ORZECZENIE

Przed przystąpieniem do uwłaszczenia swoich członków Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Janowo podjął uchwałę, w której określił wspólną nieruchomość w taki sposób, że miała ona obejmować 51 budynków. Dodatkowo były one położone na kilkunastu działkach poprzedzielanych drogami i nieruchomościami należącymi do osób trzecich. Władze spółdzielni twierdziły m.in., że zmniejszy to koszty remontów budynków i opłaty przy wyodrębnieniu poszczególnych lokali mieszkalnych.

Przyjętą przez zarząd uchwalę zaskarżyli spółdzielcy. Stwierdzili, że takie określenie wspólnej nieruchomości spowoduje faktyczne pozbawienie możliwości wpływania przez nich na przedmiot swojej współwłasności, a podjęcie jakiejkolwiek decyzji wymagającej zgody tak dużej liczby mieszkańców będzie w praktyce niewykonalne. Uniemożliwi to również wspólne decydowanie o ponoszeniu wydatków i ścisłym powiązaniu ich z budynkiem, w którym zamieszkują.

Zasadne powództwo

Sąd Okręgowy w Gdańsku uchylił zaskarżoną uchwałę zarządu spółdzielni i stwierdził, że powództwo jest zasadne. Orzekł, że chociaż ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie reguluje sposobu wyodrębniania własności lokali i nie zakazuje istnienia nieruchomości gruntowych obejmujących większą liczbę budynków, to dorozumianą zasadą ustawową jest wyodrębnienie własności lokali z nieruchomości gruntowej stanowiącej jeden budynek. Tworzenie nieruchomości wielobudynkowych jest zaś sytuacją szczególną. Jest to dopuszczalne tylko wtedy, gdy budynki są zaprojektowane i wykonane w ten sposób, że wydzielenie odrębnych nieruchomości z budynku albo jest niemożliwe, albo niecelowe ze względu na silne funkcjonalne powiązanie budynków.

Zespół architektoniczny

Gdy nieruchomość obejmuje aż 51 budynków położonych w znacznej odległości od siebie, poprzedzielanych drogami i działkami będącymi własnością osób trzecich, nie można mówić o istnieniu jednego spójnego zespołu architektonicznego. Sąd podkreślił też, że intencją ustawodawcy było przyznanie członkom większych praw decyzyjnych i realnego wpływu na decyzje dotyczące budynku, w którym mieszkają. W konsekwencji realizacji zaskarżonej uchwały o utrzymaniu budynku decydowałyby osoby zupełnie z nim niezwiązane. Musiałoby to prowadzić w praktyce na przykład do nieuzasadnionego ekonomicznie przekazywania pieniędzy na nieuzasadnione remonty obiektów.

Uchylona uchwała

W apelacji pozwana spółdzielnia domagała się zmiany wyroku i oddalenia powództwa.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku przychylił się jednak do stanowiska zaprezentowanego przez sąd niższej instancji. Podkreślił jeszcze raz, że uchwała narusza interes spółdzielców i ich uprawnienia wyrażające się w prawie bezpośredniego wpływania na sprawy dotyczące przedmiotu ich własności.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 12 marca 2008 r., sygn. akt I ACa 1029/07