Na polskiej wsi żyje 3,8 miliona osób w wieku od 20 do 35 lat. W przyszłym roku większość z nich – o ile nie zdecydują się na przeprowadzkę do większego miasta – nie uzyska rządowego wsparcia przy nabyciu pierwszego własnego lokum. To samo dotyczy małych miast, gdzie nie funkcjonuje rynek deweloperski.
„Mieszkanie dla młodych” korzystniejsze od „Rodziny na swoim”? / DGP

Takie obostrzenia zawiera projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania, który powołuje do życia nowy program „Mieszkanie dla młodych” („MdM”). Ma on zastąpić wygaszaną z końcem grudnia „Rodzinę na swoim” („RnS”). W oczy rzuca się jednak duża dysproporcja między liczbą aktualnych i przyszłych potencjalnych beneficjentów rządowego wsparcia.

– Nowy program nie obejmuje dofinansowania zakupu na rynku wtórnym ani też budowy domu. Umożliwia jedynie zakup mieszkania (w budynku, w którego skład wchodzą co najmniej dwa takie lokale – red.) na rynku pierwotnym. Tymczasem w tym roku w prawie 3/4 powiatów w naszym kraju nie rozpoczęto budowy ani jednego takiego budynku – wskazuje Marcin Płoszka, radca prawny, współwłaściciel kancelarii Robaszewska & Płoszka.

Dane wskazują, że adresaci rządowej pomocy ograniczać się będą jedynie do mieszkańców miast. – Program jest bardzo wąsko nakreślony i uzależnia możliwość uzyskania dofinansowania od miejsca, w którym się żyje. Wykluczając z rządowej pomocy mieszkańców małych miejscowości, gdzie rynek deweloperski niemalże nie istnieje, powoduje ich dyskryminację – wskazuje prof. Genowefa Grabowska, konstytucjonalistka z Uniwersytetu Śląskiego.

Eksperci podkreślają, że takie przywileje dla jednej grupy przedsiębiorstw mogą zostać uznane za niedozwolone.

– Problem tkwi nie tylko w tym, że program może dyskryminować młode rodziny ze wsi i małych miast. Także w tym, że dyskryminuje np. przedsiębiorców specjalizujących się w budowie domów jednorodzinnych czy rewitalizacji kamienic kosztem innych deweloperów czy spółdzielni, oferujących mieszkania na rynku pierwotnym. Pytanie więc, czy nie stanowi niedozwolonej pomocy publicznej dla tych ostatnich – podkreśla adwokat Zbigniew Krueger z Kancelarii Krueger & Partnerzy.

Istnieje wiele okoliczności wskazujących, że w istocie może tak być. Definicja niedozwolonej pomocy publicznej zgodnie z art. 107 traktatu o funkcjonowaniu UE jest bowiem bardzo pojemna. Zalicza się do niej wszelką pomoc przyznaną w jakiejkolwiek formie przez państwo, która grozi zakłóceniem konkurencji poprzez sprzyjanie niektórym przedsiębiorcom lub produkcji niektórych towarów.

– Jednym z kryteriów oceny, czy mamy do czynienia z pomocą publiczną zagrażającą konkurencji, jest tzw. subsydiarność towarów. Jeżeli towary mają zaspokajać te same potrzeby – np. mieszkaniowe – to należy przyjąć, że mieszkania z rynku pierwotnego, mieszkania z rynku wtórnego i wznoszone domy są zamiennikami. Zatem państwowe wsparcie stanowić może niedozwoloną pomoc publiczną dla „producentów” nowych mieszkań – przekonuje mec. Krueger.

Ale niektórzy zwracają uwagę, że takie programy mają dyskryminację u swoich podstaw.

– Młodzi ludzie to osoby mobilne, często zmieniające miejsce zamieszkania, choćby w poszukiwaniu pracy. Dla nich preferowanym sposobem zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej jest często najem. Dlaczego jako podatnicy mają dopłacać do innych? A przecież w jeszcze gorszej sytuacji są ci, których nie stać nawet na mieszkanie z dopłatą – oni dopłacają do tych bogatszych – wskazuje dr Arkadiusz Radwan, prezes Instytutu Allerhanda.

