Podmiot który zamierza dokonać zastępczo usunięcia wad w budynku mieszkalnym za odpowiedzialnego za to jego wykonawcę, powinien wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia, zezwalającego na dokonanie takiej czynności- orzekł sąd apelacyjny w Warszawie.

Spółdzielnia mieszkaniowa „ Bródno” w Warszawie zawarła w 1997 r. z wykonawca umowę o roboty budowlane. Na jej mocy przedsiębiorca zobowiązał się zbudować w ciągu trzech lat na osiedlu Bródno osiem budynków mieszkalnych łącznie z garażami. Wykonawca zakończył swe prace w 1997 roku ale zgodnie z zawartym wcześniej aneksem do wspomnianej umowy obowiązywał jeszcze trzyletni okres gwarancji za powstałe ewentualnie wady, które będą usuwane po każdym ich stwierdzeniu.

Oddane do użytku bloki powstały w tzw. „systemie warszawskim”, czyli np. bez podług czy futryn z drzwiami. Nowi mieszkańcy wykańczając mieszkanie dokonali w nim pewnych uszkodzeń, co zostało później stwierdzone przez specjalną spółdzielczą komisję. Ciało wezwało pismem w pierwszym roku gwarancji wykonawcę budynków do zapłaty za naprawy dokonane przez spółdzielnię, ale jej kontrahent odmówił

W 2002 roku upłynął trzyletni okres gwarancji a w2006 r. natomiast spółdzielnia mieszkaniowa pozwała przedsiębiorcę żądając odszkodowania z wykonane przez spółdzielnie prace naprawcze w budynkach mieszkalnych.

Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo uznając, iż z uwagi na przedawnienie roszczenia strony powodowej, jej zarzut niewywiązania się pozwanego z umowy poprzez niedokonanie napraw, pozostaje bez znaczenia.

Spółdzielnia nie dała jednak za wygraną i odwołała się od powyższego wyroku do sądu apelacyjnego. Podnosiła bowiem, iż zgodnie z zawartą między stronami umową po upływie kolejnych lat gwarancji miały być sporządzane protokoły informujące o zaistniałych wadach, których usunięcia miała dokonywać spółdzielnia ale koszty wykonanych prac zwracał przedsiębiorca. W związku z powyższym zarzut przedawnienia należy uznać w rozpatrywanej sprawie za błędny.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana argumentowała, iż zgodnie z aneksem gwarancja opiewała na trzy lata od momentu przekazania budynków i upłynęła w 1993 r. Spółdzielnia mogła bowiem we wcześniejszych latach dokonywać przeglądu mieszkań i zgłaszać zaistniałe wady, powstałe wyłącznie z winy przedsiębiorcy. Do niego natomiast nigdy podobne wezwania nie trafiły a umowa o przedłużenie gwarancji nie została zawarta pomiędzy stronami stąd spółdzielnia nie ma możliwości dochodzenia roszczeń.

Sąd drugiej instancji oddalił apelację, uznając za prawidłowy pogląd sądu okręgowego, zgodnie z którym z uwagi na art.568 k.c. roszczenie strony powodowej uległo przedawnieniu. Wspomniany przepis stanowi bowiem, iż roszczenia o wady budynku wygasają po upływie trzech lat licząc do dnia kiedy budynek został zamawiającemu wydany.

Skład orzeczniczy w ustnych motywach orzeczenia zaznaczył jednakże, że nie podziela motywów jakie wpłynęły na wydanie wyroku przez sąd okręgowy. Z pozwu bowiem wynikało, iż powód dochodził nie roszczenia a odszkodowania, które winno być dokładnie uzasadnione i udokumentowane czego, jak zauważyli sędziowie, spółdzielnia nie dokonała. Była bowiem zobowiązana wskazać jakie zaistniały szkody, jakie prace naprawcze poczyniła i jaki były tego koszty.

Sąd apelacyjny zauważył również, iż twierdzenie strony powodowej , iż dokonywała ona usunięcia wad za wykonawcę budynku, który miał zwracać koszty prac jest bezzasadne. Usunięcie zastępcze wymaga bowiem odrębnego orzeczenia sądu, który wyrazi na to zgodę. W rozpatrywanym przypadku nie było go.

Sygn.Akt VI ACa 107/08

Katarzyna Żółkowska