Gdyby miał pan w kilku słowach opisać polski proces inwestycyjno-budowlany Anno Domini 2016, to powiedziałby pan, że jest...

Niejednoznaczny, zawiły i pozwalający na wiele interpretacji.

A konsultowany właśnie projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego co z tą sytuacją ma zamiar zrobić?

Oczywiście stara się jej przeciwdziałać i mam nadzieję, że to mu się uda. Od razu też zastrzegę, że aktualna wersja projektu nie jest idealna. Mam nadzieję, że przy konstruktywnej współpracy znajdziemy jak najlepsze rozwiązania.

Zanim jednak o szczegółach, zacznijmy od podstawowych zasad zawartych w kodeksie. Ten m.in. dzieli inwestycje na sześć kategorii – w zależności od stopnia ich skomplikowania. Po co?

Dzięki temu inwestor nie będzie już skazany na interpretację przepisów. Kodeks powie mu wprost, jaką procedurę ma zastosować przy danej budowie. Ta zależeć będzie natomiast właśnie od przyporządkowania danej inwestycji do określonej kategorii. Co równie ważne, kodeks wzmocni planowanie przestrzenne, co da przewidywalność inwestowania. Mówiąc wprost, ludzie będą mieć wreszcie świadomość, co może powstać za ich oknem. Zniknie tzw. patologia wuzetkowa, gdy na tę samą nieruchomość mogą zostać wydane warunki zabudowy zarówno na budynek gospodarczy, jak i fabrykę. W dokumencie proponujemy także to, by w jednym miejscu skupione było postępowanie dotyczące wydawania zgody inwestycyjnej. Ta zastąpić ma kilka wydawanych dziś decyzji: o pozwoleniu na budowę, o warunkach zabudowy, o podziale nieruchomości czy zgłoszenie.

Już się żartuje, że inwestorzy będę musieli zacząć budować lepsze relacje w starostwach.

Bo to starosta będzie wydawać zgodę inwestycyjną. Zmiana zlikwiduje obecny dualizm, gdy o warunkach zabudowy decyduje gmina, a o pozwoleniu na budowę starostwo. Petent przestanie być wreszcie koordynatorem działań pomiędzy urzędnikami.

Kodeks zakłada, że budować ma się co do zasady na terenach do tego przeznaczonych w planach miejscowych. Przy ich uchwalaniu zapewniony ma być natomiast udział prawnika. Dlaczego?

Tym zapisem chcemy zwrócić uwagę na pewien problem i wywołać dyskusję.

W czym rzecz?

Dziś mamy plany miejscowe, które są wprost niezgodne z prawem. Nie uwzględniają chociażby zapisów zawartych w przepisach odrębnych, np. dotyczących zasad lokalizacji. Takich planów z wadami jest całkiem sporo. Wiedzę o powyższym czerpiemy z orzecznictwa sądów administracyjnych, a także z wniosków o odstępstwa, których do resortu spływa średnio ok. 350 miesięcznie. Uważam, że konsultacje społeczne to doskonałe miejsce do zaakcentowania tego problemu.

Rozumiem, że podobna idea – zwrócenia uwagi na problem – przyświecała resortowi, gdy zaproponował, by po upływie dwóch lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego było niemożliwe stwierdzenie jego nieważności? Proszę mi wybaczyć, ale wyrobienie się w tym okresie – gdy weźmie się pod uwagę, ile dziś trwają postępowania sądowe – jest nierealne.

Rozszyfrowała mnie pani. A już na serio, gdybyśmy nie zaproponowali takiego terminu, nikt zapewne nie zwróciłby uwagi na ten przepis. Tak przynajmniej otrzymaliśmy jasny sygnał, że w ocenie niektórych środowisk okres dwóch lat jest zdecydowanie za krótki.

Czyli te dwa lata znikną z projektu?

Rozważymy te uwagi.

W takim razie zapytam o kolejną drażliwą kwestię. Kodeks zobowiązuje gminy do realizacji inwestycji przewidzianych w planie miejscowym, stanowiących ich zadania własne, w terminie sześciu lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego. Nie za krótko?

Pierwsze konsultacje projektu wskazują, że rzeczywiście termin ten uznawany jest za zbyt krótki okres. Weźmiemy to pod uwagę.

A co jeśli nawet założony zostanie 10-letni termin, a infrastruktura jednak nie powstanie? Sankcją za to ma być ban na uchwalanie nowych planów. Czy rykoszetem za zwłokę włodarzy nie oberwą mieszkańcy innej części gminy?

Przepisy muszą motywować samorządy do działania. Dlatego zaproponowaliśmy takie rozwiązanie. Czy się ono ostanie – za wcześnie, by wyrokować.

Porozmawiajmy chwilę o zasadach inwestowania na terenach niemających planów. Powyższe ma być nadal możliwe. W jakich przypadkach?

Dotychczas organem właściwym do decydowania o dopuszczalności lokalizacji inwestycji na obszarze bez planu miejscowego i wydania decyzji o warunkach zabudowy był wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W kodeksie właściwość tę przejmie organ, który wydawać będzie zgodę inwestycyjną – co do zasady starosta. To po pierwsze. Po drugie zgoda zostanie wydana tylko wtedy, gdy planowana inwestycja będzie wpisywała się w najbliższe sąsiedztwo, miała zapewnioną infrastrukturę techniczną, a jej funkcjonowanie nie będzie stanowiło uciążliwości dla sąsiadów.

