Taki akt musi się wiązać z odpłatnością na rzecz właściciela. Należy oznaczyć w nim nieruchomość, wysokość czynszu i czas trwania kontraktu. Wydzierżawiający może go zerwać w razie zwłoki w płatnościach
Czy muszę zawrzeć umowę na piśmie
Wydzierżawiłem sąsiadowi grunt rolny. Nie spisaliśmy żadnego dokumentu, a jedynie uzgodniliśmy ustnie, że co roku będzie mi płacił 500 zł za użytkowanie pola. Czy taka umowa dzierżawy jest ważna?
Akt taki nie zawsze musi zostać zawarty na piśmie. Podobnie jak w przypadku najmu, tylko dzierżawa na czas dłuższy niż rok powinna zostać potwierdzona podpisaniem stosownego dokumentu. Niezachowanie tej formy nie powoduje jednak nieważności porozumienia. W razie sporu z sąsiadem trudniej będzie jednak udowodnić, że grunt został wydzierżawiony. W świetle art. 74 kodeksu cywilnego niezachowanie zastrzeżonej formy pisemnej dla takich umów jak dzierżawy powoduje, że w postępowaniu przed sądem nie jest dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na okoliczność dokonania czynności. Mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych, dowód ze świadków lub z przesłuchania stron jest dopuszczalny m.in. wówczas, gdy obie strony wyrażą na to zgodę albo jeżeli dokonanie czynności prawnej będzie uprawdopodobnione za pomocą pisma.
Podstawa prawna
Art. 660 i 694 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Czy muszę wskazać czas trwania kontraktu
Zamierzam oddać w dzierżawę grunty, które otrzymałem po rodzicach. Niebawem może się zdecyduję na ich sprzedaż. Czy muszę wpisywać w umowie okres, na jaki wydzierżawiam nieruchomości?
Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. W przypadku, kiedy właściciel nieruchomości nie jest pewien, jak długo chce wydzierżawiać swoje grunty, powinien skorzystać z drugiej opcji. Określenie okresu kontraktu ma istotne znaczenie przede wszystkim przy jego wypowiedzeniu. Zdecydowanie łatwiej jest rozwiązać akt zawarty na czas nieoznaczony. Tylko taką umowę można rozwiązać z zachowaniem umówionego terminu wypowiedzenia. Jeżeli umowa zawarta na czas nieoznaczony nie przewiduje terminu wypowiedzenia, można ją wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca musi zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o jej wykonywaniu.
Podstawa prawna
Art. 693 i 704 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Czy mogę wypowiedzieć umowę na czas oznaczony
Przychodzi do mnie rolnik, który chce wydzierżawić pole na 10 lat. Tłumaczy, że musi zgromadzić określony areał, by uzyskać unijne dofinansowanie na gospodarstwo, a gdy je dostanie, będę mógł wypowiedzieć umowę w każdym momencie. Czy to prawda?
W umowie dzierżawy zawartej na czas oznaczony strony nie mogą zastrzegać możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem. Takie postanowienie jest bezskuteczne. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z 27 października 1997 r., ustawodawca przewidział, że strony mogą zawierać umowę dzierżawy na czas oznaczony lub nieoznaczony. Różnicując umowy ze względu na czas ich trwania, wiązał z tymi zawartymi na czas oznaczony potrzebę zagwarantowania pewności ich trwania przez czas w umowie oznaczony, tak ze względu na interes stron, jak też z uwagi na stabilizację określonego porządku prawnego. Zastrzeganie w umowie dzierżawy zawartej na czas oznaczony możliwości jej wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem sprzeciwiałoby się właściwości takiej umowy. Z jej natury wynika, że powinna trwać i wiązać strony przez cały czas w umowie określony. Zawarte tam postanowienie o możliwości wypowiadania pozbawiałoby ją właściwości umowy zawartej na czas oznaczony.
Podstawa prawna
Uchwała Sądu Najwyższego z 27 października 1997 r., sygn. akt III CZP 49/97.
Czy mogę wydzierżawić grunt za podatki
Nie prowadzę gospodarstwa i nie uprawiam ziemi. Czy mogę oddać w dzierżawę grunty, umawiając się, że dzierżawca będzie płacił jedynie za nie podatki?
Takie rozwiązanie jest dopuszczalne, chociaż nie jest uznawane za typową dzierżawę. Przez zawarcie umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się bowiem oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków. W zamian za to dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa dzierżawy ma zawsze charakter odpłatny. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (np. wykonywanie prac polowych na innych gruntach wydzierżawiającego). Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków (np. 1/5 zebranego zboża). W takich przypadkach wysokość czynszu jest uzależniona od wysokości plonów lub innego rodzaju profitów, jakie dzierżawca uzyska w związku z używaniem rzeczy. W drodze wyjątku kodeks cywilny dopuszcza możliwość uznawania za dzierżawę takich stosunków prawnych, w których dzierżawca – z mocy wyraźnego postanowienia umowy – wprawdzie nie jest obowiązany do uiszczenia czynszu, ale opłaca podatki i inne świadczenia związane z posiadaniem gruntu, zachowując prawo do pobierania pożytków i używania nieruchomości rolnej.
