O dawna w spektrum rozważań praktyków i teoretyków pojawiała się umowa dzierżawy gruntów pod elektrownie wiatrowe. Na pierwszy plan przebijały się pytania o odpowiednie zabezpieczenie interesów obu stron. Jedynie w kuluarach prawnicy dyskutowali, czy ta powszechnie stosowana forma umowy jest co do zasady właściwa do regulacji praw do korzystania z gruntów przez producentów odnawialnej energii.

Kwestia pożytków

Klasyczna umowa dzierżawy zakłada, że dzierżawca używa gruntu i pobiera z niego pożytki. Podkreślić należy, że źródłem pożytku ma być bezpośrednio dzierżawiony grunt. Brak pożytków przesądza o nieistnieniu dzierżawy.

Korzyści te przyjmują postać pożytków naturalnych (np. plonów) lub cywilnych (np. dochodów z dalszej poddzierżawy). W przypadku inwestycji wiatrowych powstaje więc pytanie, czy pożytkiem z gruntu może być wiatr lub energia wytworzona z tego wiatru.

Bez wątpienia inwestor, który zbuduje i podłączy farmę wiatrową do sieci elektroenergetycznej, dzięki poruszającym się masom powietrza w sprzyjających warunkach wyprodukuje energię, którą następnie sprzeda zakładowi energetycznemu.

Obrazowo mówiąc, skorzysta z wiatru, dzięki któremu uzyska energię oraz korzyść finansową z jej sprzedaży. Dla producenta energii odnawialnej istnieją więc co najmniej trzy rodzaje pożytków: wiatr i uzyskana energia oraz dochód ze sprzedaży.

Obiektywnie rzecz biorąc, wskazane wyżej pożytki inwestor osiąga, niemniej kluczowym pytaniem jest, czy rzeczywiście osiąga je z dzierżawionej nieruchomości. Kwestią tą zajął się Sąd Najwyższy i w wyroku z 5 października 2012 r. (sygn. akt IV CSK 244/12) przesądził, że w rozstrzyganej przez niego sprawie zawarta umowa dzierżawy o korzystanie z nieruchomości pod siłownie wiatrowe i infrastrukturę techniczną umową dzierżawy nie jest.

Sąd oparł się w głównej mierze na stwierdzeniu, że żaden z pożytków uzyskiwanych przez inwestora nie jest pożytkiem uzyskiwanym bezpośrednio z nieruchomości. Analizując technologię produkcji energii wiatrowej, sąd uzasadnił, że masy powietrza przemieszczające się ponad gruntem wprawiają w ruch mechanizm turbiny, nie są natomiast częścią składową tej nieruchomości.

Tak więc źródłem wytwarzania energii jest turbina, a nie sam grunt. Idąc dalej sąd, stwierdził, że grunt ten nie jest przedmiotem umowy sprzedaży energii elektrycznej zawartej z przedsiębiorstwem energetycznym, dlatego nie jest źródłem pożytku cywilnego.

Naruszenie status quo

Sąd Najwyższy w omawianym wyroku z jednej strony podważa zasadność dzierżawy gruntów pod elektrownie wiatrowe i kwalifikuje takie umowy jako nieważne.

Z drugiej wskazuje, że do tego rodzaju umów przepisy o dzierżawie można stosować odpowiednio.

Zgodnie z zasadami interpretacji prawniczej „odpowiednio” oznacza, że zastosować należy te przepisy i w taki sposób, w jaki pozwala lub wymaga tego charakter stosunku prawnego łączącego strony. W praktyce oznacza to, że naruszeniu ulega pewien z dawna ustalony kompromis – status quo, które dawało pewność obu stronom umowy.

Orzeczenie nie zamyka więc sprawy. Co więcej, otwiera wręcz dyskusję, które z przepisów dotyczących umowy dzierżawy należy zastosować, a których nie. Wydaje się, że z punktu widzenia obu stron umowy należałoby zastosować przepisy chroniące jej trwałość, w tym dotyczące wydłużonych okresów wypowiedzenia czy ograniczenia wypowiedzenia umowy przez następców prawnych.

Naruszeniu ulega z dawna ustalony kompromis, dający pewność obu stronom umowy

Istotne jest przy tym aby pamiętać, że to pierwsze orzeczenie Sądu Najwyższego odnoszące się do umowy korzystania z gruntu pod elektrownie wiatrowe. Nie można więc mówić o jakiejś utartej linii orzeczniczej. Wyrok ten zapadł na gruncie konkretnej umowy, w indywidualnych, sprecyzowanych okolicznościach.

Nie przesądza jednoznacznie i generalnie sprawy, nie rozstrzyga, że umowa dzierżawy nie ma racji bytu przy inwestycjach wiatrowych. Można więc uznać, że odpowiednie opisanie pożytków i powiązanie ich z nieruchomością jako ich źródłem daje możliwość klasyfikacji umowy zgodnej z przyjętymi dotychczas standardami jako dzierżawy.

De lege ferenda

Jednocześnie należy postulować odpowiednie zmiany legislacyjne, tak aby inwestorzy z branży odnawialnych źródeł energii (OZE) nie byli po raz kolejny poszkodowani niekorzystną wykładnią przepisów. Być może jesteśmy świadkami tego, jak praktyka wymusza na ustawodawcy wprowadzenie rozstrzygnięć oczekiwanych przez obywateli.

Tak jak to było w przypadku umów leasingu, gdzie rola legislatora ograniczyła się właściwie do opisania językiem prawnym wypracowanych przez strony transakcji rozwiązań.

Tym bardziej że inwestorzy branży OZE przygotowują się obecnie do realizacji projektów fotowoltaicznych, których liczba przekroczy zapewne wielokrotnie liczbę farm wiatrowych. Potrzebna więc będzie pewna odpowiedź na pytanie – czy słońce lub produkowana z niego energia jest pożytkiem z nieruchomości.

Renata Robaszewska, radca prawny, współwłaściciel kancelarii Robaszewska & Płoszka