Najem okazjonalny miał poprawić sytuację właścicieli wynajmujących mieszkania. Jednak jego zastosowanie w praktyce jest marginalne. Brakuje zachęt do sięgania po tę konstrukcję.
Ministerstwo Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej chce ten stan zmienić – z konsultacji społecznych wrócił właśnie projekt założeń zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego rozszerzający o przedsiębiorców krąg podmiotów, które z tej instytucji będą mogły korzystać.
Na piątek 22 czerwca resort zapowiada konferencję kończącą etap uzgodnień projektu. Jednak propozycje oceniane są jako niewystarczające.
Dwuletnia instytucja
– Najem okazjonalny jako szczególny rodzaj najmu został wprowadzony do polskiego systemu prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. – przypomina mecenas Karolina Kapuścik z Kancelarii Młynarczyk Puchała Kancelaria Radców Prawnych.
Miał on zagwarantować właścicielom wynajmowanych lokali nieprowadzącym działalności gospodarczej, skuteczniejszą ochronę ich własności poprzez umożliwienie szybkiej eksmisji: bez procedury sądowej i konieczności zapewnienia najemcy innego lokalu. W praktyce nie wzbudził jednak zainteresowania.
– Zakres stosowania przepisów o najmie okazjonalnym jest minimalny. Pojawienie się ich w naszym systemie prawnym zbiegło się z zaistnieniem takiej sytuacji rynkowej, w które jest więcej lokali do wynajęcia niż chętnych do ich najmu. To świadczy o konieczności szukania rozwiązań ponadczasowych.
Potrzebne są takie, które będą dobrze funkcjonować w każdej sytuacji rynkowej – argumentuje Wojciech Kuc, były prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Resort twierdzi, że rozwiązaniem takim będzie umożliwienie korzystania z tej instytucji podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą.
Pomysł jest dobry, ale niewystarczający – twierdzą środowiska związane z procesem inwestycyjnym i przedstawiają własne rozwiązania.
– O ile kierunek tej propozycji jest właściwy, o tyle oddziaływanie proponowanego rozwiązania może być zbyt ograniczone. Najem okazjonalny wprowadzony dla osób fizycznych nie spełnił pokładanych w nim nadziei. Wydaje się, że konieczność sporządzania aktów notarialnych jest zbyt dużym utrudnieniem nawet dla osób fizycznych.
Tym bardziej będzie zniechęcało do angażowania kapitałów przez podmioty gospodarcze – twierdzi Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
I dodaje, że struktura własnościowa mieszkań w Polsce jest dla tej instytucji niekorzystna (ponad 80 proc. mieszkań to zasób, w którym mieszkają właściciele) i daleko odbiega od struktury w rozwiniętych krajach Europy.
– Wobec tego należy stworzyć warunki dla inwestowania w mieszkania czynszowe zorganizowanemu kapitałowi prywatnemu, ograniczając ryzyko właścicieli lokali, minimalizując procedury biurokratyczne i zachęcając ekonomicznie do tego typu inwestycji.
Rozwiązaniem optymalnym byłoby wyłączenie z najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej działania ustawy o ochronie lokatorów. Regulacje kodeksu cywilnego dostatecznie chronią interesy rzetelnych najemców – uważa Jacek Bielecki.
Podobne zdanie ma przedstawiciel Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
– Najem wolnorynkowy powinien podlegać jedynie regulacjom znajdującym się w kodeksie cywilnym – mówi Wojciech Kuc.
Zdaniem Bieleckiego warto by zastanowić się też nad wprowadzeniem zachęty ekonomicznej.
– Może być nią, podobnie jak to zrobiono w Niemczech, przyśpieszona, 10-letnia amortyzacja wynajmowanych lokali.
Rozwiązanie to może być wprowadzone czasowo, dla rozruszania budownictwa czynszowego.
Budżet państwa nie poniesie z tego tytułu żadnych obciążeń, bo obecnie taka działalność w ogóle nie jest prowadzona wobec ryzyka związanego z nadmierną ochroną lokatorów i brakiem zachęt ekonomicznych – poddaje pomysł Bielecki.
Zachęta dla inwestorów
Deweloperzy wskazują, że to rozwiązanie godne przemyślenia.
– Zmiany te będą miały znaczenie dla podmiotów zajmujących się (lub planujących rozpoczęcie działalności) profesjonalnym wynajmem lokali mieszkalnych, ale mogą także w przyszłości stać się podstawą dla prowadzenia w tym zakresie dodatkowej działalności przez deweloperów – zauważa Zbigniew Juroszek, prezes Atal S.A.
