Jeżeli umowa przedwstępna nie jest sporządzona w formie przewidzianej dla zawierania umów związanych z obrotem nieruchomościami, to strona kupująca może żądać zwrotu tylko tej kwoty, którą wpłaciła sprzedającemu, ale nie jest on zobowiązany do wypłacenia podwójnej kwoty zadatku.

Powód - Jan Kowalski wnosił o zasądzenie od pozwanego - Tomasza Nowaka kwoty 35 tys. zł. Strony zawarły bowiem pisemną umowę przedwstępną sprzedaży przez Nowaka Kowalskiemu nieruchomości rolnej, za kwotę 350 tys. zł. Zgodnie z jej treścią umowa przyrzeczona miała być zawarta do 31 października 2015 r. Zabezpieczeniem wykonania umowy był zadatek wypłacony Nowakowi w wysokości 35 tys. zł. W umowie zastrzeżono, że w przypadku jej rozwiązania, Nowak zwróci Kowalskiemu zadatek w podwójnej wysokości tj. 70 tys. zł. Ostatecznie do zawarcia umowy nie doszło ponieważ zrezygnował z niej Nowak, który zwrócił Kowalskiemu tylko to co od niego dostał, czyli 35 tys. zł. Kolejnych 35 tys. zł płacić nie zamierzał. Sprawa trafiła więc do sądu, ponieważ Kowalski pozwał Nowaka żądając od niego 35 tys. zł.

Sąd oddalił jednak powództwo. Wyjaśnił, że zgodnie z art. 394 par. 1 kodeksu cywilnego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W myśl art. 394 par. 3 k.c. w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Przedmiotem sporu w tej sprawie była okoliczność czy pozwany Nowak był zobowiązany do zwrócenia zadatku w podwójnej wysokości. Zdaniem sądu Nowak był zobowiązany jedynie do zwrotu tego co uzyskał od kontrahenta, ale nie był zobowiązany do wypłacenia podwójnej kwoty zadatku, gdyż umowa przedwstępna nie została sporządzona w formie przewidzianej dla zawierania umów związanych z obrotem nieruchomościami. W przypadku umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości zastrzeżona jest bowiem forma szczególna. Sąd Najwyższy w wyroku z 17 sierpnia 1983 r. (sygn. akt III CRN 166/83) podkreślił, że umowa o rozwiązaniu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta również w formie aktu notarialnego. Zarówno dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i dla umowy przenoszącej jej własność zastrzeżony jest wymóg formy aktu notarialnego. Inaczej umowa jest nieważna. Co do zadatku, to powszechnie przyjmuje się, że jego zastrzeżenie stanowi element umowy i jest kwalifikowane jako dodatkowe zastrzeżenie umowne. Koncepcja jednej umowy pozwala uzasadnić, że nieważność kontraktu, którego składnikiem jest zadatek, powoduje także nieważność zastrzeżenia zadatku. W tej sprawie umowa przedwstępna była nieważna, a pozwana strona już zwróciła powodowi kwotę 35 tys. zł, które od niego uzyskała. Żądanie zapłaty dodatkowo kwoty 35 tys. zł sąd zaś uznał za nieuzasadnione.

Wyrok Sądu Rejonowego w Ciechanowie z 23 grudnia 2015 r., sygn. akt I C 986/15