Warszawska spółdzielnia mieszkaniowa, która jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości będącej własnością miasta, wniosła do samorządowego kolegium odwoławczego „o ustalenie, że podwyższenie przez Urząd Miasta st. Warszawy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu za nieruchomość jest nieuzasadnione”. Powołała się przy tym na błędny szacunek wartości działki sporządzony przez miasto. SKO oddaliło jednak wniosek. Spółdzielnia podniosła więc zarzut nieważności wypowiedzenia dotychczasowej opłaty, gdyż działka nie stanowi odrębnej nieruchomości. Jest bowiem częścią większej całości, zaś ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115, poz. 741 z późn. zm.) nie przewiduje możliwości wypowiedzenia opłaty rocznej co do części nieruchomości.

Jedna działka...

Sąd rejonowy ustalił, że rzeczywiście aktualizacja opłaty jest nieważna. Działka, której dotyczy wypowiedzenie, wchodzi bowiem w skład nieruchomości, na którą składa się kilkanaście działek i wszystkie objęte są jedną księgą wieczystą. Pismo wypowiadające wysokość opłaty dotyczy wyłącznie jednej działki. Wypowiedzenia dokonano zaś w oparciu o operat szacujący wartość 11 działek objętych trzema księgami wieczystymi, w tym spornej działki. Na jej terenie posadowiony jest budynek handlowy, który zajmuje prawie całą jej powierzchnię. Sąd rejonowy uznał więc, że aktualizacja opłaty jest sprzeczna z przepisami. Wypowiedzenie powinno bowiem nastąpić w stosunku do całej nieruchomości gruntowej, nie zaś jedynie jej części w postaci wybranej działki, która w dodatku nie stanowi odrębnego przedmiotu własności. Inaczej – zauważa sąd – dla jednego prawa użytkowania wieczystego byłoby kilka opłat rocznych w odniesieniu do różnych części nieruchomości.

... jedna opłata

Miasto wniosło apelację. Warszawski sąd okręgowy podczas jej rozpoznawania nabrał wątpliwości, czy aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dokonywana na podstawie art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może dotyczyć jednej lub kilku działek stanowiących jedynie część nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Tej treści zagadnienie prawne przedstawił zatem Sądowi Najwyższemu. Wskazał, że na to pytanie nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Zdaniem sądu pytającego nie można bowiem założyć, że aktualizacja opłaty dotyczyć musi całej nieruchomości. Artykuł 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przesądza bowiem tego wprost. Mówi w zasadzie jedynie, że właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę powinien wypowiedzieć na piśmie dotychczasową jej wysokość.

„Skłaniając się do poglądu, że wypowiedzenie dokonywane przez właściciela winno dotyczyć całej nieruchomości, nie można nie zauważyć, że z teoretycznego punktu widzenia możliwe do zaakceptowania jest także stanowisko odmienne” – uważa sąd okręgowy.

Sąd Najwyższy nie podzielił tego spostrzeżenia i uchwalił, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta.

ORZECZNICTWO

Uchwała Sądu Najwyższego z 15 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 24/13.