W tym przypadku prawo jest po stronie zarządu wspólnoty. Grzejniki bowiem, niezależnie od tego, czy ogrzewają mieszkanie, lokal usługowy czy klatkę schodową, są integralną częścią instalacji grzewczej budynku, a ta ma służyć w równej mierze całej społeczności.

Należy je więc uznać za część wspólną nieruchomości, a właściciel jest zobowiązany korzystać z nieruchomości wspólnej w taki sposób, by nie utrudniać tego innym.

Jak wyjaśnia Wojciech Jan Konieczny, dyrektor zarządzający TBS Warszawa Północ, instalacja jest tak obliczona i zaprojektowana, by dostarczyć optymalną ilość ciepła do wszystkich lokali.

Jak powinno być rozliczane ciepło w budynkach wielorodzinnych
Koszty stałe zakupu ciepła dla budynku ustala się zgodnie z powierzchnią lub kubaturą zajmowanych lokali. Koszt ogrzewania poszczególnych lokali natomiast może być określany na trzy sposoby. W nowych obiektach, w których instalacje są rozprowadzone poziomo, oblicza się go według wskazań ciepłomierzy w lokalach.
Tam, gdzie przez mieszkania przechodzą piony grzewcze i określenie dokładnego zużycia nie jest możliwe, koszty wylicza się na podstawie wskazań podzielników, które pozwalają uchwycić proporcje poboru ciepła w poszczególnych mieszkaniach.
Tam, gdzie mierników nie ma, nalicza się je według powierzchni lokali. Koszty przygotowania ciepłej wody określa się ze wskazań wodomierzy lub w przeliczeniu na liczbę mieszkańców, którzy z tej wody korzystają, zaś koszty ogrzewania części wspólnych budynku dzieli się proporcjonalnie do powierzchni lub kubatury mieszkań. Właściciel lub zarządca budynku powinien przy tym uwzględnić współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, a wybraną metodę podziału kosztów umieścić w podanym do wiadomości ogółu regulaminie.

Likwidacja grzejnika bądź jego dodatkowe zainstalowanie w budynku wielorodzinnym są niezgodne z prawem.

Jego usunięcie zaburza przepływ i zmienia parametry grzewcze, co w konsekwencji zakłóca bilans cieplny budynku. Jeśli zdemontujemy grzejnik, więcej energii cieplnej pobierzemy z przechodzącego przez mieszkanie pionu, będziemy też w większym stopniu korzystać z ciepła pobranego od sąsiadów.

Trzeba pamiętać, że ciepło przenika przez przegrody budowlane. Jeśli obniżymy temperaturę w jednym pomieszczeniu, przez ściany i stropy będzie do niego przenikać więcej ciepła z lokali położonych obok, a to będzie oznaczało większe zużycie, a więc i wyższe koszty po stronie sąsiadów.

Podstawa prawna
Art. 45a ustawy – Prawo energetyczne (Dz.U. 1997 nr 54, poz. 348)
Art. 13.1 ustawy o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85, poz. 388)

Wojciech Jan Konieczny, dyrektor zarządzający TBS Warszawa Północ

Za stan instalacji grzewczej odpowiadają właściciel budynku oraz jego zarządca. Nie mogą więc podchodzić biernie do działań mieszkańców.

Fakt zdjęcia grzejnika z instalacji nakłada na zarząd wspólnoty mieszkaniowej obowiązek powiadomienia nadzoru budowlanego o samowolnych działaniach podjętych przez mieszkańca, nadzór zaś może zastosować w stosunku do właściciela lokalu, w którym wprowadzono zmiany, sankcje zarówno prawne, jak i finansowe.

Każdy budynek powinien być eksploatowany zgodnie z uzyskanymi warunkami technicznymi użytkowania, co oznacza zgodność z rozporządzeniem ministra spraw wewnętrznych i administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z 16 sierpnia 1999 r. (Dz.U. z 1999 r. nr 74, poz. 836).

Zarząd, ignorując informacje o dokonaniu zmian w instalacji ze strony mieszkańca, naraża się na możliwość wystąpienia przeciwko konkretnej osobie – zarządcy lub właścicielowi nieruchomości, o pokrycie kosztów przywrócenia stanu pierwotnego zgodnego z projektem budowlanym, oraz pokrycie kosztów ekspertyz technicznych lub zwrotu kosztów utraconych przez pozostałych mieszkańców danej nieruchomości.

Podjęcie odpowiedniego działania przez zarząd, zarządcę lub właściciela pozwala przenieść całą odpowiedzialność na tego, kto takiej nieprawnej zmiany dokonał.

Krystyna Jełowicka