Przy złej woli dewelopera właściciel lokum latami nie będzie mógł się do niego legalnie wprowadzić. Spotkało to naszych czytelników, którzy na wejście do własnego domu czekają w przyczepie campingowej.
Zgoda na użytkowanie / DGP
Chcesz zacząć mieszkać w budynku, za którego budowę zapłaciłeś i którego jesteś właścicielem? Nic z tego. Jeżeli pozwolenie na budowę dostał deweloper, nie masz prawa złożyć wniosku o pozwolenie na użytkowanie. A to oznacza, że nie wolno ci legalnie zamieszkać w twoim własnym lokum. W takiej absurdalnej luce prawnej od lat tkwią nasi czytelnicy.

Brak norm prawnych

650 tys. zł zapłacili nasi czytelnicy deweloperowi za dom w jednej z warszawskich dzielnic. Dom stoi, ale oni, z ciężko chorą córką, nie mogą się do niego wprowadzić, bo inwestor nie wystąpił o pozwolenie na użytkowanie. Czytelnicy mieszkają obok, w przyczepie kempingowej. Jak długo jeszcze? To zależy od tego, kiedy Naczelny Sąd Administracyjny rozpatrzy skargę kasacyjną, którą dzisiaj złożyli.
Wszystko przez przepisy prawa budowlanego, które jako jedyny podmiot uprawniony do starania się o pozwolenie na użytkowanie obiektu wskazują inwestora. A inwestorem jest deweloper, a nie właściciel. Wprowadzenie się zaś bez pozwolenia oznacza naruszenie prawa i ryzyko kar, liczonych w dziesiątkach tysięcy złotych.
W sprawie naszych czytelników nie popisał się również sąd. Stosując ściśle przepisy, uznał, że nie ma możliwości, by przyjąć, że to przyszli mieszkańcy, a nie deweloper, mają interes w tym, by uzyskać pozwolenie na użytkowanie domu.
– Organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz warszawski WSA, zamiast stosować w tej sprawie wykładnię proobywatelską, stosowały wykładnię całkowicie przeciwną. Nie uwzględniały orzecznictwa NSA – twierdzi radca prawny Joanna Chruściel.
Problemy z deweloperem
– W 2008 r. kupiliśmy segment w warszawskim Wawrze, za który zapłaciliśmy 650 tys. złotych. Ostatniej wpłaty mieliśmy dokonać, gdy deweloper wykończy i odda dom do użytkowania. Niestety, w związku z tym, że w trakcie budowy popełniał liczne błędy, których później nie chciał naprawić, mój mąż dokończył dom sam i do wpłaty nie doszło – opowiada nam Barbara Makuch.
– Jesteśmy już po postępowaniu sądowym, które przeniosło na nas własność nieruchomości. Ale co z tego? Nie mieszkamy w domu, bo prawo nam na to nie pozwala. Rok temu skończyły się nam pieniądze i nie stać już nas na wynajmowanie mieszkań. Mieszkamy więc w przyczepie campingowej pod własnym domem! – skarży się czytelniczka.
Sytuacji, w jakiej się znalazła, winny jest zarówno brak dobrej woli dewelopera, jak i luka w przepisach.
– Zgodnie z art. 59 ust. 7 prawa budowlanego (pr. bud.) stroną postępowania o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest wyłącznie inwestor. Oznacza to, że co do zasady wszelkie inne podmioty, włącznie z właścicielami nieruchomości, nie są uprawnione do wystąpienia z wnioskiem o wydanie przedmiotowej decyzji – wyjaśnia adwokat Michał Gruca.
Ustawa – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm. – pr. bud.) pojęcia inwestora jednak nie definiuje.
– Na gruncie analizy przepisów prawa budowlanego można stwierdzić, że inwestorem jest podmiot, który posiadając prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, realizuje inwestycję poprzez podejmowanie właściwych dla danego etapu procesu inwestycyjnego czynności; w tym, po zakończeniu budowy, wykonuje czynności niezbędne do rozpoczęcia legalnego użytkowania obiektu – wylicza radca prawny Leszek Binkowski z kancelarii prawnej Bartoszewska Binkowski Sp. k.



