Kupująca mieszkanie nie została bowiem należycie poinformowana przez rejenta o treści księgi wieczystej, a wręcz została wprowadzona przez niego w błąd poprzez wskazanie treści nieistniejącej wzmianki.

Sprawa zaczęła się od kupna mieszkania przez D. M. Kobieta jako kupująca stawiła się w w 2011 r. w kancelarii notarialnej podpisać umowę. Zapłaciła za lokal kwotę 155 tys. zł. Prawo własności do lokalu sprzedającej zostało ustalone przez notariusza na podstawie postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku po jej rodzicach, które przyniosła do kancelarii. W dniu sporządzania aktu notarialnego w dziale III księgi wieczystej tej nieruchomości widniała jednak wzmianka dotycząca złożonego wniosku o wpis ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym w przedmiocie zmiany postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po matce sprzedającej.

Wpis, którego nie było

Notariusz przekazał jednak kupującej, że ten wpis dotyczy ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym w sprawie wymeldowania z lokalu. W rzeczywistości takiego wpisu w ogóle w księdze nie było. Kobieta przed przystąpieniem do podpisania aktu pytała notariusza o znaczenie ujawnionej w księdze wieczystej wzmianki i jej ewentualny wpływ na zakup nieruchomości. Została jednak zapewniona, że informacja ta nie ma wpływu na skuteczność umowy, albowiem kwestie dotyczące zameldowania nie mają wpływu na nabycie własności nieruchomości. Nowa właścicielka przystąpiła więc do remontu nabytego mieszkania. A tu nagle otrzymała wezwanie z sądu do stawienia się w sprawie jako pozwana o naruszenie posiadania. W pozwie powodowie powołali się na toczące się z ich wniosku postępowanie o zmianę postanowienia o stwierdzenie nabycia spadku po matce sprzedającej, po której dziedziczą na podstawie nie ujawnionego wcześniej testamentu. Postępowanie to zostało zakończone korzystnie dla powodów w tamtej sprawie spadkowej. I spadkobiercy następnie pozwali nową właścicielkę mieszkania. W konsekwencji sąd nakazał w miejsce nowej właścicielki nieruchomości wpisać, jako współwłaścicieli na prawach własności ułamkowej – D. M. w udziale ½ nieruchomości oraz spadkobierców w udziale po ¼ nieruchomości. Sąd uznał, że kobiety która kupiła mieszkanie nie chroniła rękojmia ksiąg wieczystych albowiem w dacie zakupu w księdze wieczystej figurowała wzmianka o wniosku o wpis ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu, a wniosek o wpis wywołuje skutek od daty jego złożenia, o ile zostanie dokonany, a tak się stało w tej sprawie. Ponadto kobieta była reprezentowana przez adwokata. Kobieta wniosła apelację, która została oddalona. Zwróciła się więc do ubezpieczyciela notariusza, ale ten nie wypłacił odszkodowania.

