Najemca lub dzierżawca, który zapłaci z góry czynsz za nieruchomość zajętą potem za długi właściciela, będzie musiał zapłacić go ponownie – tym razem komornikowi. Dotyczy to czynszu najmu zapłaconego z góry za czas dłuższy niż 3 miesiące i czynszu dzierżawy opłaconego za więcej niż 6 miesięcy. O zwrot tych pieniędzy będzie można ubiegać się w sądzie.
To efekt nowelizacji przepisów kodeksu postępowania cywilnego (Dz.U. nr 233, poz. 1381), która wejdzie w życie 3 maja 2012 r. Zmienione przepisy zakładają, że jeśli dłużnik zajętą przez wierzyciela nieruchomość wynajmie, wydzierżawi lub wyleasinguje, umowy te będą bezskuteczne wobec nowego właściciela, który nabył ją podczas licytacji.
Postępowanie egzekucyjne / DGP

Większa ochrona

– Nowelizacja rozszerzyła skutki zajęcia nieruchomości i wprowadziła większą niż do tej pory ochronę praw wierzycieli w postępowaniach egzekucyjnych z nieruchomości – tłumaczy Stanisław Rachelski, radca prawny z kancelarii Rachelski i Wspólnicy.
Jego zdaniem przyczyni się to do zwiększenia efektywności tychże postępowań, ponieważ uniemożliwi wynajmowanie lub wydzierżawienie nieruchomości po dokonaniu zajęcia, co mogłoby mieć wpływ na zbycie egzekucyjne i cenę zbycia.
Jednocześnie nowe przepisy zobowiązują najemców i dzierżawców do zachowania szczególnej ostrożności przy zawieraniu umów najmu i dzierżawy, jeżeli miałyby one dotyczyć nieruchomości objętej postępowaniem egzekucyjnym.
Mecenas Rachelski zwraca uwagę, że podobne regulacje funkcjonują już w prawie upadłościowym i naprawczym, więc zmiana k.p.c. zwiększa spójność postępowania egzekucyjnego i upadłościowego.
– Dzierżawcy i najemcy, którzy zapłacili dwa razy czynsz za ten sam okres, będą mogli wystąpić z roszczeniem przeciwko dłużnikowi o zwrot tych kwot – wyjaśnia Władysław Biernacki, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Biernaccy.
Osoba sprawująca zarząd nad zajętą nieruchomością ma prawo wypowiedzieć umowy najmu i dzierżawy, które obowiązywały w chwili jej zajęcia. Później, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, jej nabywca wstępuje w prawa dłużnika w tych umowach. Nowe przepisy pozwolą mu wypowiedzieć najem i dzierżawę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu mu własności, z zachowaniem jednak rocznego terminu wypowiedzenia – o ile umowa zawarta z najemcą lub dzierżawcą nie przewiduje krótszego. Nieruchomość przejętą przez nowego właściciela dłużnik będzie musiał opuścić wraz ze wszystkimi, którzy mieszkali z nim pod jednym dachem.

Dłuższy czas na odwołanie

Nowelizacja zmienia również zasady opisu i oszacowania nieruchomości. Dokonuje się ich po wezwaniu przez komornika dłużnika do zapłaty i bezskutecznym upływie terminu, w którym miał uregulować niezapłacone wierzytelności.
– Istotne z punktu widzenia uczestników postępowania są zmiany w kodeksie postępowania cywilnego dotyczące opisu i oszacowania, a zwłaszcza wydłużenie terminu zaskarżenia opisu i oszacowania do dwóch tygodni – ocenia Rafał Fronczek, prezes Krajowej Rady Komorniczej.
Opisu i oszacowania dokonuje się, by dokładnie określić przedmiot egzekucji. Obecnie skargę na komornika, który dokonał tych czynności, dłużnik lub wierzyciel mogą wnieść w ciągu tygodnia od ich zakończenia. Znowelizowane przepisy wydłużą ten termin do dwóch tygodni.
– Ustawodawca przedłużył ten termin z uwagi na to, że opis i oszacowanie są często dosyć skomplikowanym aktem i należało dać więcej czasu na zapoznanie się z ich efektem, zanim dokona się ich zaskarżenia – tłumaczy Rafał Fronczek.