Właściciel to za mało

Państwo Makuchowie, zgodnie z obowiązującym prawem, mogliby zostać uznani za inwestora, gdyby deweloper zgodził się na nich przenieść pozwolenie na budowę. Tak się jednak nie stało. Co istotne, dewelopera do przeniesienia go na inny podmiot nie można w żaden sposób przymusić.
– Wykładnia językowa art. 40 ust. 1 pr. bud. nie pozostawia żadnych wątpliwości, że stosowną decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę wyda organ wyłącznie za zgodą strony, na rzecz której wydano wcześniej pozwolenie na budowę. Oczywiście, wydanie tej zgody jest dobrowolne, a nie obowiązkowe, tak więc w tej sprawie nie można oznaczonego oświadczenia woli zastąpić konstytutywnym orzeczeniem sądu – wskazuje mecenas Leszek Binkowski.
Co do zasady za inwestora uznawany jest podmiot wskazany w pozwoleniu na budowę. Tak też do kazusu państwa Makuchów podszedł warszawski Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego i wreszcie Wojewódzki Sąd Administracyjny, które badały ich sprawę i jednoznacznie uznały, że nie mają oni legitymacji do tego, aby wnosić o oddanie budynku do użytkowania.
„Nie wystarczy posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości. Konieczne jest jeszcze uzyskanie zgody dotychczasowego inwestora i w efekcie (po złożeniu wniosku) odpowiedniej decyzji organu architektoniczno-budowlanego przenoszącej pozwolenie na budowę” – zauważył rozpatrujący sprawę naszych czytelników warszawski WSA w składzie, któremu przewodniczyła sędzia Joanna Gierak-Podsiadły.
Sędziowie podkreślili, że dopóki trwa proces inwestycyjny, dopóty do zmiany po stronie inwestora konieczna jest decyzja wydana w trybie art. 40 pr. bud. Proces inwestycyjny trwa zaś, dopóki nie zostanie wyrażona zgoda na użytkowanie obiektu. I zapisu w dzienniku budowy o zakończeniu inwestycji nie można uznać za wystarczający.
„Art. 59 ust. 7 pr. bud. (stanowiący, że stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor – przyp. red.) nie budzi żadnych wątpliwości interpretacyjnych i wyraźnie określa stronę postępowania w sprawie pozwolenia na użytkowanie” – akcentował sąd.

