Gmina Miasto Szczecin i jedna ze wspólnot mieszkaniowych w tym mieście złożyły do sądu wniosek o wpis w księdze wieczystej służebności gruntowej. Wniosek zawarty był w akcie notarialnym – oświadczeniu o ustanowieniu tej służebności. Przedstawiciele wspólnoty mieszkaniowej oświadczyli w nim, że ustanawiają za zgodą Gminy na określonych działkach służebność drogową polegającą na prawie do przejścia i przejazdu przez bramę na rzecz użytkownika wieczystego (właściciela) działki. Do aktu dołączono protokół z zebrania, zawierający uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na ustanowienie służebności oraz udzielającą zarządowi pełnomocnictwa do złożenia w tej sprawie oświadczenia woli.

Podstawy oceny

Sąd I instancji oddalił wniosek. Stwierdził, że art. 22 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) nie zawiera wyczerpującego katalogu czynności, które przekraczają zwykły zarząd. Wymienione w nim czynności mają charakter przykładowy, stanowiący punkt odniesienia przy każdorazowej ocenie charakteru danej czynności. Podstawą tej oceny powinny być przede wszystkim skutki, jakie dana czynność wywrze na prawa przysługujące właścicielom nieruchomości. Sąd nie zgodził się przy tym ze stanowiskiem gminy, że w sprawie powinien mieć zastosowanie przez analogię art. 21 ust. 3 ustawy, gdyż przepis ten zawiera katalog zamknięty. Nie ma wobec tego podstaw do interpretowania go rozszerzająco.

Gmina odwołała się od tego postanowienia, a sąd apelacyjny uznał, że w sprawie występuje zagadnienie prawne, które powinien rozstrzygnąć Sąd Najwyższy. Zapytał, czy w trybie przewidzianym w art. 21 ust. 3 ustawy wspólnota mieszkaniowa może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego (służebności gruntowej) w celu wykonania uchwały w sprawie, która nie jest wymieniona w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 ze skutkiem dla właścicieli wszystkich lokali?