Informacje, które nie odpowiadają rzeczywistości, mogą nie tylko spowodować problemy przy sprzedaży, lecz także ingerować w kwestie właścicielskie. Omyłki można prostować w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Czy mogę zmienić wpis w księdze wieczystej

Gdy przeglądałem księgi wieczyste po zmarłych rodzicach, okazało się, że w jednej z nich jako właściciel figuruje nieznana osoba. Z posiadanych przeze mnie dokumentów wynika, że prawowitym właścicielem nieruchomości byli moi rodzice, a obecnie jestem ja jako jedyny spadkobierca. Czy mogę się domagać zmiany wpisu w księdze wieczystej?

W dobie elektronicznej możliwości przeglądania ksiąg wieczystych (ekw.ms.gov.pl) weryfikowanie aktualnej treści księgi wieczystej jest znacząco uproszczone niż jeszcze kilka lat temu. W konsekwencji zainteresowany stanem prawnym nieruchomości może nie tylko sprawdzić, kto jest jej właścicielem, lecz także dowiedzieć, jakie prawa, np. hipoteka czy służebność, ją obciążają. W praktyce zdarza się również, że informacja zawarta w księdze nie odpowiada temu, co ma miejsce w rzeczywistości. Przykładowo w księdze wieczystej nieruchomości może się znajdować błędna informacja co do osoby właściciela. Zgodnie z przepisami zmiana tego stanu rzeczy nie będzie możliwa w trybie postępowania wieczystoksięgowym o zmianie wpisu. W tym przypadku ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje specjalny tryb postępowania. Zgodnie z nią w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. W praktyce następuje to w drodze procesu cywilnego. Sąd, wydając wyrok, nakazuje zamieszczenie lub usunięcie z księgi wieczystej określonego wpisu. Właściwym w sprawie jest zawsze sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości (wydział cywilny). Odpowiedni pozew może wnieść zarówno osoba, której prawo nie jest wpisane lub też jest umieszczone błędnie, jak i następcy prawni (np. spadkobiercy) takiej osoby. Pozwanym będzie osoba, której prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej w sposób niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym – w tym przypadku nieprawidłowo wpisany współwłaściciel. Przygotowując pozew, należy pamiętać, że poza wypełnieniem warunków formalnych, takich jak m.in. oznaczenie sądu, podanie imienia i nazwiska stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników, oznaczenie rodzaju pisma, należy dokładnie określić, na czym ma polegać usunięcie niezgodności: np. na żądaniu usunięcia określonych wpisów i wpisanie w to miejsce wpisu np. z prawidłowym oznaczeniem właściciela. Twierdzenia te powinny być poparte odpowiednimi dowodami. Co ważne, postępowanie dowodowe w tym przypadku nie podlega ograniczeniom w odróżnieniu od postępowania wieczystoksięgowego. W praktyce oznacza to, że dowodami mogą być nie tylko dokumenty, lecz także zeznania świadków. Warto również pamiętać, że roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia do księgi wieczystej jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Nie jest do tego potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Ostrzeżenie w praktyce wyłącza zaś rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Powoduje to, że sprzedaż nieruchomości jest praktycznie niemożliwa.
Podstawa prawna
Art. 10 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r., poz. 707 z późn. zm.).
Art. 126 i 187 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Czy mogę połączyć działki budowlane

Chcę połączyć swoje działki budowlane. Na dwóch z nich ustanowione są hipoteki na rzecz pożyczkodawców. Czy do połączenia działek potrzeba będzie ich zgoda?

Zgodnie z przepisami hipoteka obciążająca którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciąża całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Niezależnie od tego działki, które są obciążone hipotekami, mogą być połączone, jeżeli uprawnieni wierzyciele ułożą się co do pierwszeństwa tych praw na nieruchomości utworzonej przez połączenie. Innymi słowy bez zgody wierzycieli hipotecznych do połączenia działek w jednej księdze wieczystej nie dojdzie. Umowa uprawnionych co do pierszeństwa wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Podstawa prawna
Art. 27 i 31 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.).

Czy wzmianka o skardze może zmienić stan prawny

Właściciel działki, którą zamierzam kupić, przekazał mi jej dokumenty, w tym odpis z księgi wieczystej. W dziale czwartym księgi jest wzmianka dotycząca wniesionej skargi na orzeczenie referendarza sądowego w sprawie wykreślenia hipoteki. Czy w wyniku rozpoznania skargi może ulec zmianie stan prawny nieruchomości?