Wprowadzona w błąd

Kobieta pozwała zatem ubezpieczyciela notariusza żądając kwoty 104 tys. zł jako odszkodowania mającego rekompensować szkodę, jaką poniosła w wyniku niezachowania należytej staranności przy sporządzeniu umowy sprzedaży przez notariusza, który posiadał ważną umowę ubezpieczenia OC zawartą z pozwanym. Szkoda powódki przejawiła się w utracie własności połowy mieszkania, oraz kosztach poniesionych w wytoczonym przeciwko niej postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Sąd Okręgowy w Gorzowie Wlkp. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 79 tys. zł. Wskazał, że podstawę odpowiedzialności notariusza stanowi art. 415 kodeksu cywilnego, przy uwzględnieniu art. 49 oraz art. 80 par. 2 ustawy Prawo o notariacie (Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91 ze zm.), zaś art. 822 k.c. kreuje odpowiedzialność pozwanego ubezpieczyciela. Dla ustalenia odpowiedzialności rejenta, kluczowe znaczenie posiadała prawna ocena jego zachowania polegającego na tym, że w trakcie czynności notarialnej, po uprzednim zapoznaniu się z treścią księgi wieczystej poinformował kupującą, że ujawniony wpis dotyczy ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym w przedmiocie wymeldowania z lokalu, podczas gdy w rzeczywistości dotyczył ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu o zmianę postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Notariusz, jeśli przyjmuje zlecenie zbadania wszystkich obciążeń nieruchomości od przyszłego nabywcy, to niewątpliwie nie działa z nienależytą starannością, jeżeli przeoczy wzmiankę o wniosku i nie zbada jego treści. W ocenie sądu, kobieta nie została należycie poinformowana przez notariusza o treści księgi wieczystej na dzień sporządzania aktu notarialnego, a wręcz została wprowadzona w błąd poprzez wskazanie treści nieistniejącej wzmianki, co uśpiło jej czujność. Gdyby notariusz - wskazywał dalej sąd w uzasadnieniu -działał z należytą starannością i dopełnił wszystkich powinności niezbędnych przy sporządzaniu aktu notarialnego, zwłaszcza gdyby dopilnował tak oczywistej czynności, jaką jest rzetelne zbadanie księgi wieczystej nie doszłoby do podpisania aktu notarialnego przez powódkę i powstania po jej stronie szkody. Sąd podkreślił, że jeżeli notariusz dokona sprawdzenia księgi wieczystej niestarannie, to jest przeoczy, badając księgę, wpisy bądź wzmianki o wnioskach i zapewni klienta o stanie rzeczy niezgodnym z treściami wpisów do księgi wieczystej bądź ze złożonymi wnioskami, to nie zachowuje staranności zawodowej w rozumieniu art. 49 prawa o notariacie. Ponosi zatem odpowiedzialność za szkodę w całości. Sąd nie znalazł natomiast podstaw do uwzględnienia żądania pozwu o zwrot kosztów procesu w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej. W ocenie sądu, koszty tego procesu nie pozostają w adekwatnym związku przyczynowym ze sporządzeniem aktu notarialnego. Nie jest to normalne następstwo działania czy zaniechania notariusza, a następstwo poczynań samej D. M., która mogła przy pierwszej czynności uznać żądanie pozwu, a wówczas nie byłoby podstaw do obciążania jej jakimikolwiek kosztami procesu. Powódka musi sama ponieść konsekwencje działania swego pełnomocnika procesowego, który podjął ryzyko prowadzenia procesu ze znanym od początku stanem faktycznym i materiałem dowodowym. Obie strony wniosły apelację.

Zamiar

Sąd apelacyjny oddalił obie apelacje. Wskazał na art. 827 par. 1 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z nim, ubezpieczyciel jest wolny od odpowiedzialności, jeżeli ubezpieczający wyrządził szkodę umyślnie. W razie rażącego niedbalstwa odszkodowanie nie należy się, chyba że umowa lub ogólne warunki ubezpieczenia stanowią inaczej lub zapłata odszkodowania odpowiada w danych okolicznościach względom słuszności. Jednocześnie w art. 827 par. 2 k.c. zastrzeżono możliwość ustalenia innych zasad odpowiedzialności ubezpieczyciela, w przypadku ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Taka też sytuacja zaistniała w tej sprawie. I sąd przyznał rację powódce która wskazywała na art. 11 ust. 2 w zw. art. 4 pkt 4 ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych (Dz.U. 2003 nr 124 poz. 1152 ze zm.), zgodnie z którym umowa ubezpieczenia obowiązkowego odpowiedzialności cywilnej obejmuje również szkody wyrządzone w wyniku rażącego niedbalstwa ubezpieczonego lub osób, za które ponosi odpowiedzialność. Z uregulowaniem tym korespondują ogólne warunki ustalone przez ubezpieczyciela w tej sprawie. Oznacza to, że pozwany mógłby uwolnić się odpowiedzialności za zaniedbania, jakich dopuścił się notariusz, tylko wówczas, gdyby jego zachowaniu można byłoby przypisać znamiona winy umyślnej. A w tej sprawie nie ma ku temu podstaw.

Wina umyślna zachodzi bowiem wyłącznie wówczas, gdy świadomością sprawcy objęta jest możliwość wyrządzenia szkody. W sprawie brak jest dowodów, aby rejent wyrządził powódce szkodę z winy umyślnej, działając z zamiarem bezpośrednim lub ewentualnym.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 5 listopada 2015 r., sygn. akt I ACa 389/15