W ramach działalności gospodarczej od kilku lat wynajmuję pokoje w domu jednorodzinnym. Nadzór budowlany nakazał mi wstrzymać użytkowanie budynku, ponieważ nie zgłosiłem zmiany sposobu korzystania. Dodam, że aby uruchomić hotel, nie robiłem żadnej przebudowy obiektu. Czy rzeczywiście powinienem zgłosić zmianę użytkowania budynku?
W opisywanej sytuacji niezbędne było dokonanie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania budynku. Podjęcie i wykonywanie usług hotelarskich w obiekcie mieszkalnym jednorodzinnym zmieniło bowiem sposób jego użytkowania.
Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej: u.p.b.) przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym (lub w jego części) działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. W opisywanej sprawie nastąpiła zmiana przeznaczenia budynku z funkcji wyłącznie mieszkalnej – na częściowo usługową. Taki stan rzeczy nie pozostaje bez wpływu na warunki bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarne, pracy czy wielkość lub układ obciążeń. Nastąpiło też zwiększenie intensywności użytkowania obiektu. Należy ponadto zaznaczyć, że zmiana użytkowania, co wynika z przytoczonych przepisów, nie musi być konsekwencją przebudowy. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi, tj. staroście.
Po stwierdzeniu samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu organ nadzoru budowlanego ma obowiązek zastosować art. 71a ust. 1 u.p.b., tj. wydać postanowienie wstrzymujące użytkowanie obiektu oraz zobowiązać właściciela do przedstawienia w określonym terminie niezbędnych dokumentów. Niezastosowanie się do takiego postanowienia powoduje, że zostanie wydana decyzja nakazująca przywrócenie pierwotnego użytkowania obiektu. Właściciel będzie musiał uiścić opłatę legalizacyjną. Jej wysokości ustali nadzór budowlany.
Na marginesie warto wskazać, że oprócz powyższych obowiązków przedsiębiorca musi spełnić inne wymogi związane z reglamentacją podejmowanej przez niego działalności, wynikające z ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych. Przy czym nakładanie obowiązków z niej wynikających nie wyklucza kompetencji innych organów do podjęcia właściwych im działań, w tym przez nadzór budowlany, jeżeli świadczenie usług turystycznych zostało podjęte z naruszeniem prawa budowlanego, które polega, tak jak w tej sprawie, na zmianie sposobu użytkowania części obiektu bez wymaganego zgłoszenia (por. wyrok Naczelnego Sądu Admistracyjnego z 27 stycznia 2010 r., sygn. akt II OSK 188/09).
Podstawa prawna
Art. 71 ust. 1 pkt 2, ust. 2, art. 71a ust. 1, art. 82 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.).
Art. 41 ust. 3 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 196 ze zm.).