To efekt uchwały Sądu Najwyższego (III CZP 104/12), który w maju tego roku wykluczył możliwość założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w sytuacji nieuregulowanych spraw własności gruntów pod budynkiem.

„Już w końcu pierwszego półrocza pojawiły się odmowy udzielenia kredytu na zakup lokali własnościowych spółdzielczych, dla których nie założono dotychczas księgi wieczystej, a w trzecim kwartale ten stan rzeczy uległ nasileniu. Prawdopodobnie negatywne skutki tej uchwały obserwować będziemy w nadchodzącym roku, kiedy to może nastąpić całkowity zastój na rynku lokali spółdzielczych, na które nie będzie można znaleźć kupców” – wskazuje pośrednik AD Drągowski w komentarzu do swoich wyników finansowych za III kwartał 2013 r.

Ochrona własności

Uchwała Sądu Najwyższego została wydana w związku z wątpliwościami sądów wokół art. 7 ust. 1 ustawy z 14 czerwca 2007 r. (Dz.U. nr 125, poz. 873) oraz art. 6 ustawy z 18 grudnia 2009 r. (Dz.U. nr 223, poz. 1779) zmieniających ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Przewidywały one możliwość przekształcenia spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo, na wniosek lokatora, i to mimo że grunt, na którym znajdował się budynek, nie był własnością spółdzielni.

Doktor Jan Wszołek, adwokat w kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr, wskazuje, że takie rozwiązanie budziło wątpliwości. Po pierwsze, prawo spółdzielcze powinno być ustanawiane na nieruchomości, która stanowi własność spółdzielni. Po drugie, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Oznacza to, że przekształcenie prawa lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe byłoby de facto ustanowieniem prawa ograniczonego rzeczowego na rzeczy cudzej, bez zgody właściciela.

– Skoro spółdzielnia nie jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, nie może ustanowić prawa na rzeczy cudzej. Omawiane rozwiązanie może budzić również wątpliwości z punktu widzenia konstytucyjnej ochrony własności – mówi Jan Wszołek.

Małgorzata Witkowska-Zwiep, dyrektor departamentu finalizacji transakcji w firmie Metrohouse, zwraca uwagę, że banki nie chcą udzielać kredytów nie tylko na mieszkania, dla których nie można teraz założyć księgi i gdzie nie mogą zabezpieczyć się na hipotece, ale też na lokale, które księgę mają, ale stan prawny gruntu nie jest uregulowany.

– Osobom, które chcą za naszym pośrednictwem sprzedać takie mieszkanie, proponujemy przeznaczenie na razie lokalu na wynajem. Przynajmniej do czasu, kiedy w prawie zajdą zmiany, które pozwolą na zakładanie ksiąg wieczystych dla lokali na gruntach z nieuregulowanym stanem prawnym lub spółdzielnie samodzielnie przekształcą prawo do gruntów na przykład w użytkowanie wieczyste – mówi DGP Małgorzata Witkowska-Zwiep.

Dodaje, że także kancelarie notarialne od czasu uchwały Sądu Najwyższego na ogół odmawiają sporządzania aktów notarialnych sprzedaży mieszkań spółdzielczych na gruntach z nieuregulowanym stanem prawnym, niezależnie od tego, czy posiadają one księgę wieczystą, czy nie.

Kilka rozwiązań

Według notariusza Wojciecha Fortuńskiego, członka Krajowej Rady Notarialnej, w świetle uchwały dopuszczalna jest jednak notarialna umowa sprzedaży prawa do takiego lokalu, pod warunkiem dokładnego poinformowania przez notariusza kupującego, co dokładnie jest przedmiotem obrotu. A będzie to ekspektatywa, a nie pełne spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu, które się nim stanie dopiero po przejęciu własności gruntu przez spółdzielnię.

– Polskie prawo nie reguluje obecnie takiego stanu prawnego, jak ekspektatywa spółdzielczego prawa własnościowego. W takiej sytuacji pilnie należy wprowadzić przepisy dotyczące obrotu ekspektatywą spółdzielczego prawa własnościowego. Powinny one ustabilizować i usadowić w prawie obrót takimi lokalami – mówi DGP Wojciech Fortuński.

Na problemy właścicieli takich mieszkań uwagę zwrócił niedawno rzecznik praw obywatelskich (RPO), który na początku października skierował do kancelarii premiera pismo z prośbą o pilne podjęcie działań legislacyjnych. Zostało one przekazane Ministerstwu Sprawiedliwości oraz Ministerstwu Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Piotr Styczeń, wiceminister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej, w odpowiedzi dla RPO wskazuje, że następstwa uchwały Sądu Najwyższego mają istotne znaczenie dla wszystkich podmiotów uczestniczących w obrocie spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu w budynku na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem.

Dodaje, że problemy te stały się też szczególnym przedmiotem zainteresowania posłów, a jeden z członków sejmowej komisji nadzwyczajnej do rozpatrzenia projektów ustaw z zakresu prawa spółdzielczego przygotował projekt ustawy o uregulowaniu spółdzielczych praw do lokali oraz praw spółdzielni mieszkaniowych do gruntów. „Przedmiotowy projekt przekazany mi w trybie roboczym przesłałem ministrowi sprawiedliwości z prośbą o ustosunkowanie się do zawartych w nim regulacji, w związku z jego deklaracją o gotowości współpracy nad wprowadzeniem nowych regulacji prawnych normujących materię, której dotyczy uchwała SN” – czytamy w piśmie Piotra Stycznia do RPO.

Wiceminister deklaruje jednocześnie, że w przypadku wniesienia projektu do Sejmu i przekazania pod obrady komisji nadzwyczajnej będzie wnioskował o rozpatrzenie go w trybie pilnym.

Źródła problemu

Zdaniem prawników kluczowa kwestia to rozwiązanie źródeł problemu, czyli przyspieszenie w ustalaniu własności gruntów i przejmowaniu ich przez spółdzielnie.

– Myślę, że wartym rozważenia rozwiązaniem mogłaby stać się instytucja przemilczenia, połączona z obowiązkiem wypłaty odszkodowania osobom, które w określonym terminie zgłoszą roszczenia do nieruchomości zabudowanych przez budynki spółdzielni. Tego rodzaju rozwiązanie może być jednak kosztowne dla budżetu. Nie zmienia to faktu, że same spółdzielnie powinny podjąć intensywne działania w celu ustalenia własności gruntu i przejęcia go w użytkowanie wieczyste lub odkupienia od prywatnych właścicieli – mówi Jan Wszołek.

Spółdzielnie mogą też korzystać z przepisów dotyczących zasiedzenia.

MTBiGW w odpowiedzi dla RPO nie wskazuje, jaka może być skala problemu. Takich danych nie posiada też Ministerstwo Sprawiedliwości.

– Pewną wskazówką świadczącą o skali problemu może być to, że do tej pory właścicieli na rynku wtórnym zmieniło niemal 200 tys. lokali spółdzielczych na gruntach z nieuregulowanym stanem prawnym – mówi Jerzy Jankowski, przewodniczący Krajowej Rady Spółdzielczej.

Małgorzata Witkowska-Zwiep z Metrohouse deklaruje jednak, że problemy z obrotem takimi mieszkaniami nie przekładają się na działalność biznesową pośrednika.

– Z ponad 50 tys. nieruchomości w naszej bazie z tego powodu nie możemy sfinalizować transakcji dla ok. 3 proc. lokali – wylicza.

Wartym rozważenia rozwiązaniem byłaby instytucja przemilczenia