Czy na przekształceniu mieszkania w odrębną własność można stracić? Okazuje się, że tak, choć nikt o tym nie uprzedzał. Zwłaszcza przy podwyżce rocznych opłat za użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkiem.
Podwyżka opłaty za użytkowanie wieczyste / DGP
Przekonało się o tym blisko siedemdziesięciu mieszkańców spółdzielni mieszkaniowej Szwoleżerów w Warszawie. Miasto odebrało im dotychczasowe 50 proc. bonifikaty w opłatach za użytkowanie wieczyste gruntu tylko dlatego, że są właścicielami mieszkań. Z dobrodziejstwa ulgi korzysta natomiast dalej sama spółdzielnia i ci sąsiedzi, którzy nie dokonali przekształceń i dalej mają mieszkania spółdzielcze. Problem może dotyczyć setek mieszkańców stolicy.

Różne traktowanie

Spór o prawo do bonifikat będą musiały rozstrzygnąć sądy. Na razie od odpowiedzi na pytanie, kto ma rację – miasto czy mieszkańcy, uchyliło się samorządowe kolegium odwoławcze (SKO). Uznało, że nie jest uprawnione do udzielania bonifikaty, tylko do orzekania w kwestii podwyżki. Jeśli spółdzielcy nie wygrają w sądzie, czekają ich horrendalne podwyżki opłat za użytkowanie wieczyste.
Sporna bonifikata 50 proc. została ustalona jeszcze przez prezydium rady narodowej. Prawo do niej potwierdza akt notarialny z 1963 r., w którym spółdzielni przekazano grunt w użytkowanie wieczyste.
– Do momentu przekształcenia mieszkania korzystałam z 50-proc. bonifikaty za użytkowanie wieczyste. Teraz, gdy mam odrębną własność, straciłam to prawo, mimo że dalej jestem członkiem spółdzielni – skarży się pani Zofia ze Spółdzielni Szwoleżerów.
Co ciekawe, właściciele odrębnych lokali korzystają z niższych stawek jako spółdzielcy w przypadku opłat za grunty wspólne, którymi włada spółdzielnia. Natomiast zdaniem ratusza nie mają prawa do bonifikaty za grunty pod blokiem.
– Draństwo polega na tym, że najpierw ustawodawca umożliwił spółdzielcom przekształcenia i wyodrębnienie własnych lokali. A teraz spotyka ich za to swoista kara. Muszą płacić za użytkowanie wieczyste znacznie więcej niż ich sąsiedzi, którzy mają mieszkania własnościowe. A i jedni, i drudzy są spółdzielcami – ocenia Bogdan Michalski, prezes spółdzielni.
– To absurdalna sytuacja. Spółdzielcy są nierówno traktowani. Mój sąsiad nie przekształcił mieszkania i ma ulgę, a ja wyodrębniłem własność i tracę bonifikatę – argumentuje członek spółdzielni.

Interpretacja miasta

Dzielnica Śródmieście przekonuje, że 50 proc. bonifikata w opłacie wynika z warunków umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.
– Podkreślić należy, że zniżki w opłacie przysługują tylko spółdzielniom mieszkaniowym, którym oddano grunty na podstawie uchwały Prezydium Rady Narodowej z 1963 r. – wskazuje Urszula Majewska, rzecznik dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy.
Zgodnie z treścią tej uchwały „za tereny oddane w wieczyste użytkowanie spółdzielniom mieszkaniowym lokatorskim zniżka wynosi 50 proc.”.
– Uchwała powiązana jest z osobą użytkownika wieczystego, nie z konkretnym gruntem oddanym w użytkowanie wieczyste (zniżka dla podmiotu – spółdzielni mieszkaniowej). Zatem zniżka przyznawana podmiotowo nie może być przeniesiona na kolejnego użytkownika wieczystego nieruchomości – przekonuje Urszula Majewska.
W konsekwencji, zdaniem urzędników, osoby nabywające na własność lokale wyodrębnione ze spółdzielni są tej zniżki pozbawione.
– W rozstrzygniętych przez SKO sprawach zauważa się stanowisko, że ani SKO, ani prezydent m.st. Warszawy nie są uprawnieni do udzielania zniżki na warunkach uchwały osobom, które wyodrębniły lokale ze spółdzielni – dodaje rzecznik dzielnicy.
Miasto zaleca więc, aby osoby o niskich dochodach wystąpiły o 50-proc. bonifikatę w opłacie na podstawie art. 74 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115, poz. 741 z późn. zm.).
– Osoby niemające zaległości w opłatach za lata poprzednie mają prawo składać wnioski o zmianę terminu płatności – dodaje też Urszula Majewska.
Dobra wiadomość dla użytkowników wieczystych jest taka, że wbrew wcześniejszym zapowiedziom na razie dzielnica Śródmieście nie zdecydowała się na podawanie dłużników z tytułu użytkowania wieczystego na czarne listy dłużników, prowadzone przez biura informacji gospodarczych.



