Sądy już dawno postanowiły – mimo iż często nie mają ścian, balkony służące do użytku właścicielom poszczególnych lokali są pomieszczeniami wchodzącymi w ich skład. Praktyka wciąż jest jednak różna.
Przepisy ustawy o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388 z późn. zm.) nie określają wprost statusu prawnego balkonów, loggii czy tarasów (dalej łącznie: „balkonów”) w budynkach wielorodzinnych. Spowodowało to, że w praktyce, przy wyodrębnianiu samodzielnych lokali, są one traktowane dwojako – jako część lokalu, do którego przylegają, lub jako część nieruchomości wspólnej. Niekiedy także, w tej drugiej sytuacji, w celu zrównoważenia braku tytułu prawnego do balkonu, zawierana jest dodatkowo umowa o podział do korzystania (tzw. podział quod usum) przewidująca, że wyłączne prawo do korzystania z balkonu (mimo iż stanowi on część nieruchomości wspólnej) przysługiwać będzie każdoczesnemu właścicielowi położonego przy nim lokalu.

Sąd swoje, praktyka swoje

Problem zauważył Sąd Najwyższy, który temat statusu prawnego balkonu poruszał w wielu swoich orzeczeniach (najważniejsze z nich to: wyrok z 3 października 2002 r., sygn. akt III RN 153/01; uchwała z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08; postanowienie z 14 lipca 2010 r., sygn. akt V CSK 31/10).
Z orzeczeń tych wypływa jasny wniosek, że balkon przeznaczony do użytku mieszkańców konkretnego lokalu jest jego częścią składową. Nie przeszkadza przy tym częsty brak wydzielenia balkonu (z reguły ogrodzonego jedynie metalową barierką) trwałymi ścianami, gdyż wynikający z przepisów wymóg takiego wydzielenia odnosi się jedynie do izb, a nie do pomieszczeń pomocniczych, do których to Sąd Najwyższych zaliczył balkon.
Pomimo tej dość jednoznacznej linii orzeczniczej, charakter balkonu jako części składowej lokalu nie przebił się jeszcze do powszechnej świadomości deweloperów, notariuszy czy sądów wieczystoksięgowych, mimo iż ostatnie dwie instytucje powinny czuwać nad prawidłowym stosowaniem przepisów prawa.

Istotne konsekwencje

Uznanie balkonu za część lokalu ma przy tym bardzo daleko idące konsekwencje. Jego powierzchnia powinna być wliczona do powierzchni użytkowej lokalu, co przekłada się bezpośrednio na wysokość związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej, a co za tym idzie na ilość głosów na zgromadzeniu wspólnoty mieszkaniowej danej nieruchomości. Włączenie balkonu w zakres lokalu pociąga za sobą także konieczność zapłaty wyższego podatku od nieruchomości i wyższej opłaty za użytkowanie wieczyste (jeśli grunt, na którym stoi budynek, jest oddany w użytkowanie wieczyste) oraz pokrycia większego udziału w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.
Nie należy także zapominać o kosztach utrzymania i remontów balkonów – wydatki z tym związane powinny obciążać poszczególnych właścicieli lokali. Nie dotyczy to jednak elementów zewnętrznych i konstrukcyjnych balkonu – mieszczą się one w kategorii nieruchomości wspólnej, za utrzymanie której odpowiada wspólnota mieszkaniowa.
Mimo iż takie rozumowanie może nie przypaść do gustu właścicielom mieszkań, do których przylegają duże tarasy czy loggie (obciążenie ich większymi opłatami, dając w zamian jedynie większy udział w nieruchomości wspólnej), jest ono prawidłowe nie tylko ze względu na literę prawa (i jego wykładnię dokonaną przez Sąd Najwyższy), ale także z powodów czysto słusznościowych. Powszechna dziś sytuacja, w której właściciel mieszkania z małym balkonem ponosi takie same opłaty, co sąsiad korzystający z kilkudziesięciometrowego tarasu, nie może być bowiem uznana za prawidłową.

Zapomniane powierzchnie

W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu, a ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nastąpiło bez uwzględnienia powierzchni balkonów, metodę tę należy stosować do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu (chyba że wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej). Wprowadzenie nowej metody do wyodrębniania dalszych lokali spowodowałoby bowiem, że udziały w nieruchomości wspólnej nie sumowałyby się do jedności.
Po zakończeniu procedury ustanawiania odrębnej własności wszystkich lokali w nieruchomości, powierzchnia lokali i wysokość udziałów powinny zostać skorygowane o powierzchnie balkonów wchodzących w skład samodzielnych lokali.
Warto przy tym podkreślić, że wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą, a zatem nie zachodzi nieważność całej czynności prawnej (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14.03.2002 r., sygn. akt IV CKN 896/00).
Jako pomieszczenie pomocnicze balkon powinien być ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu, w dziale I-O, w rubryce 1.4.4, w polu „opis lokalu”
Robert Gorbaszewicz