Orzekając o opróżnieniu mieszkania, sąd zawsze powinien wskazać, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego, albo że nie ma takiego uprawnienia. Jest to bardzo istotne dla eksmitowanego, ponieważ łączy się z tym jego prawo do okresu ochronnego od 1 listopada do 31 marca. Ochroną objęte są osoby, którym nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Jednakże nie wszystkie.

Bez ochrony: damski bokser i inni

Ochrony są pozbawione osoby, którym sąd nakazał wyprowadzkę, bo stosowały przemoc w rodzinie albo wykraczały w sposób rażący albo uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, niewłaściwie zachowywały się i dlatego czyniły uciążliwym korzystanie z innych mieszkań w tym budynku. Nie korzystają z niej również lokatorzy, którzy zajęli mieszkanie bez tytułu prawnego. Wszystko są to osoby, którym nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i eksmisję z niego może wytoczyć właściciel budynku, inny lokator, właściciel innego lokalu w tym budynku. Natomiast nakazania przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu może domagać się drugi współlokator (np. drugi rozwiedziony małżonek), gdy tamten swoim rażącym nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. W takich przypadkach sąd może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego.

Bez prawa do lokalu zamiennego

Po utracie zajmowanego mieszkania muszą się wyprowadzić bez względu na porę roku i bez prawa do lokalu zamiennego:

- Najemca okazjonalny – najemca, który zawarł umowę o najem okazjonalny zawsze musi do niej dołączyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania używanego lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Gdy dobrowolnie nie wyprowadzi się, właściciel ma prawo doręczyć mu żądanie na piśmie ze swoim urzędowo poświadczonym podpisem.

- Uciążliwy właściciel w razie przymusowej sprzedaży jego lokalu przez wspólnotę mieszkaniową – do przymusowej sprzedaży lokalu dochodzi wówczas, gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący albo uciążliwy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu bądź przez swoje uciążliwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. W takich przypadkach wspólnota mieszkaniowa ma prawo wystąpić z powództwem o nakazanie przez sąd sprzedania mieszkania w drodze licytacji na takich samych zasadach, jak prowadzona jest egzekucja z nieruchomości. Nakazując przymusową sprzedaż, sąd orzeka również o eksmisji bez prawa do lokalu zamiennego, ponieważ po sprzedaniu właściciel otrzyma równowartość sprzedanego i może zakupić inny na wolnym rynku.

- Uciążliwy spółdzielca w razie sprzedania jego lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową – na podobnych zasadach co przymusowa sprzedaż lokalu przez wspólnotę mieszkaniową odbywa się sprzedaż przez spółdzielnię mieszkaniową. Z żądaniem do sądu występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej. W tym przypadku również sąd orzeka o eksmisji spółdzielcy bez prawa do lokalu zamiennego, ponieważ po sprzedaniu dostanie on pieniądze na zakup innego lokalu na wolnym rynku.

- Najemca zajmujący mieszkanie, do którego wraca właściciel – właściciel mieszkania, w którym czynsz jest niższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć najemcy stosunek najmu wówczas, gdy sam chce w nim zamieszkać. Gdy dostarcza lokal zamienny (albo najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać na takich warunkach jakby otrzymał lokal zamienny), to może to zrobić na pół roku naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, a gdy nie dostarcza takiego (i najemca nie ma prawa do innego lokalu) to nie później niż na trzy lata naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Zawsze z prawem do lokalu socjalnego

W stosunku do następujących osób sąd nie może orzec o braku prawa do lokalu socjalnego:

- kobiety w ciąży,

- małoletniego, niepełnosprawnego, ubezwłasnowolnionego oraz osoby, która nad nimi sprawuje opiekę i wspólnie z nimi mieszka,

- obłożnie chorego,

- emeryta i rencisty, którzy spełniają kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

- osoby mającej status bezrobotnego,

- osoby, która spełnia przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Od wyroku do wykonania eksmisji

KROK 1 Do sądu

Właściciel uzyskuje w sądzie wyrok eksmisyjny opatrzony klauzulą wykonalności, z którego wynika, kto ma opuścić mieszkanie i co mu przysługuje.

KROK 2 Do komornika

Właściciel nie może sam usunąć najemcy, ponieważ w razie takiej samowoli lokator ma prawo wystąpić do sądu z powództwem o przywrócenie utraconego posiadania. Natomiast na żądanie właściciela komornik przystępuje do egzekucji. Najpierw jednak daje najemcy czas na przymusową przeprowadzkę.

KROK 3 Do gminy

Gdy eksmitowanemu nie należy się inne mieszkanie, komornik powiadamia o tym gminę (właściwą ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu), która w ciągu pół roku powinna wskazać pomieszczenie tymczasowe (w tej samej miejscowości, na osobę powinno przypadać co najmniej 5 mkw., z doprowadzonym prądem i zapewnionym ogrzewaniem. Kuchnia i łazienka mogą być wspólne z innymi najemcami).

KROK 4 Do noclegowni

Gdy gmina nie wskaże w wyznaczonym czasie pomieszczenia tymczasowego, komornik kieruje eksmitowanego do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, natomiast jego meble i inne ruchomości składowane są na przechowanie w magazynie. Eksmitowany musi je stamtąd zabrać w wyznaczonym czasie.

Podstawa prawna

Art. 1046 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1822). Art. 14–19d ustawy z 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1610). Art. 1710 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.). Art. 16 ustawy z 24 czerwca o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892).