Przed podpisaniem umowy notarialnej zakupu nieruchomości warto sprawdzić w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, czy nie zostały wpisane do niej jakieś zmiany. Czynność ta jest bardzo istotna, gdyż księgi wieczyste są jawne i każdy ma prawo w obecności pracownika sądu bezpłatnie je przeglądać. Dodatkowo nikt nie może się zasłaniać nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Przed bezpośrednią wizytą w sądzie warto również sprawdzić stronę ekw.ms.gov.pl, gdzie po numerze księgi wieczystej można również przejrzeć aktualny stan prawny nieruchomości. Niezależnie od tego należy pamiętać, że rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Z tych względów wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego powinna zwrócić naszą szczególną uwagę. Jeżeli bowiem sąd w wyniku rozstrzygnięcia wyda orzeczenie, zmianie może ulec stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej. W analizowanym przypadku przywróceniu może ulec wykreślona hipoteka. W praktyce w takiej sytucji może to oznaczać, że nabywca nieruchomości jak dłużnik rzeczowy będzie odpowiadał z nabywanej nieruchomości za długi, jakie zabezpiecza hipoteka. W konsekwencji najlepiej się wstrzymać z zakupem nieruchomości do czasu rozstrzygnięcia skargi na orzeczenie referendarza sądowego. W praktyce może się również zdarzyć, że wzmianka o wniesionej skardze na orzeczenie referendarza sądowego widnieje w księdze od dłuższego czasu. W takiej sytuacji warto poprosić zbywcę lokalu, aby wyjaśnił sprawę w sądzie, formułując odpowiednie zapytanie do przewodniczącego wydziału ksiąg wieczystych. Czasami zdarza się bowiem, że w księgach wieczystych omyłkowo pozostawione są informacje o wzmiankach, mimo że skarga została już dawno rozpoznana. W takiej sytuacji nasza interwencja może przyśpieszyć usuwanie omyłek z księgi.
Podstawa prawna
Art. 2 i 8 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.).

Czy potrzebna jest zgoda współmałżonka

Czytelnik zamierza kupić mieszkanie na licytacji przeprowadzonej przez komornika. Z uwagi na wyjazd współmałżonki na licytacji będzie sam. Dodatkowo w księdze wieczystej ujawniona jest hipoteka zabezpieczająca niespłacony kredyt. Czy po zakupie nieruchomości hipoteka pozostanie w księdze wieczystej, czy też nabywca nieruchomości będzie musał inicjować postępowanie ?

Co do zasady, zgodnie z przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do nabycia nieruchomości w drodze czynności prawnej, jaką jest np. umowa konieczna, jest zgoda drugiego małżonka. Ewentualne nabycie nieruchomości przez jednego z małżonków bez zgody drugiego będzie nieważne. W praktyce jednak zgoła odmiennie wygląda sytuacja w przypadku nabywania mieszkań, domów czy działek na licytacjach komorniczych. W takich przypadkach obecność drugiego małżonka nie jest konieczna. Udział bowiem w licytacji komorniczej jest działaniem prawnym, które zmierza do nabycia nieruchomości, jednakże skutek w postaci rzeczywistego przeniesienia własności nie następuje w wyniku czynności prawnej (umowy), ale w wyniku orzeczenia sądowego, którym jest dokonane przez sąd przysądzenie własności. W orzecznictwie sądowym utrwaliło się stanowisko, zgodnie z którym do nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej nie jest potrzebna zgoda współmałżonka (por. uchwała Sądu Najwyższego z 22 marca 2007 r., III CZP 13/2007). W konsekwencji udział w licytacji przeprowadzonej przez komornika i zaoferowanie na niej najwyższej ceny spowodują, że nieruchomość stanie się własnością licytanta oraz jego małżonka po uprzednim uiszczeniu ceny. Stanie się tak mimo braku zgody drugiego z małżonków na nabycie tej nieruchomości.
Niezależnie od tego należy podkreślić, że wskutek sprzedaży lokalu czy gruntu przez komornika jest on wolny od wszelkich obciążeń, w tym od hipotek ujawnionych w księdze wieczystej. W konsekwencji z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu nieruchomości wygasają wszelkie prawa i skutki praw oraz roszczeń osobistych ciążących na niej, w tym m.in. obciążających nieruchomość hipotek. W takim bowiem przypadku, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego, cena uzyskana ze sprzedaży takiej nieruchomości jest m.in. przeznaczana na zaspokojenie wygasłych praw.
Podstawa prawna
Art. 1000 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 101).

Czy można poprawić literówkę we wpisie

Chcemy sprzedać nieruchomość, niestety w księdze wieczystej omyłkowo nie jest wpisana jednostka miary powierzchni nieruchomości. Czy można to poprawić?

W praktyce omyłki w księgach wieczystych mogą mieć różny charakte. Mogą to być usterki wpisu, takie jak literówki, błędy rachunkowe lub inne, które nie powodują niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Mogą to też być błędy powodujące, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej nie odpowiada stanowi rzeczywistemu. Te pierwsze nieprawidłowości sąd prostuje z urzędu. Mogą być one jednak kłopotliwe, szczególnie gdy zamierzamy sprzedać nieruchomość. Gdyby jednak sędzia lub referendarz sądowy nie wiedział o pomyłce, właściciel nieruchomości może złożyć odpowiedni wniosek (na formularzu) w tej sprawie do sądu prowadzącego księgę wieczystą. W przypadku błędów powodujących niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym niezbędne jest wytoczenie powództwa przed sądem rejonowym miejsca położenia nieruchomości. W przypadku omyłki w oznaczeniu nieruchomości należy pamiętać, że jego podstawą są dane z katastru nieruchomości. W razie zaś niezgodności danych katastru z oznaczeniem gruntu czy lokalu w księdze wieczystej, sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia na podstawie danych z katastru.
Podstawa prawna
Art. 27 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.).