Informacja w internecie

Trzecim etapem prowadzenia egzekucji z nieruchomości jest licytacja poprzedzona zamieszczeniem dwóch obwieszczeń: o wszczęciu egzekucji, a potem o licytacji. Dziś komornik musi je wywiesić w budynku sądowym oraz ogłosić w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Od 3 maja 2012 r. będzie zamieszczał je także na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, co najmniej na dwa tygodnie przed licytacją. To rozwiązanie ma umożliwić udział w licytacji nieruchomości większej liczbie uczestników z całego kraju.
– Powinno to ukrócić podejrzenia, że komornik zlicytował nieruchomość po zaniżonej cenie, przy udziale podejrzanie wąskiego kręgu zainteresowanych – tłumaczy nam wysokiej rangi urzędnik z Ministerstwa Sprawiedliwości.

Trzy licytacje

Dalszy ciąg egzekucji toczy się bez większych zmian wobec stanu dziś obowiązującego. Licytacja nieruchomości odbywa się publicznie, w obecności i pod nadzorem sędziego. Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte ceny oszacowania – to najniższa kwota, za którą można nabyć nieruchomość w przypadku, gdy nikt nie będzie chciał tej sumy podbić.
Jeżeli jednak na pierwszej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, to na wniosek wierzyciela komornik wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania wynosi dwie trzecie sumy oszacowania. Inaczej jest tylko w przypadku, gdy przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Wtedy wierzyciel mający ustanowioną hipotekę na tym prawie może je przejąć za trzy czwarte sumy oszacowania.
O terminie drugiej licytacji komornik musi zawiadomić obwieszczeniem. Gdy także na niej nikt nie przystąpi do przetargu, wierzyciel ma prawo przejąć nieruchomość na własność za cenę nie niższą od dwóch trzecich części sumy oszacowania. Cena tego przejęcia ma znaczenie dla dalszych rozliczeń, np. gdy roszczenia wierzyciela przewyższają wartość nieruchomości. Jeśli zaś jej wartość jest wyższa niż dochodzona wierzytelność, wierzyciel ma obowiązek m.in. pokryć z niej wynagrodzenie komornika, a nadwyżkę oddać dłużnikowi. Jeżeli wierzyciel nie skorzysta z możliwości przejęcia, postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone.
Na trzecią egzekucję z tej nieruchomości dziś trzeba czekać co najmniej rok. Nowelizacja skraca ten termin do 6 miesięcy od daty drugiej licytacji. Zamianę tę wierzyciele, ich pełnomocnicy i komornicy przyjęli z zadowoleniem.
– Moim zdaniem przyśpieszy to i usprawni przeprowadzenie egzekucji przez komorników, bo w wielu przypadkach unikną konieczności sporządzania nowego opisu i oszacowania tej samej nieruchomości – mówi radca prawny Bożena Nowakowska z Kancelarii Radcy Prawnego Bożena Nowakowska.
W razie umorzenia postępowania egzekucyjnego, a następnie wszczęcia ponownie egzekucji przed upływem dwóch lat od daty poprzedniej licytacji komornik musi dokonać nowego opisu i oszacowania jedynie na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Dłużnik ma prawo złożyć taki wniosek przed upływem dwóch tygodni od daty ponownego doręczenia mu wezwania do zapłaty.
Zgłoszenie wniosku o dokonanie nowego opisu i oszacowania jest wiążące dla komornika, bo nieuwzględnienie go może uzasadniać odmowę przybicia (poświadczenia o przejęciu własności przez licytanta, który zaoferował najwyższą cenę) przez sędziego, który nadzorował przebieg licytacji. Przy dużych wahaniach cen nieruchomości strony najczęściej występują z takimi wnioskami, aby uaktualnić cenę. W ciągu roku różnica w cenie tej samej nieruchomości może być wszak znaczna.
– Uważam, że skrócenie okresu rocznego o połowę spowoduje zmniejszenie liczby tych wniosków. A to pozwoli komornikowi uniknąć dodatkowych formalności i powoływania biegłych w celu oszacowania nieruchomości. Tym bardziej że nie może się on już wówczas opierać na poprzednich szacowaniach dokonywanych przed zajęciem nieruchomości na potrzeby obrotu rynkowego – tłumaczy Bożena Nowakowska. Jej zdaniem nowy okres półroczny jest wystarczająco długi, aby mogła nastąpić taka zmiana sytuacji ekonomicznej, że ponowne wszczęcie egzekucji z tej samej nieruchomości zakończy się sprzedażą.

Razem z dłużnikiem mieszkanie muszą opuścić wszyscy domownicy