W mieszkaniach jednopokojowych znajdujących się w budynkach wielorodzinnych kuchnia lub aneks kuchenny nie może znajdować się w pokoju dziennym. Projekt budowlany, który dopuszcza takie rozwiązanie, jest niezgodny z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm. – dalej r.w.t.). Takie stanowisko zajęło w niedawnej interpretacji Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju odpowiadając na wątpliwości Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania.

Kuchnia w korytarzu

A to oznacza, że – w opinii resortu – kupując popularne ostatnimi czasy mieszkania studia, powinniśmy przygotować się na posiadanie ślepej kuchni lub wnęki kuchennej połączonej z przedpokojem. Takie wnioski, zdaniem urzędników ministerstwa, należy bowiem wyciągnąć z obowiązujących dziś warunków technicznych.

Zgodnie z par. 92 r.w.t. mieszkanie, oprócz pomieszczeń mieszkalnych, powinno mieć m.in. kuchnię lub wnękę kuchenną, łazienkę oraz „przestrzeń składowania” i „przestrzeń komunikacji wewnętrznej”. Artykuł 93 warunków stanowi zaś, że pomieszczenia mieszkalne i kuchenne powinny mieć bezpośrednie oświetlenie światłem dziennym. Wyjątkiem od tej zasady są mieszkania jednopokojowe, gdzie „dopuszcza się pomieszczenie kuchenne bez okien lub wnękę kuchenną połączoną z przedpokojem”, pod warunkiem zastosowania odpowiedniej wentylacji.

Zobacz, jak bezstresowo kupić mieszkanie od dewelopera >>

Zdaniem ministerstwa te przepisy w połączeniu z punktem 3 par. 93 r.w.t., który mówi, iż w mieszkaniach wielopokojowych kuchnia może stanowić część pokoju przeznaczonego na pobyt dzienny pod warunkiem zastosowania w tym pomieszczeniu wentylacji, prowadzą do jednoznacznych wniosków. „W mieszkaniach jednopokojowych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, jeżeli nie ma możliwości wykonania osobnego pomieszczenia kuchennego z bezpośrednim oświetleniem dziennym, dopuszcza się jedynie możliwość zaprojektowania pomieszczenia kuchennego bez okien lub wnęki kuchennej połączonej z przedpokojem, pod warunkiem zastosowania odpowiedniego trzonu kuchennego w zależności od urządzenia kuchennego” – wskazuje Krzysztof Antczak, dyrektor departamentu gospodarki przestrzennej i budownictwa w Ministerstwie Infrastruktury.

Wciąż najchętniej kupujemy małe mieszkania

Wciąż najchętniej kupujemy małe mieszkania

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Tym samym błędne jego zdaniem jest wykonywanie w takich lokalach aneksów kuchennych bezpośrednio w pokoju dziennym. „Pokój w mieszkaniu jednopokojowym musi spełniać wszystkie funkcje pomieszczenia mieszkalnego, to znaczy jednocześnie pokoju dziennego i sypialnego, miejsca wypoczynku oraz pracy domowej i zawodowej. Poza tym połączenie aneksu kuchennego z funkcją pokoju dziennego może wywołać szereg uciążliwości użytkowych w całym mieszkaniu” – argumentuje Antczak.

Czy aby na pewno

To, czy z przepisów ministerstwo mogło wyciągnąć tak jednoznaczne wnioski, nie jest dla części prawników oczywiste.

– Zdaniem resortu błędne jest wykonywanie w mieszkaniach jednopokojowych aneksów kuchennych bezpośrednio w pokoju dziennym. Stanowisko to nie do końca można podzielić. W sytuacji bowiem gdy wnęka kuchenna (aneks) znajduje się przy wejściu do przedpokoju, można przyjąć, iż posiada ona bezpośrednie połączenie z przedpokojem – zauważa Dariusz Kałuża, radca prawny z kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.

I dodaje, że odmiennie wygląda sytuacja, w której aby dostać się do wnęki kuchennej, należy przejść przez cały pokój. W takiej konfiguracji bowiem aneks kuchenny nie ma bezpośredniego połączenia z przedpokojem i mogą powstać wątpliwości interpretacyjne.

Zdaniem Joanny Ogorzałek, radcy prawnego w warszawskiej kancelarii AMlegal Kancelaria Radców Prawnych, treść przepisów jest jednoznaczna, a interpretacja resortu słuszna. To zaś powoduje, że już dziś projektanci stosują różnego rodzaju wybiegi.

– Czynią to, np. projektując niewielki drugi pokój, by do lokalu miały zastosowanie przepisy dotyczące mieszkań wielopokojowych, w których przepisy zezwalają na aneks kuchenny w pokoju dziennym – wskazuje Ogorzałek.

– Albo projektują wspólną przestrzeń dla kuchni i przedpokoju, ze znacznym zmniejszeniem powierzchni tego ostatniego na rzecz wnęki kuchennej. Przepisy budowlane nie wymagają bowiem, aby mieszkanie miało odrębny przedpokój, a jedynie „przestrzeń składowania oraz przestrzeń komunikacji wewnętrznej” – dodaje ekspertka.

Popyt na rynku

Jak jednak wskazuje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wykładnia przedstawiona przez resort totalnie rozmija się z oczekiwaniami klientów. Niewiele osób jest bowiem zainteresowanych lokalem ze ślepą kuchnią lub z wnęką kuchenną w korytarzu.

– Resort na siłę przyjmuje interpretację, która nie ma większego celu. Cofa nas do lat 50., kiedy w korytarzach mieszkań w blokach po lewej znajdowała się kuchenka, a po prawej łazienka – podnosi Płochocki.

I dodaje, że prowadzi to do powstania pewnej fikcji. Zmusza bowiem deweloperów, by na etapie występowania o pozwolenie na budowę projektowali w przedpokojach ciągi kuchenne. A potem (np. po oddaniu budynku do użytkowania) na życzenie klientów zmieniali układ lokalu.

Niewiele osób jest dziś zainteresowanych nabyciem lokalu ze ślepą kuchnią

Wyburzając ściankę, też ryzykujemy

Konrad Bisiorek radca prawny w kancelarii Schoenherr

Co do zasady organ powinien odmówić wydania pozwolenia na budowę budynku, w którym zaprojektowano mieszkania niespełniające warunków technicznych. Odstąpienie od tych warunków wymaga uzyskania zgody ministra. W rezultacie tylko pozwolenia na budowę wydane po uzyskaniu takiej zgody nie będą wadliwe w świetle prawa i umożliwią legalną budowę jednopokojowych mieszkań z aneksami kuchennymi.

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych czynności polegające na rozbiórce lub wzniesieniu ścianki działowej w mieszkaniu nie są robotami budowlanymi, które wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, pod warunkiem że ścianka taka nie jest elementem konstrukcyjnym budynku, nie wpływa na jego przeznaczenie ani na stan techniczny oraz nie decyduje o przestrzennym wydzieleniu samodzielnych lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot odrębnej własności. Teoretycznie nic nie stoi zatem na przeszkodzie w nabyciu lokalu mieszkalnego z odrębną kuchnią i późniejszym wyburzeniu ścianki działowej pomiędzy kuchnią i pokojem. Przepisy jednak nie są jednoznaczne, a praktyka stosowania prawa przez organy administracji budowlanej jest niejednolita. W przypadku kontroli nadzoru budowlanego należy się więc liczyć z możliwością uznania przez nadzór, że wyburzenie ścianki działowej spowodowało stan niezgodny z prawem.

Masz garaż, płać podatek za luksus. Szykują się duże podwyżki podatku od nieruchomości za miejsca postojowe >>