Co istotne, księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w nich zawartych. Co więcej, obowiązujące przepisy ustanawiają tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, która chroni każdego kto nabył nieruchomość od osoby uprawnionej w świetle treści księgi wieczystej nawet, gdy osoba ta faktycznie do rozporządzenia prawem (np. własnością) uprawniona nie była. Dlatego pojawia się pytanie – czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni również obdarowanego, który nabył własność nieruchomości w drodze darowizny od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, choć faktycznie właścicielem niebędącej?

Wniosek o wpis w księdze wieczystej <wzór>

Czym jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych znajdzie zastosowanie wtedy, gdy z jakichś względów treść księgi wieczystej nieruchomości będzie niezgodna z jej faktycznym stanem prawnym. Jak wynika z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe . Innymi słowy rękojmia zapewnia nabycie własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która została wpisana do księgi wieczystej zamiast osoby uprawnionej. Wracając do naszego problemu należy stwierdzić, że rękojmia chroni osobę, która nabyła prawo własności nieruchomości od osoby, która według treści księgi była jej właścicielem. Czy zasada ta będzie miała zastosowanie również w przypadku nabycia własności w drodze darowizny, która – jak wiadomo – jest nieodpłatną czynnością prawną?

Nabycie nieruchomości w drodze darowizny nie jest objęte rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest bezwarunkowa. Chroni ona nabywcę nieruchomości tylko wówczas, gdy:
• występowała niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym;
• nabycie własności nastąpiło w drodze odpłatnej czynności prawnej od osoby uprawnionej według księgi;
• nabywca nie był w złej wierze (w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć).

Jedynie łączne spełnienie powyższych trzech przesłanek sprawia, że nabywcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Należy zatem mieć na uwadze, że nabycie nieruchomości od osoby wpisanej do księgi wieczystej, ale niebędącej faktycznie jej właścicielem prowadzi do nabycia własności tylko wówczas, gdy podstawą tego nabycia była odpłatna czynność prawna, czyli np. umowa sprzedaży nieruchomości. W przypadku darowizny rękojmia nie zadziała. Jeżeli darczyńca, choć wpisany w księdze wieczystej jako właściciel faktycznie nim nie był, ale przekazał w drodze darowizny własność nieruchomości, obdarowany nie może powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych jako uzasadnienie przysługującego mu prawa własności, nawet jeśli był przekonany, że darczyńcy przysługuje zgodnie z treścią księgi wieczystej własność nieruchomości.

Jak powinien postąpić właściciel nieruchomości, którego prawo nie zostało z jakichś względów w księdze wieczystej ujawnione?
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Usunięcie niezgodności następuje poprzez dokonanie wpisu.

Wniosek o wpis w księdze wieczystej <wzór>

Podstawa prawna:
Art. 5, art. 6 ustawy z dnia z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013r., poz. 707 )

Natalia Szok, aplikant radcowski, redaktor SerwisPrawa.pl