statystyki

Czy można sprzedać i kupić nieruchomość obciążoną hipoteką?

autor: Monika Kuś06.12.2012, 09:09; Aktualizacja: 06.12.2012, 09:15
  • Wyślij
  • Drukuj
Sprzedawanie nieruchomości

Sprzedawanie nieruchomościźródło: ShutterStock

Hipoteka ciążąca na mieszkaniu, domu czy działce często jest postrzegana jako przeszkoda, która uniemożliwia sprzedaż albo kupno danej nieruchomości. Czy można kupić albo sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?





Hipoteka

Hipoteka to bardzo ważna instytucja prawa cywilnego – ograniczone prawo rzeczowe pozwalające zabezpieczyć wykonanie zobowiązania. Umożliwia wierzycielowi uzyskanie należnych mu pieniędzy z sumy otrzymanej ze sprzedaży przez komornika nieruchomości obciążonej hipoteką (lub niektórych praw, np. własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu czy użytkowania wieczystego gruntu) – wówczas gdy dłużnik sam nie płaci.

Kupno i sprzedaż są możliwe, nawet z hipoteką

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest dopuszczalna, jednak należy pamiętać, że zmiana właściciela nie powoduje wygaśnięcia hipoteki.

Kupując nieruchomość, nabywca akceptuje więc fakt jej zakupu z istniejącym obciążeniem, a wierzycielowi hipotecznemu w dalszym ciągu będzie przysługiwało prawo zaspokojenia się z nieruchomości, gdyby nie mógł wyegzekwować spłaty długu od dłużnika osobistego.

Innymi słowy: zmiana właściciela nieruchomości (np. na skutek jej sprzedaży) nie ma wpływu na istnienie hipoteki, zaś nowy właściciel z mocy prawa staje się tzw. dłużnikiem hipotecznym.

Tak więc zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, który dalej może dochodzić roszczeń od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem nieruchomości.

Ważne
W razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzedaży powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek.

Czy można kupić nieruchomość obciążoną hipoteką i jakie łączy się z tym ryzyko?

Gdy zakupimy nieruchomość obciążoną hipoteką, wierzyciel hipoteczny będzie mógł dochodzić roszczeń z nieruchomości, gdy jego dłużnik osobisty nie spełni świadczenia w określonym terminie, mimo że zmieni się właściciel nieruchomości.

Istnieje więc ryzyko utraty nieruchomości, gdyż wierzyciel hipoteczny będzie mógł przeprowadzić z niej egzekucję.

Aby bezpiecznie kupić obciążoną nieruchomość, należy dążyć do tego, aby dług został spłacony w całości przed podpisaniem umowy notarialnej.

Gdy jednak jest to niemożliwe, dług wobec banku czy innego wierzyciela może za zgodą sprzedającego dłużnika zostać zapłacony bezpośrednio przez kupującego w ramach zapłaty całości lub części ceny.

Wówczas wygaśnięcie zobowiązania wobec wierzyciela (np. banku), polegające na spłacie długu, powoduje wygaśnięcie hipoteki. Koniecznie należy jednak pamiętać o wykreśleniu jej z księgi wieczystej nieruchomości.

Podstawa prawna:
• Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego ( Dz.U. z dnia 1 grudnia 1964 r. z późn. zm.)




  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:gazetaprawna.pl
czytaj więcej w e-DGPczytaj więcej w e-DGP

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Komentarze: 6

  • 1: Keram z IP: 83.3.2.* (2012-12-06 11:15)

    Zasadne i logiczne i wydawało by się, że bezpieczne dla wierzycieli. W rzeczywistości jest tak, żę komornik odmawia prowadzenia egzekucji z nieruchomości dłużnika na podstawie hipoteki z uwagi na fakt , że dłużnika przepisał obciążoną nieruchomości na swoją córkę. Uzasadnia, że właścicielem nieruchomość jest obecnie inna osoba a nie dłużnik. Wierzyciel poświecił wiele lat aby zabezpieczyć swoją wierzytelność – czytaj „Bez przestrzegania prawa jedziemy donikąd” NMP Kontrateksty .

  • 2: Prawo jest O.K. z IP: 89.75.177.* (2012-12-06 13:01)

    Przyczyna kłopotów wierzyciela leży w tym, że nie posłużył się on skargą pauliańską. Innymi słowy, wierzycielu, zanim zaczniesz wylewać żale, sam skorzystaj z przysługującego Ci prawa.

  • 3: Keram z IP: 83.3.2.* (2012-12-06 13:51)

    Szanowna Pani /Panie Prawo jest O.K. Hipoteka jest to– „ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. Oznacza to, iż zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego – może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości”. To jaki sens mają dalsze procesy (skargo paulińska) skoro zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza praw wierzyciela hipotecznego. Szanowna Pani/Panie Prawo jest O.K. załóżmy, że wierzyciel skutecznie przeprowadzi skargę paulińską a córka wskazanego we wcześniejszym komentarzu dłużnika przepisze nieruchomość na brata, męża, to co odnowa skarga paulińska. Można tak do w koło Macieju. Szanowna Pani/Panie Prawo jest O.K. czy może Pani/Pan doprecyzować o jakie żale chodzi? Może gorzkie? Wydaje mi się, że z praw potrafię korzystać zachęcam do dokładnego przeczytania artykułu wskazanego we wcześniejszym komentarzu jak również artykułu ‘Dlaczego cisza nie potrwa długo” - NMP Kontrateksty

  • 4: pozorna czynnosc prawna z IP: 195.80.148.* (2012-12-06 19:17)

    No...niby to proste,ale jesli osoba x sprzeda osobie y nieruchomosc warta 200 tys.za 30 tys i ta druga nie zaplaci i odda darowizna nieruichomosc osobie y to skarga paulianska aniluje tylko akt darowizny jako bezskuteczny,ale nie zwroci osobie x nieruchomosci.Tak wiec osoba x moze zyskac co najwyzej 30 tys.zamiast 200 tys i stracic nieruchomosc.

    Nieskuteczne w wielu przypadkach...

    Nie wiem skad to zamiłowanie do tej skargi paulianskiej w Polsce...procesy cywilne pokazuja,ze nie jest tak prosto jak sie wydawalo...

  • 5: .... z IP: 195.80.148.* (2012-12-06 19:21)

    to,ze czynnosc jest bezkuteczna nie oznacza,ze na wlasciciela automatycznie wraca prawo wlasnosci...a o prawo wlasnosci sie tu rozchodzi

  • 6: Keram z IP: 83.3.2.* (2012-12-07 10:31)

    To już nawet nie chodzi o zamiłowanie do skargi paulińskiej tylko w świetle definicji i skutków prawnych hipoteki skarga jest nie logiczna i niezasadna.

Dowiedz się więcej

Prawo na co dzień

Galerie