Okiem ekspertów

Część prawników przyznaje rację miastu, które twardo trzyma się przepisów.
– Obawiam się niestety, że właścicielom lokali będzie trudno dowieść swych racji. Stroną umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego, w której jest mowa o dodatkowej bonifikacie, jest spółdzielnia, a nie poszczególni mieszkańcy. Dlatego miasto przyjmuje, że uprawnienie z pierwotnej umowy nie przechodzi na kolejnych współużytkowników – mówi Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni w Warszawie.
I dodaje, że w wymiarze czysto ludzkim wydaje się to co najmniej niesprawiedliwe, bo współużytkownicy wieczyści tej samej nieruchomości są różnie traktowani przez miasto. Pod względem formalnym takie stanowisko jest niestety uzasadnione.
– Jestem przekonany, że kiedy zainteresowani przekształcali prawo do swego lokalu, nie mieli kompletnie świadomości, jakie dodatkowe skutki mogą się z tym wiązać – dodaje.
Inne zdanie ma w tej sprawie Barbara Strzałkowska, radca prawny w kancelarii Waraksa i Partnerzy.
– Uprawnienie do bonifikaty udzielonej pierwotnie spółdzielni ma charakter zbywalny. I przechodzi na rzecz osób, które z racji ustanowienia na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu stały się współużytkownikami wieczystymi gruntu, którego dotyczy bonifikata – argumentuje mec. Strzałkowska.
Wskazuje, że w chwili udzielania spółdzielni bonifikaty przepisy obowiązującego wówczas prawa nie przewidywały prawa odrębnej własności lokalu oraz związanego z tym udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu.
– W poprzednim ustroju nie było miejsca na własność prywatną. Argumentacja miasta nie uwzględnia więc realiów ówczesnego systemu, w którym udzielenie tego typu bonifikaty osobom uwłaszczonym nie było możliwe – przekonuje Barbara Strzałkowska.

Następstwo prawne

Ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu na rzecz spółdzielni nastąpiło w oparciu o zawartą pomiędzy stronami umowę.
– A zatem wszelkie prawa i obowiązki dotyczące zarówno użytkownika, jak i właściciela, zostały uregulowane właśnie tam. Z chwilą gdy doszło do ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, osoba uwłaszczona wstąpiła w ułamkowej części w ogół praw i obowiązków wynikających ze stosunku obligacyjnego. Na tej zasadzie uwłaszczony członek spółdzielni nabywa również prawo do skorzystania z 50-proc. bonifikaty opłaty za użytkowanie wieczyste – uważa radczyni prawna.
Jej zdaniem za utrzymaniem bonifikaty dla osób uwłaszczonych przemawia również zasada pacta sunt servanda (umów trzeba dotrzymywać). Według niej nieuprawniona jest dywersyfikacja sytuacji prawnej poszczególnych współużytkowników wieczystych, skoro opłata roczna dotyczy tego samego gruntu.
– Przecież charakter prawny użytkowania wieczystego przysługującego spółdzielni nie różni się niczym od charakteru użytkowania wieczystego tego samego gruntu, przysługującego pozostałym współużytkownikom – mówi prawniczka.
Argumentację miasta ocenia jako krzywdzącą dla spółdzielców. Według niej odmienne traktowanie współużytkowników wieczystych gruntu przy ustalaniu wysokości opłaty rocznej może nawet prowadzić do wstrzymania procesu ustanawiania odrębnej własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych.
– Taka sytuacja narusza konstytucyjną zasadę równości – bo z tego samego stanu faktycznego są wywodzone różne obowiązki i uprawnienia dla współużytkowników wieczystych tego samego gruntu – dodaje mec. Strzałkowska.