Wielka nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 26 czerwca 2009 r. (Dz.U. nr 131, poz. 1075), która weszła w życie 20 lutego 2011 r., wprowadziła do prawa polskiego wiele zmian zarówno o charakterze systemowym, jak i porządkującym.

Do ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 1982 r. wprowadzone zostały nowe instytucje dotąd nieznane ustawodawstwu polskiemu (np. opróżnione miejsce hipoteczne), a także zmodyfikowane zostały znacząco dotychczasowe zasady rządzące prawem hipotecznym (np. zniesienie podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną). Bez wątpienia powyższa nowelizacja okazała się największą oraz najbardziej doniosłą spośród ostatnio przeprowadzonych przez polskiego ustawodawcę.

Jurydyczny sens dokonanych zmian

Instytucja opróżnionego miejsca hipotecznego jest całkowicie nowym rozwiązaniem prawnym na gruncie prawa polskiego. Rozwiązanie to w zakresie opróżnionego miejsca hipotecznego w prawie polskim nie jest prostą transpozycją czy też adaptacją tej instytucji na grunt polski zaczerpniętą z obcego systemu prawnego.

Polska instytucja wykazuje bowiem tylko pewne podobieństwa do obcych systemów prawnych, w tym m.in. do szwajcarskiego systemu stałych miejsc hipotecznych czy austriackiego prawa rozporządzania hipoteką. Sens jurydyczny tej instytucji sprowadza się gross modo do uprawnienia właściciela nieruchomości do dysponowania pierwszeństwem wyznaczonym wpisem do księgi wieczystej, przy czym uprawnienie to przysługuje właścicielowi nieruchomości wyłącznie w granicach wygasłej już hipoteki.

Jak wynika z uzasadnienia noweli z 2009 roku, założenie tej instytucji ma docelowo realizować się w możliwości ustanowienia na opróżnionym miejscu hipotecznym całkowicie nowej hipoteki bądź przeniesieniu innej hipoteki, z niższym pierwszeństwem zaspokojenia.

Wprowadzenie instytucji opróżnionego miejsca hipotecznego oznacza więc modyfikację obowiązującej dotychczas w prawie polskim zasady „posuwania się hipotek naprzód”, która to modyfikacją jest zależna od woli właściciela nieruchomości.

Kontrowersje w interpretacji

Nie ujmując oryginalności samej instytucji opróżnionego miejsca hipotecznego, wprowadzonej przez polskiego ustawodawcę, a także jej zasadniczych celów mających służyć m.in. wzmocnieniu pozycji prawnej dłużnika (tj. właściciela nieruchomości), praktyka napotyka już pewne trudności w zakresie prawidłowego zastosowania tej instytucji oraz przepisów regulujących jej funkcjonowanie.

Kontrowersje w praktyce może chociażby budzić to, czy wykreślenie hipoteki przez właściciela nieruchomości nie powoduje powstania opróżnionego miejsca hipotecznego z mocy samego prawa.

Wobec literalnego brzmienia art. 1014 par. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece na tak postanowione pytanie należałoby udzielić odpowiedzi negatywnej. Zgodnie bowiem z wyżej wymienionym przepisem ustawy właściciel nieruchomości powinien równocześnie z wnioskiem o wykreślenie hipoteki złożyć wniosek w przedmiocie ujawnienia swojego uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

W przeciwnym razie wykreślenie samej hipoteki przez sąd wieczysto-księgowy spowoduje ex lege utratę uprawnienia właściciela nieruchomości, które miałoby potwierdzać jego „rezerwację” miejsca hipotecznego.

A zatem należałoby przyjąć, że powstanie po stronie właściciela nieruchomości uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, o którym mowa w art. 1011 par. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, powinno być traktowane jako zdarzenie prawne niezależne od kwestii samego wykreślenia hipoteki.

Podobna kontrowersja jawi się na gruncie możliwości wpisu uprawnienia do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym bez wykreślania wygasłej hipoteki. Przepisy znowelizowanej ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie regulują w ogóle omawianej problematyki. W piśmiennictwie wyrażane są poglądy dopuszczające możliwość takiego rozwiązania.

Wątpliwości wyjaśni orzecznictwo

Wydaje się więc, że regulacja nowej instytucji opróżnionego miejsca hipotecznego w prawie polskim może być co najmniej niewystarczająca. Wyjaśnienie wątpliwości interpretacyjnych oraz słuszność założeń przyjmowanych na podstawie obowiązującego tekstu znowelizowanej ustawy po raz kolejny zostało pozostawione do przesądzenia przez orzecznictwo, w tym przede wszystkim orzecznictwo Sądu Najwyższego.

Sylwester Żydowicz, adwokat w Kancelarii Prawnej Taylor Wessing e|n|w|c