Światło w tunelu

Pomimo ewidentnej luki w przepisach i nieprzychylności warszawskiego WSA prawnicy twierdzą, że państwo Makuchowie mają szansę wreszcie zamieszkać w swoim domu. Dziś, po interwencji DGP, złożona zostanie skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Sprawę podjęła się prowadzić często goszcząca na naszych łamach radca prawny Joanna Chruściel, specjalizująca się w sprawach budowlanych.
Pomimo że o problemie dowiedziała się przed tygodniem, zdecydowała się na reprezentowanie Makuchów przed NSA. Jej zdaniem szans na powodzenie można upatrywać w orzecznictwie, zgodnie z którym zaprzestanie robót przez dewelopera umożliwia złożenie wniosku o użytkowanie właścicielom nieruchomości.
– W obrocie występują orzeczenia sądów administracyjnych, np. krakowskiego, oraz orzeczenie NSA. Wynika z nich, że na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę inwestorem będzie podmiot zamierzający realizować daną inwestycję. Natomiast na etapie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie zrealizowanego już obiektu inwestorem będzie podmiot mający interes prawny w doprowadzeniu do możliwości użytkowania budynku – wskazuje mecenas Chruściel.
Jej argumentacja znajduje poparcie również wśród innych ekspertów prawa budowlanego.
– W niektórych sprawach orzecznictwo uznaje, iż ograniczenie podmiotowe wynikające z art. 59 ust. 7 pr. bud. nie powinno mieć zastosowania, rozszerzając tym samym krąg podmiotów uprawnionych do wystąpienia z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie – zauważa mecenas Michał Gruca.
Przypomina on, że w wyroku z 17 września 2009 r. (sygn. akt II OSK 1499/08) NSA uznał, że okoliczność, iż ustawa wskazuje inwestora jako jedyną stronę postępowania w sprawie pozwolenia na użytkowanie, nie wyłącza z góry możliwości złożenia wniosku przez inny podmiot, który ma ku temu interes prawny. Orzeczenie takie zapadło w podobnym stanie faktycznym: deweloper faktycznie zakończył działalność, nie dopełniając jednak obowiązku wystąpienia z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie.
– NSA wyjaśnił, iż interes prawny, jaki posiadała wspólnota mieszkaniowa, nie czyni z niej co prawda inwestora, lecz uzasadnia jej legitymację do występowania w charakterze strony w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku. Deweloper natomiast, z uwagi na całkowitą utratę własności nieruchomości, nie posiada ani interesu faktycznego, ani prawnego do wystąpienia ze stosownym wnioskiem – tłumaczy mecenas Gruca.
Co do tego, czy tzw. ustawa deweloperska, która wejdzie w życie 29 kwietnia, zaradzi takim sytuacjom, zdania ekspertów są podzielone.
– W ustawie deweloperskiej w art. 27 jest zapis odnośnie terminu przeniesienia prawa własności. Ma być ono poprzedzone odbiorem, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy i przy braku sprzeciwu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Nie ma jednak zapisu, że brak tych dokumentów powoduje nieważność umowy przeniesienia własności. Dużo zależeć będzie od notariuszy: czy sporządzając akt będą wymagali potwierdzenia pozwolenia na użytkowanie, czy też nie – wyjaśnia mecenas Chruściel.
– Nowa ustawa nic w tym względzie nie zmienia. Całość przepisów wskazuje, że celem art. 27 było jedynie uregulowanie sposobu przeniesienia prawa własności, a konkretnie harmonogramu odbioru lokalu czy domu od dewelopera - akcentuje Michał Gruca.



Spółdzielnie tak samo

Podobne sytuacje nie należą do rzadkości. Od 2003 r. blok na warszawskiej Ochocie, wybudowany przez jedną ze stołecznych spółdzielni, zamieszkuje niemal 130 rodzin, choć budynek nie został do tej pory oddany do użytkowania. Spółdzielnia uważa wprawdzie, że część mieszkalna jest niemalże ukończona, jednak nie zostały wybudowane garaże – wobec czego budynku oddać do użytkowania nie można.
Od członków spółdzielni domaga się uzupełniania wkładów pieniężnych, co zostało już w sześciu sprawach uznane przez warszawski sąd okręgowy za niezgodne z prawem. Spółdzielcy nie mają jednak żadnych instrumentów prawnych, aby przymusić spółdzielnię do właściwych działań. Zamieszkują w swoich domach nielegalnie i nie mogą nic z tym zrobić.
– Spółdzielnię można przymusić do działania poprzez walne zgromadzenie członków, np. powołać nowy zarząd, który wykona zobowiązania – wskazuje radca prawny Marcin Płoszka z kancelarii Robaszewska & Płoszka, Radcowie Prawni.
– Spółdzielcy nie mogą sami złożyć wniosku o pozwolenie na użytkowanie, jeżeli nie są inwestorem. Powinien to w imieniu spółdzielni zrobić zarząd – dodaje mecenas Płoszka.
Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przyznaje, że przez liczne nowelizacje prawa budowlanego przepisy ustawy są trudne do stosowania i nie zapewniają sprawnego przebiegu procesu budowlanego.
Dlatego resort pracuje już nad kodeksem budowlanym. Mikołaj Karpiński, rzecznik prasowy MTBiGM, nie zdradza jednak, czy w kodeksie przewidziane będzie rozwiązanie problemu pozwoleń na użytkowanie.