„Mieszkanie dla młodych” nie dla wsi

Wygląda na to, że rząd PO–PSL zamierza promować wyludnianie się prowincji. W nowym programie dopłat do kredytów mieszkaniowych resort budownictwa stawia nie tyle na młodych, ile na... deweloperów
29 listopada br. Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej skierowało do konsultacji społecznych projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania – program „Mieszkanie dla Młodych” („MdM”). Ma on zastąpić wygaszany w tym roku cieszący się dużym zainteresowaniem program „Rodzina na swoim”. „MdM” w porównaniu do poprzednika zakłada finansowe wsparcie przy zakupie pierwszego mieszkania jedynie z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. Tym samym eliminuje z grona beneficjentów rządowego wsparcia osoby z małych miejscowości i wsi, gdzie inwestycje deweloperskie niemalże nie występują. To zaś można już uznać za dyskryminację.

Równi i równiejsi

– Mieszkania od deweloperów – tak powinien nazywać się nowy program rządowej pomocy nabywania pierwszego lokalu, anonsowany jako „Mieszkanie dla młodych”. Ograniczenie możliwości kupna na rynku wtórnym i poprzez samodzielną budowę domu rodzi pytanie, dlaczego młodzi obywatele z większych miast, w których stawia się nowe budynki na rynku pierwotnym, mają być w lepszej sytuacji od rówieśników z mniejszych miejscowości, w których dominuje oferta samodzielnego budownictwa i rynek wtórny? Może chodzi o preferowanie przenoszenia się do większych miejscowości – zastanawia się adwokat Andrzej Michałowski z Kancelarii Michałowski Stefański.
I radzi, aby autorzy programu przygotowali się do sensownej odpowiedzi na te pytania. Zgodnie bowiem z art. 32 ust. 1 konstytucji wszyscy obywatele są wobec prawa równi i wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne. Również Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie już rozstrzygał, że osoby znajdujące się w takiej samej lub podobnej sytuacji należy traktować tak samo.
– Czasem dopuszcza się zróżnicowanie sytuacji prawnej, ale musi być to usprawiedliwione. Być może mógłby to być w tym przypadku zamiar zaludniania miast i jednoczesnego wyludniania wsi. Ale wówczas ustawodawca musiałby się zmierzyć z dodatkowymi zarzutami naruszania zasady sprawiedliwości społecznej oraz koniecznością wykazania jakiejś chronionej w ten sposób istotnej wartości – akcentuje prawnik.
– Aby program był zgodny z konstytucyjną zasadą równości i nie był dyskryminujący, powinien przewidywać mechanizmy, które są możliwe do wykorzystywania przez wszystkich znajdujących się w podobnej sytuacji. Chociaż ta równość nie może być oczywiście traktowana bezgranicznie – wtóruje profesor Marek Chmaj, konstytucjonalista ze Szkoły Wyższej Psychologii Społecznej.



Zdaniem mecenasa Michałowskiego zabieg zapowiadany w „Mieszkaniu dla młodych” wydaje się bardzo ryzykowny, bowiem zakazy naruszania zasady równego traktowania są powszechnie egzekwowane. Także w orzecznictwie Sądu Najwyższego i Europejskiego Trybunału Praw Człowieka.
Niektórzy jednak przekonują, że skoro zamiarem rządu jest wspierać właśnie ludzi młodych i właśnie w zakupie mieszkań – a nie np. w budowie własnych domów – to nie należy czynić z tego zarzutu.
– Kształt programu jest wynikiem decyzji politycznej podjętej przez legalną władzę. Nie różnicuje osób w obrębie grupy społecznej ze względu na płeć, wyznanie czy dochód, a jedynie określa, jakie warunki musi spełniać nabywana nieruchomość, aby kredytobiorca mógł liczyć na dopłatę z BGK, oraz górną granicę wieku najmłodszego z kredytobiorców. Niemniej już sama nazwa programu sugeruje nie tylko grupę docelową, lecz także przedmiot, do którego kredytowania państwo proponuje dopłaty – zauważa Piotr Wojciechowski, doradca filozoficzny, który specjalizuje się w filozofii polityki i ekonomii.

Do końca roku można składać wnioski o pomoc finansową w ramach „Rodziny na swoim”
Osoby, które chciałyby skorzystać z preferencyjnych kredytów udzielanych jeszcze w ramach „Rodziny na swoim”, muszą złożyć wniosek do 31 grudnia br. (decyduje data zgłoszenia, a nie rozpoznania pisma).
Szacuje się, że w wyniku weryfikacji wniosków zgłoszonych pod koniec 2012 r. wsparcie z „RnS” będzie udzielane jeszcze do sierpnia 2013 r., a liczba takich kredytów wynosić będzie około 8 tys. Skutki finansowe wygaszanego projektu państwowa kasa będzie odczuwać do 2021 r.

