesie obu stron

Sąd Najwyższy uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Wskazał, że z dokumentów nie wynika, że teren był miejscem dawnego cmentarza, a jedynie jego rejonem. A to jeszcze nie oznacza, że biurowiec powstałby na miejscach pochówku. Trzeba więc dokładnie zbadać teren, by móc to stwierdzić. Fakt ten będzie miał zasadnicze znaczenie dla interpretacji obowiązków stron umowy. Jeżeli okaże się bowiem, że w tym miejscu są groby, wówczas to nie będzie ta sama nieruchomość, na którą strony się umówiły.
SN podkreślił, że sprzedający nie może wykręcać się twierdzeniem, że skoro przedstawił dokumenty, to nic go już nie interesuje. Inwestycja opiewała bowiem na 6 mln zł.
– Wyjaśnienie takich sytuacji powinno być istotne dla obu stron i powinny one ze sobą współdziałać, by ustalić, czy można wykonać umowę na tym terenie – stwierdziła sędzia Bogumiła Ustjanicz.
Wyrok SN z 6 stycznia 2013 r., sygn. akt V CSK 162/12.