I podkreśla, że choć jego firma nie prowadzi obecnie wynajmu, to ze względu na coraz bardziej konkurencyjny rynek i liczbę mieszkań, które obecnie są na nim dostępne, bierze taką opcję pod uwagę.
– Może się to okazać w niektórych przypadkach jedynym sposobem na uniknięcie kosztów utrzymania mieszkań, których z różnych przyczyn nie udało się sprzedać. Deweloper płaci czynsz, a także pokrywa opłaty za media wszystkich gotowych, niesprzedanych mieszkań.
W przypadku gdy w danej inwestycji jest ich kilkanaście czy kilkadziesiąt, koszty te stają się bardzo wysokie – tłumaczy Zbigniew Juroszek.
Na propozycję resortu umożliwiającą podmiotom gospodarczym korzystanie z najmu okazjonalnego przyjaznym okiem patrzą również banki.
– Wprowadzenie ułatwień w usuwaniu z mieszkań najemców, którzy nie wywiązują się ze swoich zobowiązań wobec wynajmującego lub np. dostawców mediów, będzie zapewne miała znaczący pozytywny wpływ na bezpieczeństwo ekonomiczne prowadzenia takiego biznesu, a więc będzie z punktu widzenia banków obarczone mniejszym ryzykiem – tłumaczy Norbert Jeziorowicz ze Związku Banków Polskich.
Szkodliwa nowela
Optymizm inwestorów studzą jednak prawnicy, którzy wskazują na obowiązującą od roku nowelizację kodeksu postępowania cywilnego.
– W 2011 r. przyjęto nowelizację, wskutek której eksmisje z mieszkań wynajmowanych okazjonalnie zostały poddane zasadom ogólnym, w tym możliwości wstrzymania na pół roku – przypomina Grzegorz Lang, radca prawny współpracujący z kancelarią AM Legal.
– Rozwiązanie to zdecydowanie utrudnia szybką eksmisję nierzetelnych najemców i wypacza sens, dla którego najem okazjonalny został utworzony – wtóruje radca prawny Joanna Chruściel, prowadząca własną kancelarię.
Chodzi o sierpniową nowelę, która doprowadziła do uchylenia par. 41 art. 1046 k.p.c.
– W obowiązującym stanie prawnym właściciel wynajmowanego lokalu, mimo spełnienia wymagań wynikających z przepisów o najmie okazjonalnym lokalu i nadaniu tytułu wykonawczego aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się eksmisji, nie będzie mógł domagać się opróżnienia lokalu, jeżeli najemcy nie zostanie zapewnione prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego oraz jeśli nie posiada on tytułu prawnego do innego lokalu – wyjaśnia Karolina Kapuścik.
I podaje, że wynika to z nowego brzmienia par. 4 art. 1046 k.p.c.
Zgodnie z nim komornik, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, który nie przewiduje lokalu zamiennego, usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje dłużnikowi tytuł prawny i w którym może on zamieszkać.
Jeśli natomiast dłużnik takiego nie ma – komornik wstrzyma się z eksmisją do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez 6 miesięcy.
– Co ciekawe, zmiana ta jest wynikiem poprawki złożonej na podkomisji. A w naszym systemie prawnym nie ma obowiązku pisemnego przedstawienia poprawek wraz z uzasadnieniem. Więc nawet trudno odtworzyć, czym się kierowano nanosząc zmiany – dodaje Grzegorz Lang.
Problem tkwi w tym, że gminy cierpią na deficyt mieszkań socjalnych.
– Oczekiwanie na przyznanie takiego lokalu może trwać bardzo długo. Oczywiście przysługuje wtedy wierzycielowi prawo do domagania się odszkodowania, ale to nie zmienia faktu, że niepłacący lokator pozostaje w mieszkaniu – zauważa Joanna Chruściel.
– A to oznacza, że przepisy o najmie okazjonalnym nie stwarzają dla właścicieli wynajmowanych lokali większej ochrony niż przepisy o zwykłej umowie najmu.
W obydwu przypadkach, w razie rozwiązania umowy najmu i nieopuszczenia przez najemcę zajmowanego lokalu, wykonanie przez komornika obowiązku opróżnienia mieszkania jest uzależnione od posiadania przez niego prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego czy też tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego – puentuje mecenas Kapuścik.
Oznacza to więc, że nadal nie ma konstrukcji prawnej, która pozwalałaby w ciągu kilku dni lub tygodni pozbawić dachu nad głową notorycznie niepłacącego najemcy.
Kodeks cywilny dostatecznie chroni interesy rzetelnych najemców
Etap legislacyjny
projekt założeń po konsultacjach społecznych