W tym przypadku wiążące mają być także zapisy studiów?

Tak, studia będą stanowić punkt zaczepienia. Nie oszukujmy się jednak, że obecnie wiele z nich nie posiada zapisów dotyczących funkcji konkretnych nieruchomości.

Stare studia pozostaną zatem w mocy?

Tak. Będziemy jednak zachęcali do ich aktualizacji i analizy, na ile odpowiadają aktualnym potrzebom.

A skąd wziął się akurat 200-metrowy obszar, jaki ma być brany pod uwagę przy udzielaniu zgody na budowę na terenach bez planu?

Na te 200 metrów nie ma większych badań. Wiadomo jednak, że ten obszar musi być jasno wskazany i musi być stosunkowo niewielki.

Dlaczego?

Ponieważ jeśli go nie określimy, będziemy mieć podobną sytuację jak przy wydawaniu warunków zabudowy, gdzie obszar analizowany może sięgać nawet kilometra. Przez to natomiast nie tylko rozlewa się zabudowa, ale i sąsiadujące ze sobą budynki mogą mieć tak naprawdę dowolną wielkość czy wysokość, nie wspominając już o przeznaczeniu i funkcji, często uciążliwej społecznie i sąsiedzko.

Z jakimi rozwiązaniami zawartymi w projekcie czuje się pan szczególnie związany? Z jakich zapisów jest najbardziej dumny?

Trudno się chwalić czymś, co jest jeszcze w obróbce. Bardzo dobrze, że projekt w ogóle powstał, że udało się spiąć tak szeroką materię w jeden dokument, i to w niedługim czasie. Dumny jestem natomiast z tego, że w kodeksie regulujemy w całości materię planistyczną. Mówię tu o koncepcji połączenia aktów planistycznych z ustawą krajobrazową i rewitalizacyjną, a także o doprowadzeniu do tego, by planowanie na poziomie kraju, województwa i gminy stało się spójne. W kodeksie wprowadzamy pionową zależność opracowań planistycznych, która w praktyce przekłada się na konieczność uwzględniania w dokumentach niższego szczebla ustaleń zawartych w dokumentach stopnia wyższego i ich obligatoryjnej aktualizacji w przypadku wprowadzenia jakichkolwiek zmian. Pozwoli to zapewnić efektywne prowadzenie polityki przestrzennej. Z punktu widzenia budujących uważam, że bardzo dobrym rozwiązaniem jest wprowadzenie wspomnianych na początku sześciu koszyków inwestycji. I w końcu warto podkreślić, że kodeks doprowadzi do uchylenia wszystkich aktualnych specustaw. W ich miejsce powstanie jedna procedura dotycząca realizacji inwestycji celu publicznego, zakładająca podział tych inwestycji na trzy klasy.

Specjalnie traktowane mają być m.in. inwestycje narodowego operatora mieszkaniowego. Dlaczego?

Dlatego, że dziś mierzymy się z deficytem mieszkań i państwu zależy na jak najszybszym rozwiązaniu tego problemu. Narodowy operator będzie realizował cel o zasięgu krajowym. Będzie nim publiczny zasób mieszkaniowy.

Ale kodeks miał przecież sprawić, by wszystkim budowało się szybciej i sprawniej. Po co ta ekstraordynaryjna ścieżka dla programu „Mieszkanie plus”?

Procedury inwestycyjne zarówno dla prywatnego inwestora, jak i narodowego operatora będą takie same.

Chyba jednak nie do końca...

Realizacja będzie uzgadniana pomiędzy narodowym operatorem mieszkaniowym a wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta, w trakcie której zostanie ustalona m.in. wstępna lokalizacja inwestycji. W ramach powyższych negocjacji będzie istniała możliwość przekazania kompetencji w zakresie sporządzenia oraz procedowania projektu planu miejscowego na koszt operatora. W celu uproszczenia realizacji inwestycji uchwalanie planu miejscowego dla przedmiotowej inwestycji nastąpi w procedurze uproszczonej.

Kiedy pojawi się projekt z przepisami określającymi daty wejścia w życie kodeksowych regulacji?

Myślę, że na początku stycznia – wtedy skończą się konsultacje publiczne kodeksu. Wiadomo jednak, że będzie on wchodził w życie stopniowo.

A co z legalizacją samowoli budowlanych? W przepisach wprowadzających będą zapisy dotyczące amnestii?

Rysując nowy model inwestowania, musimy zmierzyć się z tym, że w Polsce jest wiele obiektów, które powstały w ramach samowoli. Będziemy nad tym pracować. System musi być skuteczny i adekwatny do przewinienia.

Mówimy o kodeksie urbanistyczno-budowlanym, który ma usystematyzować polski proces inwestycyjny, wprowadzić ład przestrzenny. Po co zatem umieszczać w nim elementy czysto techniczne dotyczące zasad lokalizacji obiektów?

Zasady lokalizacji jak mało które przepisy pasują do materii kodeksu – przecież to istota materialnego prawa urbanistycznego. Wielu prawników i konstytucjonalistów podnosi, że zawarte dziś w rozporządzeniu sztywne normy dotyczące lokalizacji obiektów nie są dla nich właściwym miejscem. Przepisy zawierające podstawowe zasady lokalizacji obiektów powinny bowiem znaleźć się w ustawie. Wychodzimy naprzeciw tym oczekiwaniom.