ORZECZENIE

Niejasne sformułowania oraz umieszczanie przez dewelopera w umowach sprzedaży mieszkań postanowień stawiających kupującego w rażąco gorszej sytuacji prawnej stanowią niedozwolone klauzule - stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie. Sąd rozpatrzył zarzuty krakowskiego dewelopera, który zakwestionował niekorzystną decyzję prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz wyrok sądu okręgowego.

Prawo do odstąpienia od umowy

Przedsiębiorstwo budownictwa przemysłowego prowadziło działalność deweloperską polegającą na sprzedaży mieszkań w nowo powstających budynkach. W celu ustalenia odrębnej własności lokali przedsiębiorca posługiwał się wzorcem umownym, w którym umieszczał niejednoznaczne sformułowania, dotyczące m.in. terminów spłaty kredytów. W przypadku spóźnienia się nabywcy lokalu ze spłatą jednej raty sprzedający miał prawo odstąpić od umowy - brzmiał jeden z paragrafów umowy. Natomiast odstąpienie od umowy kupującego było możliwe dopiero wtedy, gdy zwłoka w wykonaniu prac budowlanych i wykończeniowych spowodowana sytuacją administracyjnoprawną lub zdarzeniami losowymi wynosiła więcej niż 90 dni.

Cena wprawdzie była określona w umowach jednoznacznie, ale pojawiały się również paragrafy pozwalające zmieniać ją na wyższą, w przypadku gdy różnica w metrażu zamawianych mieszkań wyniesie ponad 3 proc. w stosunku do pierwotnego planu.

Interesy konsumenta naruszone

W wyniku skarg kupujących mieszkania Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wszczął postępowanie wyjaśniające przeciwko spółce. Postępowanie zakończyło się decyzją, w której prezes UOKiK stwierdził, że krakowski deweloper posługiwał się w umowach z kupującymi niedozwolonymi klauzulami, które stawiały klientów w rażąco gorszej sytuacji. Organ zakazał stosowania nierównoprawnych postanowień umownych.

Od decyzji prezesa UOKiK przedsiębiorca odwołał się do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie, który dokonał oceny prawnej zbieżnej z organem.

Przedsiębiorca nie dał jednak za wygraną i wniósł apelację do Sądu Apelacyjnego w Warszawie. Została ona oddalona. Sędziowie uznali wyrok sądu okręgowego za słuszny i podzielili argumenty zarówno prezesa UOKiK, jak i sądu I instancji. Mocną podstawę prawną do powyższego rozstrzygnięcia stanowi, zdaniem sądu apelacyjnego, art. 3851 kodeksu cywilnego, który stanowi jednoznacznie, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie (tzn. na które nie ma on rzeczywistego wpływu) nie wiążą go, gdy rażąco naruszają jego interesy. Sąd apelacyjny uznał, iż interesy konsumentów były rażąco naruszane m.in. na skutek wydłużania przez dewelopera 90-dniowego terminu, uzasadniającego zwłokę wykonaniu robót budowlanych. Sąd podkreślił, że spółka jest profesjonalistą działającym na rynku i powinna mieć wiedzę o dopuszczalnych przez prawo zdarzeniach wyłączających odpowiedzialność dewelopera. Stosowane przez niego zastrzeżenie o możliwości rozciągania 90-dniowego terminu wskazywało, że przedsiębiorca chciał ukryć zaistniałe z jego winy zdarzenia budowlane - podkreślił sąd apelacyjny w ustnych motywach wyroku.

Podwyższanie ceny

Sąd odwoławczy zakwestionował także postanowienia dotyczące ustalania ceny mieszkań, a zwłaszcza gdy chodzi o okoliczności jej zmiany po podpisaniu umowy. Zdaniem sądu uzasadnianie podwyżki faktem różnic w metrażu mieszkania w stosunku do pierwotnego planu, wypełnia przesłanki z art. 3853 pkt 20 k.c. Zgodnie z przepisem niedozwolonym postanowieniem jest przyznanie sprzedającemu uprawnienia do odmiennego określenia lub podwyższenia ceny bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od niej.

Sygn. akt VI ACa 400/08c