Do wyliczenia udziału w nieruchomości wspólnej przyjmuje się powierzchnię w oparciu o dane z ewidencji gruntów, budynków i lokali
W artykule radcy prawnego Roberta Gorbaszewicza vel Gabrylewicza („Udział w nieruchomości wspólnej zależy także od balkonu”, DGP nr 210 z 29 października 2013 roku – patrz ramka) sformułowana została teza, że pomimo „dość jednoznacznej” linii orzeczniczej charakter balkonu (w tym również loggi i tarasów) jako części składowej lokalu nie przebił się jeszcze do powszechnej świadomości deweloperów, notariuszy czy sądów wieczystoksięgowych. O ile przy sporządzaniu opinii prawnej sformułowanie „dość jednoznaczne” jest dopuszczalne, o tyle przy kreowaniu w drodze czynności prawnej nowej nieruchomości lokalowej, w tym określaniu jej powierzchni, winno to nastąpić w sposób nie tyle „dość” co „jednoznaczny”, i w tym znaczeniu niebudzący wątpliwości.

Obowiązujący stan prawny

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej: ustawa) samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu, jako części składowe, przynależą również inne pomieszczenia, w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż (art. 2 ust. 4 ustawy), a udział w nieruchomości wspólnej ustalany jest na podstawie powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (art. 3 ust. 5).
Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (art. 7 ust. 2), przy czym zgodnie z par. 29 rozporządzenia w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych (Dz.U. z 2001 r. nr 102, poz. 1122 z poźn. zm.) lokal oznacza się w księdze wieczystej między innymi na podstawie wypisu z kartoteki lokali, obejmującej liczbę i powierzchnię izb wchodzących w skład lokalu oraz pomieszczeń przynależnych.

Status prawnorzeczowy balkonu

Z samego brzmienia definicji ustawowej lokalu wynika, że jego częściami składowymi przede wszystkim są: izby przeznaczone na stały pobyt ludzi, pomieszczenia pomocnicze oraz pomieszczenia przynależne. Określony ustawą wymóg trwałego wydzielenia odnosi się zarówno do pomieszczeń stanowiących izby, jak i również pomieszczeń pomocniczych i przynależnych. Ustawodawca nie stworzył żadnego katalogu rodzajów pomieszczeń wchodzących w skład lokalu.
W uzasadnieniu uchwały Trybunału Konstytucyjnego z 29 stycznia 1997 r. (W.6/96) sformułowany został w odniesieniu do garażu pogląd, że nie może być rzeczą coś, co nie jest wydzielone trwałymi ścianami; nie może to być także pomieszczeniem stanowiącym część składową rzeczy. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z 19 maja 2004 r. (sygn. akt I CK 696/03) uznając, że miejsce garażowe nie jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy. Orzeczenie to zaaprobowane zostało glosami notariuszy: R. Strzelczyka (OSP nr 5/2005, poz. 61) oraz M. Watrakiewicza („Rejent” nr 12/2005, s. 144).
Pomimo że ustawa nie zawiera żadnych wskazówek w zakresie kwalifikacji prawnorzeczowej balkonu, jest on niewątpliwie częścią budynku. W uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08) wskazane zostało natomiast funkcjonalne i fizyczne powiązanie balkonu z lokalem. Balkon, pomimo braku wydzielenia ścianami, uznany został za pomieszczenie pomocnicze będące częścią składową lokalu.
W artykule „Oznaczenie lokalu w księdze wieczystej, cz. I”, przygotowanym przez notariusza Piotra Sicińskiego („Nieruchomości C.H.Beck”, nr 10, październik 2007 r.) autor sformułował zasługujący na uznanie wniosek, że balkon nie będąc pomieszczeniem, może stanowić część składową lokalu, jeżeli przy ustanawianiu odrębnej własności tak postanowiono. Również w książce „Ustawa o własności lokali w praktyce” autorstwa sędziego Sądu Najwyższego Gerarda Bieńka wykazane zostały natomiast wątpliwości, jakie budzi argumentacja przytoczona w uchwale SN z 7 marca 2008 r. Balkon, nie będąc pomieszczeniem, nie może stanowić pomieszczenia pomocniczego – tej oceny, w opinii autora, nie może zmienić żadna wykładnia art. 2 ust. 2 ustawy.
Podsumowując obecny stan prawny i praktykę, bezrefleksyjne uwzględnianie powierzchni balkonu do wyliczenia udziału w nieruchomości wspólnej wymaga uprzedniego dokonania zmian ustawy w sposób wyłączający wątpliwości, które legły u podstaw dotychczasowej „dość jednoznacznej” linii orzeczniczej.

Robert Gorbaszewicz vel Gabrylewicz pisał:

● Balkon przeznaczony do użytku mieszkańców konkretnego lokalu jest jego częścią składową. Nie przeszkadza przy tym częsty brak wydzielenia balkonu (z reguły ogrodzonego jedynie metalową barierką) trwałymi ścianami, gdyż wynikający z przepisów wymóg takiego wydzielenia odnosi się jedynie do izb, a nie do pomieszczeń pomocniczych.

● Jego powierzchnia powinna być wliczona do powierzchni użytkowej lokalu, co przekłada się na wysokość związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej.

● Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą.

Robert Giler