Przed sporządzeniem aktu notarialnego sprzedający powinien przedstawić zaświadczenie spółdzielni o wysokości pozostałego zadłużenia z tytułu kredytu - mówi Grzegorz Abramek, radca, prawnik i członek Rady Nadzorczej Unii Spółdzielców Mieszkaniowych.

Co to znaczy, że mieszkanie w spółdzielni jest obciążone normatywem? Czy takich mieszkań należy się bać? Czy coś z nimi jest nie tak pod względem prawnym?

Takim mianem potocznie jest nazywane spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania wybudowanego z kredytu objętego pomocą państwa na podstawie ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych z 30 listopada 1995 r. (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1115 z późn. zm.). Taki lokal może być przedmiotem obrotu, oczywiście nabywca musi uwzględniać konieczność kontynuowania spłaty zadłużenia kredytowego. A spłata odbywa się wg normatywu ogłaszanego w drodze obwieszczenia w „Monitorze Polskim”. Corocznie do 30 listopada.

Czy spółdzielnia może udzielić zainteresowanemu kupnem informacji o wysokości zadłużenia, jakie zostało do spłaty?

Przed sporządzeniem aktu notarialnego sprzedający powinien przedstawić kupującemu zaświadczenie spółdzielni o wysokości zadłużenia z tytułu kredytu. Z kolei sama spółdzielnia nie powinna udzielać takich informacji nabywcy.

Na jakich zasadach spółdzielca spłaca obciążenie z normatywu?

Zadłużenie składa się z części kapitałowej, skapitalizowanych odsetek i podlegających przejściowemu wykupieniu ze środków budżetu państwa. Spółdzielnia zobowiązana jest do prowadzenia analitycznej ewidencji zadłużenia na poszczególne lokale, która jest regularnie kontrolowana przez bank finansujący. Obecnie wysokość minimalnej spłaty, czyli normatywu, wynosi 3,33 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu (obwieszczenie ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej w sprawie wysokości normatywu miesięcznych spłat kredytu mieszkaniowego za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu z 13 listopada 2012 r. – M.P. z 2012 r. poz. 893).

Czy zamiast spłacać normatyw co miesiąc w czynszu, można to zrobić jednorazowo?

Tak. Na wniosek kredytobiorcy w przypadku dokonania spłaty do 31 grudnia 2017 r. zadłużenie podlega umorzeniu w części odpowiadającej 70 proc. pozostałego po spłacie całości kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami oraz zadłużenia z tytułu przejściowego wykupienia odsetek od kredytu w części niepodlegającej umorzeniu. Dokonującemu spłaty zmniejsza się dodatkowo o połowę zadłużenie z tytułu odsetek skapitalizowanych oraz umarza się 50 proc. zadłużenia z tytułu przejściowego wykupienia odsetek. A więc zostaje mu do spłaty jedynie 15 proc.zadłużenia. Oznacza to, że wcześniejsza spłata kredytu jest na dziś dla zainteresowanych opłacalna.

Czy możliwe jest umorzenie spłaty części normatywu?

Tak. Dzieje się to na wniosek kredytobiorcy, który od 1 stycznia 1998 r. lub od każdego kwartału następującego po I kw. 1998 r., lecz nie później niż od 1 stycznia 2006 r. dokonywał przez 20 lat systematycznej i terminowej spłaty kredytu. Bank umarza wówczas, przenosząc w ciężar budżetu państwa pozostałe zadłużenie z tytułu skapitalizowanych odsetek oraz z tytułu przejściowego wykupu odsetek od kredytu. Warunek dokonywania przez kredytobiorcę systematycznej i terminowej spłaty kredytu uważa się za spełniony także wtedy, gdy w ciągu 20 lat opóźnienie w spłacie kredytu dotyczyć będzie nie więcej niż czterech kwartałów. I to są jedyne dodatkowe warunki.

Czy kupno mieszkania z takim obciążeniem jest bezpieczne? Po spłaceniu normatywu można swobodnie przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu we własność i założyć księgę wieczystą?

Moim zdaniem nie ma żadnego zagrożenia dla nabywcy lokalu z takim zadłużeniem. Po spłacie zadłużenia ustawa wprost przewiduje dla zainteresowanego roszczenia o nabycie odrębnej własności lokalu w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Czyli procedura jest taka sama, jak w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez kredytu. Nie ma również przeciwwskazań, aby już wcześniej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu założyć księgę wieczystą.