Jeden z sądów nabrał jednak wątpliwości, czy tak powinno być. Postanowił poprosić Sąd Najwyższy o wykładnię przepisów. Zdaniem niektórych prawników licytacja cennej nieruchomości z powodu nieznacznego (w przypadku, który rozpatrywał tenże sąd, chodziło o niewiele ponad 3 tys. zł) zadłużenia jest rażąco sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Uciec od mozołu

Spółdzielnie mieszkaniowe korzystają z ogólnych przepisów postępowania cywilnego. Zgodnie z nimi gdy osoba mająca własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego zalega z opłatami eksploatacyjnymi, występują o nakaz zapłaty, a po jego otrzymaniu zwracają się do komornika z prośbą o licytację nieruchomości. Procedura dla spółdzielni jest więc dość prosta, szybka i na ogół skuteczna.

Pojawia się jednak wątpliwość, czy tak w ogóle można. Art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: u.o.w.l.) stanowi bowiem, że jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat bądź wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości. Do tego przepisu wprost się odwołuje art. 1710 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.; dalej: u.o.s.m.). Dookreśla on, że ze stosownym żądaniem występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.

Szczególne okoliczności

Na temat art. 16 ust. 1 u.o.w.l. wypowiadał się zresztą Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z 29 lipca 2013 r. (sygn. SK 12/12) uznał, że przewidziana w tym przepisie sankcja za długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat ma charakter wyjątkowy i ostateczny.

„Zastosowanie tej sankcji jest uzależniane od rzeczywistego zagrożenia interesów wspólnoty destabilizacją finansową i trwałymi trudnościami we właściwym utrzymaniu nieruchomości wspólnej” – wskazywał TK. Dodano, że przy tak istotnej decyzji, jak pozbawienie kogoś lokalu mieszkalnego, trzeba wziąć pod uwagę jego osobiste okoliczności. Jeśli więc dłużnik zalega z opłatami eksploatacyjnymi, bo np. kilka tygodni wcześniej stracił pracę – nie należy sięgać po radykalne instrumentarium.

W efekcie spółdzielnia mieszkaniowa może albo wystąpić o nakaz zapłaty i skierować sprawę do komornika, albo przejść żmudną procedurę wynikającą z ustaw szczególnych. Sęk w tym, że nie wiadomo, czy przepisy u.o.w.l. i u.o.s.m. należy traktować jako lex specialis wobec ogólnych zasad prowadzenia postępowania egzekucyjnego.

Spółdzielnie w prawie

Łukasz Ozga, radca prawny w kancelarii Płonka Ozga, uważa, że spółdzielnie mieszkaniowe mają prawo korzystać z prostszej procedury. Dodaje jednak, że egzekucja z nieruchomości to ostateczność. Zgodnie z art. 799 par. 1 k.p.c. wierzyciel może wprawdzie w jednym wniosku wskazać kilka sposobów egzekucji przeciwko temu samemu dłużnikowi, jednakże spośród kilku powinien zastosować sposób najmniej uciążliwy dla dłużnika.

– Spółdzielnia mieszkaniowa nie wskaże zatem jako sposobu egzekucji – egzekucji z nieruchomości, w sytuacji gdy dłużnik ma inne składniki majątku wystarczające do zaspokojenia wierzyciela – tłumaczy mec. Ozga.

Wentylem bezpieczeństwa są także uprawnienia dłużnika. Chodzi przede wszystkim o art. 799 par. 2 k.p.c., zgodnie z którym jeżeli egzekucja z jednej części majątku dłużnika wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części. Innymi słowy: zaspokajanie się z nieruchomości jest ostatecznością i jeśli tylko właściciel mieszkania wykaże wolę spłaty zaległości, do sprzedaży lokalu najprawdopodobniej nie dojdzie.

Działania spółdzielni korzystających z uproszczonej ścieżki za dopuszczalne uważa także radca prawny Tomasz Madejczyk. Jak podkreśla, żaden przepis nie ogranicza wierzyciela w takim sposobie egzekucji długu.

– Naturalnym jest, iż wierzyciel wybierze łatwiejszą, a co za tym idzie ekonomicznie opłacalną drogę. Zdajmy sobie sprawę z tego, że zanim dojdzie do licytacji mieszkania dłużnika, ma on bardzo dużo czasu, by spłacić należność względem spółdzielni – uważa mec. Madejczyk.

Wątpiący sąd

Więcej wątpliwości mają jednak niektóre sądy. Jak w ostatnich tygodniach stwierdził jeden z nich, przyjęcie, iż dopuszczalne są dwa tryby doprowadzenia do sprzedaży lokalu dłużnika, czyniłoby całkowicie martwymi i zbędnymi przywołane przepisy u.o.s.m. i u.o.w.l., zapewniające szczególną ochronę spółdzielcy. A zakładając racjonalność ustawodawcy, regulacje te po coś zostały stworzone. Czy to oznacza, że spółdzielnie nie powinny iść na skróty, od razu starając się o nakaz zapłaty? Oceni to najprawdopodobniej Sąd Najwyższy.

Stanisław Śledziewski, zastępca prezesa Krajowej Rady Spółdzielczej, wskazuje, że KRS nie może wpływać na decyzje poszczególnych spółdzielni. Te, które żądają wszczęcia egzekucji z nieruchomości z powodu kilkusetzłotowego długu, nie mogą zostać przez radę przywołane do porządku.

– Niestety nie mamy uprawnienia w zakresie inicjatywy ustawodawczej o zmianę przepisów rangi ustawowej, w tym zasad dotyczących stosowania egzekucji z nieruchomości przez spółdzielnie mieszkaniowe – ubolewa prezes Śledziewski.

Żaden przepis nie ogranicza wierzyciela w takim sposobie egzekucji długu jak licytacja nieruchomości dłużnika