Ostatnio pisaliśmy o tym, że prokuratorzy będą pomagać osobom, zwłaszcza starszym i schorowanym, w odzyskaniu nieruchomości utraconych przez nie na skutek działalności oszustów. Umowa sprzedaży nieruchomości lub umowa przedwstępna zawierana jest jednak przed notariuszem. Czy taka umowa może być dotknięta nieważnością?

Kodeks cywilny wskazuje na kilka sytuacji, które definiowane są jako wady oświadczenia woli i skutkują nieważnością czynności prawnej, co oznacza, że od momentu jej dokonania czynność taka nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Dotyczy to oczywiście również czynności polegających na sprzedaży nieruchomości.

W przypadku kwestionowania sprzedaży nieruchomości przez osoby starsze, często jako wada oświadczenia woli przywoływane są brak świadomości lub swobody powzięcia decyzji i wyrażenia woli (art. 82 k.c.). Należy przez to rozumieć sytuację, w której osoba składająca oświadczenie woli znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli; w szczególności dotyczy to choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.

Czy notariusz ma obowiązek wychwycić wady oświadczenia woli i weryfikować np. stan zdrowia osoby zawierającej umowę sprzedaży nieruchomości. Przykładowo czy nie jest to osoba, którą dotknęły zmiany demencyjne, choroba Alzheimera lub inne zaburzenia.

Jeżeli czynność dokonywana jest w kancelarii notarialnej, na notariuszu ciąży obowiązek ustalenia, czy dokonywana czynność nie jest obciążona wadami. Jednakże w praktyce weryfikacja, czy strona czynności nie cierpi np. na demencję starczą czy zaburzenia psychiczne, bywa niekiedy bardzo trudna. Notariusze nie posiadają wykształcenia medycznego. Tymczasem niejednokrotnie stwierdzenie, czy klient znajduje się w stanie pozwalającym na w pełni świadome podjęcie decyzji, jest kwestią ocenną.

Co może zrobić notariusz, gdy podejrzewa, że zawierana jest u niego umowa, za którą kryje się działalność przestępcza i dochodzi do oszustwa?

W obowiązującym stanie prawnym obowiązek złożenia zawiadomienia o popełnieniu przestępstwa wynika z art. 304 par. 2 kodeksu postępowania karnego. Obliguje on instytucje państwowe i samorządowe, które w związku ze swą działalnością dowiedziały się o popełnieniu przestępstwa ściganego z urzędu, do zawiadomienia prokuratury. Jednakże w ocenie Krajowej Rady Notarialnej notariusz pomimo tego, że w zakresie swoich uprawnień działa jako osoba zaufania publicznego, zaś czynności notarialne mają charakter dokumentu urzędowego, nie jest instytucją publiczną i ten obowiązek go nie dotyczy. Podkreślić więc należy, że nie jest to obowiązek notariusza, a jego prawo, bowiem art. 304 par. 1 k.p.k. nie nakłada na niego przymusu zawiadomienia, stwarza jedynie taką możliwość.

Ewentualne zawiadomienie przez notariusza organów ścigania o popełnieniu przestępstwa wynikające ze społecznego obowiązku nie może być automatyczne, ale winno wynikać z dodatkowych okoliczności, które zostaną ustalone przez notariusza zgodnie z zasadą szczególnej staranności, do zachowania której jest zobowiązany.