Podstawa prawna
Art. 693 i 708 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Czy mogę ujawnić dzierżawę w księdze wieczystej
Wydzierżawiłem grunt na 5 lat, ale chcę go darować dzieciom. Czy mogę zrobić wzmiankę o wydzierżawieniu w księdze wieczystej, po to by jego sytuacja prawna nie budziła wątpliwości?
Dzierżawa nieruchomości może zostać ujawniona w prowadzonej dla niej księdze wieczystej. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. W szczególności mogą być ujawniane prawo najmu lub dzierżawy. Prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje wówczas skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności: drogi koniecznej, przesyłu albo ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. W praktyce oznacza to, że nabywca kupuje wydzierżawiony grunt obciążony ograniczeniem wynikającym z treści ujawnionej umowy.
Podstawa prawna
Art. 16 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).
Czy należą mi się unijne dopłaty
Rok temu wydzierżawiłem 20 ha gruntów. Złożyłem wniosek o dopłaty. Podobny wniosek złożył dzierżawca. Czy dopłaty należą się właścicielowi nieruchomości?
Unijne dopłaty do gruntów rolnych przysługują wyłącznie ich faktycznym posiadaczom, niezależnie od tytułu prawnego. Jeżeli właściciel gruntów nie jest jednocześnie ich posiadaczem, nie dostanie dopłaty. Podczas jej przyznawania nie ma znaczenia, czy jest to posiadanie w złej lub w dobrej wierze i czy toczy się spór sądowy. Decydujące znaczenie ma faktyczne fizyczne władztwo nad rzeczą.
Podstawa prawna
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 marca 2008 r., sygn. akt II GSK 406/2007.
Czy mam prawo żądać obniżenia czynszu
Nawałnice zniszczyły moje uprawy na dzierżawionych polach. Czy mogę wystąpić do właściciela gruntu z żądaniem obniżenia czynszu?
Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zmniejszyły się znacząco plony, może on żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Podstawą żądania mogą być nie tylko zdarzenia nadzwyczajne, w tym klęski żywiołowe, lecz wszelkie okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby. Do takich może być zaliczana nawet sytuacja, w której właściciel rzeczy nie ujawnił w momencie zawierania umowy, że na przedmiocie dzierżawy znajdują się urządzenia stanowiące własność osób trzecich, które zostaną z niego usunięte. Rozmiar i charakter nakładów poczynionych przez poprzedniego dzierżawcę może być tak znaczny, że ich usunięcie powoduje utratę przez dzierżawiony obiekt charakteru całości gospodarczej i przydatności do prowadzenia na nim działalności zgodnej z umową (wyrok SN z 13 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 22/2003).
Podstawa prawna
Art. 693 i 708 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Czy muszę podać numer ewidencyjny działki
Nie znam numeru ewidencyjnego działki. Czy muszę go wskazać w umowie dzierżawy, by była ważna?
W umowie dzierżawy należy oznaczyć oddawany w dzierżawę grunt poprzez wskazanie jego numeru ewidencyjnego, wielkości, położenia, numeru księgi wieczystej i sądu, który ją prowadzi. Najważniejsze jest jednak to, by z zawartej umowy wynikało jasno, której nieruchomości ona dotyczy. W dokumencie można nie wskazywać numeru ewidencyjnego działki, lecz należy podać w nim takie informacje, które bez trudu pozwolą na jej zidentyfikowanie (np. działka znajdująca się za posesją nr 12 w miejscowości Suchorzebry).
Umowa dzierżawy gruntu oprócz oznaczenia nieruchomości powinna określać również strony umowy (imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer i seria dowodu osobistego wydzierżawiającego i dzierżawcy). W dokumencie trzeba określić wysokość, sposób i termin zapłaty czynszu oraz czas trwania umowy (oznaczony lub nieoznaczony). Warto też określić zasady płatności podatków i innych kosztów związanych z gruntem. Dzierżawca nie może swobodnie dysponować przedmiotem umowy. Bez zgody wydzierżawiającego nie ma prawa oddać go osobie trzeciej nawet do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia tych obowiązków właściciel może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. W niektórych przypadkach dzierżawca ma uprawnienia zbliżone do właściciela. Z racji posiadania rzeczy może on skarżyć osobę naruszającą jego posiadanie nie tylko o przywrócenie stanu poprzedniego, ale także o zwrot pożytków, które ta osoba zabrała, a które on uprzednio odłączył od posiadanej rzeczy.
Podstawa prawna
Art. 693 i 698 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).