Uwaga! Chcesz poprawnie przygotować umowę przedwstępną, przejdź do formularza Umowa przedwstępna - pobierz formularz

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Została ona uregulowana w art. 389 k.c. i stanowi instrument prawny, którym strony mogą się posłużyć w fazie przygotowania kontraktu. Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą stronę lub strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna należy do umów o charakterze organizatorskim (przygotowawczym), nie rodzi sama skutku rozporządzającego i należy ją odróżnić od umowy definitywnej, która realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy, (wyr. Sa w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2013 r., I ACa 21/13). Innymi słowy samo zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie oznacza, że jej własność została przeniesiona.

Jakie postanowienia zawiera umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

W umowie przedwstępnej zawiera się istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz, co do zasady, termin jej zawarcia, choć oznaczenie terminu nie jest bezwzględnie wymagane, aczkolwiek zalecane.

W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości znajdziemy zatem takie postanowienia, jak:
• Zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, wraz z określeniem jej przedmiotu;
• Cenę przedmiotu umowy przyrzeczonej (cenę nieruchomości);

Zalecane jest również wskazanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej. Określenie terminu może mieć postać wskazanej konkretnej daty bądź przedziału czasowego, ale także może mieć postać wskazanego pewnego zdarzenia. Chodzi tu jednak o zdarzenie, które - przy rozsądnej ocenie sytuacji - powinno nastąpić (zob. wyr. SA w Katowicach z dnia 14 października 2004 r. I ACa 714/04).
W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości można również zawrzeć postanowienie, w którym nabywca zobowiązuje się wpłacić na poczet ustalonej ceny zadatek.

W jakiej formie należy zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości i jakie to rodzi skutki prawne?

Dla ważności umowy przedwstępnej, nawet takiej, która dotyczy przeniesienia własności nieruchomości, nie jest wymagana żadna forma szczególna, co oznacza, że może być ona zawarta w dowolnej formie. Nie obowiązuje forma aktu notarialnego, bowiem ustawa nie zastrzega dla tej czynności żadnej z wymienionych w przepisach form. Jednakże strona uprawniona może dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej - w przypadku sprzedaży nieruchomości tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest sporządzona w formie aktu notarialnego( art. 390 § 1 k.c.). Innymi słowy, źródłem roszczenia o przeniesienie własności może być tylko umowa przedwstępna, zawarta w formie przewidzianej dla ważności umowy przyrzeczonej, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia umowy przenoszącej własność (art. 389 w związku z art. 390 § 2 k.c.) – zob. wyr. SN z dnia 7 maja 2015 r. III PK 124/14 oraz wyr. SA w Krakowie z dnia 19 maja 2015 r. I ACa 1717/14.

A co w sytuacji, gdy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawrzemy po prostu na piśmie (nie w formie aktu notarialnego)? Wówczas także nie jesteśmy pozbawieni ochrony prawnej. Nie możemy jednak skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Ale możemy wtedy wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody (powództwo o zapłatę odszkodowania), która została poniesiona przez to, że liczyliśmy na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie jest wykluczone, aby w treści samej umowy przedwstępnej kwestie odszkodowania były w sposób szczególny uregulowane. Można bowiem zamieścić np. klauzule, w których strona, która nie dopełniła obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej zobligowana była do zapłaty określonej sumy pieniężnej tytułem kary umownej. Należy podkreślić, że nie musi wyłączać to odszkodowania przysługującego z mocy przepisów ustawy. W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości określa się często także wysokość zadatku wpłacanego na poczet ceny. Jeżeli umowy przyrzeczonej nie zawiera Nabywca nieruchomości (wpłacający zadatek) wówczas zadatek przepada ma rzecz Zbywcy nieruchomości. Jeżeli jednak od zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się Zbywca nieruchomości, wówczas Nabywcy przysługuje zwrot zadatku w podwójnej wysokości.

Jaki jest charakter terminu zawarcia umowy przyrzecznej i dlaczego warto go określać w umowie przedwstępnej?

Określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym, lecz terminem spełnienia świadczenia. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia warunki konieczne dla ważności umowy przyrzeczonej, upływ określonego w niej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do jej zawarcia, lecz przeciwnie z chwilą nadejścia terminu umowy przyrzeczonej wymagalne staje się roszczenie osoby uprawnionej o zawarcie umowy przyrzeczonej (zob. wyr. SA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2014 r., VI ACa 482/13). Innymi słowy wraz z nadejściem terminu wskazanego w umowie, druga strona może skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej ( w naszym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, ale pod warunkiem, że umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego).

Podstawa prawna:
Art. 389, art. 390 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (T.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121).

Natalia Szok, aplikant radcowski, redaktor SerwisPrawa.pl

Umowa przedwstępna - pobierz formularz