Gminy od lat mają olbrzymi deficyt lokali socjalnych. Jest szansa, by problem ten rozwiązać z pomocą właścicieli prywatnych budynków, którzy są gotowi wynająć swoje mieszkania samorządom.
Włodarze Poznania dopłacą do mieszkań socjalnych znajdujących się w budynkach należących do prywatnych kamieniczników. Dofinansowanie będzie stanowić różnica między wysokością czynszu za lokal socjalny a kwotą pobieraną przez właścicieli budynków. To na razie pierwszy taki przypadek w Polsce, ale wszystko wskazuje na to, że to rozwiązanie będą musiały stosować wszystkie gminy nieradzące sobie z budową lokali socjalnych i zastępczych.
Poznańska jaskółka
Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy do zadań własnych gminy. Zgodnie z ustawą z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zm., dalej: u.o.p.l.) ma ona zapewnić lokale socjalne i zamienne, a także zagwarantować mieszkanie rodzinom o niskich dochodach. Niestety, z tym większość jednostek ma problemy i nic nie wskazuje na to, że to się szybko zmieni. Co więcej, samorządy nie są nawet w stanie zapewnić lokali socjalnych dla osób z sądowym wyrokiem eksmisji z budynków prywatnych. Efekt jest taki, że co roku samorządy muszą wypłacać ich właścicielom wielomilionowe odszkodowania.
Władze Poznania w 2014 r. z tego tytułu musiały wpłacić kamienicznikom 7,5 mln zł. W ubiegłym roku kwota ta wzrosła do 8,5 mln zł. Łącznie miasto wypłaciło 56 mln zł. Gmina powołała się na art. 18 ust. 5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U z 2001 r. nr 71, poz. 733 ze zm.). Jednocześnie miasto na podstawie art. 417 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121) kierowało roszczenia przeciwko lokatorom. Powoływało się przy tym m.in. na wyrok Sądu Najwyższego z 20 listopada 2002 r. (sygn. akt V CKN 1305/2000). Sędziowie orzekli wówczas, że orzeczenie eksmisji nie zwalnia zadłużonej osoby z obowiązku uiszczania odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego do czasu uzyskania lokalu socjalnego.
– Warte podkreślenia jest jednak to, że właściciele nieruchomości wcale nie podejmowali żadnych działań windykacyjnych wobec lokatorów, choć zgodnie mieli do tego prawo. Prościej było bowiem bezpośrednio domagać pieniędzy bezpośrednio od gminy – stwierdza Anastazja Wieczorek-Molga, przewodnicząca zarządu Wielkopolskiego Stowarzyszenia Lokatorów.
Obecne władze Poznania postanowiły problem eksmitowanych mieszkających w prywatnych kamienicach rozwiązać w inny sposób. Otóż zamiast wydawać olbrzymie kwoty na odszkodowania, będą płacić właścicielom budynków różnicę między wysokością czynszu za lokal socjalny, a kwotą pobieraną przez właścicieli. W efekcie eksmitowani, którzy nie mogą doczekać się na lokal zastępczy, mają płacić 2,45 zł na mkw. zajmowanego lokalu, a resztę dopłaci do czynszu rynkowego (od 10 do 15 zł za mkw.) miasto. To wynik porozumienia zawartego pomiędzy władzami miasta a przedstawicielami Wielkopolskiego Stowarzyszenia Lokatorów, które wsparł rzecznik praw obywatelskich Adam Bodnar.
Władze Poznania deklarują też, że nie tylko wstrzymają przygotowanie postępowań roszczeniowych wobec lokatorów, lecz także wycofają te, w których jeszcze nie zapadły prawomocne wyroki.
– Z punktu widzenia społecznego dotychczasowa polityka procesów regresowych jest nieakceptowalna. Żądanie przez miasto zwrotu z pieniędzy z tytułu wypłaconego odszkodowania to absurd. Tym bardziej gdy samemu się zawiniło, nie dostarczając odpowiedniej liczby lokali socjalnych – stwierdza Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania.
Wtóruje mu Kamila Dołowska, dyrektor zespołu prawa cywilnego z Biura Rzecznika Praw Obywatelskich.
– Nie możemy się zgodzić na to, żeby miasto przerzucało na lokatorów odpowiedzialność za swoje winy – tłumaczy.
Idzie nowe
RPO jednak chce iść dalej. Zapowiedział, że zwróci się m.in. do senackiej komisji praw człowieka, praworządności i petycji, aby ta wystąpiła z inicjatywą ustawodawczą, aby rozwiązanie poznańskie obowiązywało na terenie całego kraju.
Sprawa wymaga rozwiązania na szczeblu ogólnopolskim. Konieczne jest przygotowanie przepisów, które umożliwią stworzenie równowagi między uprawnieniami właścicieli nieruchomości a najemców.
– Ci pierwsi powinni otrzymywać czynsz umożliwiający utrzymywanie kamienic w dobrym stanie technicznym, a osoby niezamożne mające zasądzone prawo do lokalu socjalnego – dach nad głową. Może się okazać, że najlepszym rozwiązaniem będzie wynajmowanie przez miasto lokali w już istniejących budynkach. Stroną w takich umowach będzie miasto, które będzie miało pieczę nad takimi umowami. Lokatorzy mieszkań socjalnych będą płacić tyle, na ile ich stać, zaś lokale będą dobrze wykorzystane – uważa senator Jan Rulewski, wiceprzewodniczący senackiej komisji praw człowieka, praworządności i petycji.
Taka propozycja przypadła także do gustu właścicielom nieruchomości.
– Podpisanie umowy z miastem o wynajem mieszkania może być dobrym rozwiązaniem dla właściciela budynku. Może wreszcie skończą się problemy z wieloletnim zaleganiem z czynszem – wskazuje Barbara Grzybowska-Kabańska, prezydent Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości:
W ocenie właścicieli stworzenie takiej możliwości spowoduje, że wiele gmin nie będzie musiało budować lokali socjalnych czy komunalnych, lecz po prostu wynajmie je w już istniejących budynkach.
– Samorządy będą tylko musiały policzyć, czym im się bardziej opłaca budować nowe budynki, czekając na zwrot nakładów przez 30 lat, czy też bardziej im się kalkuluje dopłacanie do wynajmu – dodaje Barbara Grzybowska-Kabańska.
Wtóruje jej Andrzej Porawski, dyrektor Biura Związku Miast Polskich.
– Wprowadzenie możliwości dopłaty do czynszu rozwiąże problem braku lokali socjalnych. Gminy nie mające budynków komunalnych czy też socjalnych będą mogły wykorzystać istniejące zasoby do uporządkowania tej kwestii. Jednak jeśli Sejm będzie się zajmować problemem lokatorów, konieczne jest przejrzenie wszystkich przepisów określających prawa i obowiązki tej grupy najemców – zastrzega Andrzej Porawski.
Konieczność rozwiązania problemów lokatorów widzą także posłowie Prawa i Sprawiedliwości.
– Wprowadzenie możliwości dopłat do czynszu w przypadku lokali socjalnych jest sposobem rozwiązania problemu braku wystarczającej liczby takich budynków. Samorządy budują ich za mało. Jak tylko wpłynie petycja w tej sprawie, na pewno zajmę się tą sprawą – obiecał DGP poseł Grzegorz Wojciechowski, wiceprzewodniczący sejmowej komisji samorządu terytorialnego i polityki socjalnej, zasiadający także w sejmowej komisji ds. petycji.