Ministerstwo spokojne

Innej argumentacji używali jednak posłowie w interpelacjach przesyłanych do Ministerstwa Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Wśród nich była Jadwiga Wiśniewska (PiS), która w swym wystąpieniu podkreślała, że program rodzi obawy, że skorzystają z niego jedynie mieszkańcy dużych miast.
W odpowiedzi, jaka dotarła do niej 7 grudnia, Piotr Styczeń, podsekretarz stanu w MTBiGM, zwracał uwagę, że „nowy program wymaga precyzyjnego określenia grupy beneficjentów, tak by finansowym wsparciem zostały objęte osoby najbardziej go potrzebujące – młode, nieposiadające własnego, samodzielnego mieszkania, zaspokajające swoje potrzeby życiowe z wykorzystaniem środków kredytu hipotecznego (z powodu braku kapitału własnego wystarczającego na zakup pierwszego mieszkania)”.
Dodaje jednak optymistycznie, że „nowy program »MdM« może przyczynić się do wykreowania rynku deweloperskiego również w mniejszych miastach i miejscowościach, w których dotychczas nie były lokowane nowe inwestycje mieszkaniowe”.
To stwierdzenie w zestawieniu ze statystykami jednak się nie broni.
– O tym, jak wykluczenie z programu domów jednorodzinnych oraz lokali z rynku wtórnego może wpłynąć na ograniczenie beneficjentów, świadczą dane programu „Rodzina na swoim”. Tam prawie połowa umów dotyczyła rynku wtórnego. Ponadto, jak wynika z danych GUS, aż w 3/4 powiatów w Polsce działalność deweloperska praktycznie nie istnieje – zauważa mecenas Michał Gruca, ekspert rynku nieruchomości.
Tym samym, jak podkreśla, o ile przyjęte rozwiązanie można uznać za korzystne z punktu widzenia polskiej gospodarki i jako wyraźny ukłon w kierunku deweloperów, o tyle z punktu widzenia kredytobiorców z małych miast i wsi korzystne nie jest.
– Wszystko wskazuje na to, że zastąpienie „Rodziny na swoim” omawianym programem ma z jednej strony obniżyć obciążenie budżetu i wyhamować dynamiczny wzrost wydatków z tego tytułu, z drugiej zaś pobudzać inwestycje na rynku pierwotnym oraz przyczynić się do utrzymania cen mieszkań na rozsądnym poziomie.
Dotychczas udział transakcji na rynku wtórnym wynosił nieco ponad 60 proc., zatem wpływy z podatku VAT (choćby z materiałów budowlanych – red.) nie rekompensowały dostatecznie kosztów programu „RnS” – zauważa Piotr Wojciechowski.

Ważne
O dopłatę z programu „Mieszkanie dla młodych” będzie się można starać przy zakupie lokali o pow. użytkowej do 75 mkw. Dopłata będzie udzielana do pow. 50 mkw.

I dodaje, że wobec tego naturalnym posunięciem wydaje się wyłączenie rynku wtórnego z dopłat.
– Wykluczenie domów jest tym bardziej zaskakujące, że według danych podanych przez BGK ponad 17 proc. umów „RnS” dotyczyło budowy domu jednorodzinnego – podkreśla Wojciechowski.

Nierówny rachunek

Zdaniem ekspertów prócz wątpliwości natury konstytucyjnej rządowy projekt rodzi też pytania o sens ekonomiczny. Zawiera bowiem rozwiązania, które często wydają się mniej atrakcyjne dla beneficjentów od tych oferowanych w ramach „Rodziny na swoim”, a bardziej korzystne dla budżetu państwa.
– „MdM” zakłada jednorazową dopłatę w wysokości 10 proc. wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego przez rodziny i singli do 35. roku życia. Promuje też rodziny wielodzietne – w przypadku jednego dziecka kwota dopłaty wzrośnie o 5 proc.
Gdyby zaś w ciągu 5 lat od chwili zaciągnięcia kredytu w rodzinie liczącej co najmniej dwoje dzieci urodziło się trzecie lub kolejne, wówczas wsparcie wzrośnie o kolejne 5 proc. Zatem rodzina może liczyć na dofinansowanie w wysokości 20 proc. wkładu własnego – wylicza mecenas Gruca.
Dopłata ma być traktowana jako wkład własny, dzięki czemu dług od razu zostanie obniżony o 10–20 proc., a kwoty odsetek do spłacenia będą niższe.
– W porównaniu do programu „RnS”, w którym państwo przez pierwsze 8 lat kredytowania dopłaca blisko połowę odsetek od kredytu, to rozwiązanie mniej korzystne – wskazuje mecenas Gruca.

Etap legislacyjny
Projekt ustawy w konsultacjach społecznych