W Sejmie RP trwa obecnie debata nad poselskim projektem ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przygotowany akt ma na celu, jak wskazuje sam projektodawca, uporządkowanie sytuacji prawnej spółdzielni mieszkaniowych. Obowiązujące regulacje są bowiem nieprzejrzyste na skutek licznych nowelizacji i orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego. Z tego powodu ustawa ma dokonać nowej całościowej regulacji prawa spółdzielni mieszkaniowych, sam cel uchwalenia ustawy należy uznać za zasadny, to jednak projekt budzi rozliczne kontrowersje w środowisku prawniczym, a ponadto zawiera wiele przepisów, które mogą być uznane za sprzeczne z konstytucją.

Naruszenie zasady

Projekt ustawy budzi liczne kontrowersje w środowisku prawniczym, został negatywnie zaopiniowany m.in. przez Krajową Radę Notarialną, Krajową Radę Sądownictwa, Krajową Izbę Radców Prawnych. Projekt został uznany za niespójny, nieracjonalny, zawierający błędy logiczne, techniczno-legislacyjne, budzący liczne wątpliwości interpretacyjne, a w zasadzie pogłębiający uchybienia zarzucane obecnej regulacji.

Opiniując projekt pod kątem jego zgodności z Konstytucją RP, należy wskazać, iż projektodawca proponuje kilka zmian, których konstytucyjność jest bardzo wątpliwa. Przede wszystkim projektowana ustawa narusza zasadę przyzwoitej legislacji. Projekt przygotowany został w sposób niestaranny, zaś proponowane przepisy są niejasne, niespójne, nieprzejrzyste, zawierają błędy logiczne, mogą powodować rozbieżności interpretacyjne. Szczególną uwagę zwraca to, iż ustawa zawiera liczne przepisy zmieniające treść m.in. obecnej ustawy o własności lokali. Projekt ustawy istotnie ingeruje w obecną regulację własności lokali. Wprowadza nowe definicje, prawa i obowiązki jednostek w sferze własności lokali, podważa ustalenie charakteru prawnego wspólnoty mieszkaniowej. To wszystko budzi poważne wątpliwości z punktu widzenia zgodności projektu z art. 2 konstytucji, tj. zasadą demokratycznego państwa prawa.

Ponadto projekt ustawy ma na celu odwrócenie obecnej zasady związania prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej, zastępując ją nową zasadą związania członkostwa w spółdzielni z prawem do lokalu. Oznacza to, że w nowym brzmieniu ustawy – każdy, komu przysługuje prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, jest jednocześnie członkiem spółdzielni, choćby nie złożył oświadczenia o przystąpieniu i nie został przyjęty. Obecnie prawa do lokali mogą przysługiwać zarówno członkom, jak i osobom niebędącym członkami spółdzielni. Projektowana regulacja narusza art. 58 Konstytucji RP, w którym zapewnia się wolność zrzeszania się, czyli m.in. dobrowolność członkostwa w zrzeszeniach i dobrowolność występowania z nich.

Ochrona własności

Inną wątpliwą regulację stanowi przepis stanowiący próbę rozwiązania problemu tych spółdzielni mieszkaniowych, które wzniosły budynki, a nawet całe osiedla mieszkaniowe na cudzych gruntach. Projektodawca proponuje, aby spółdzielnia, która na gruncie będącym w jej posiadaniu, lecz stanowiącym własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, lub też na gruncie należącym do osoby prawnej, osoby fizycznej – wybudowała budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem – nabyła, po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, własność tego gruntu przez zasiedzenie. Przepis ten stoi wprost wbrew konstytucyjnej gwarancji, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia (art. 21 ust. 1 Konstytucji RP).

Waśnie sąsiedzkie

Ryzykowne jest również wprowadzenie na gruncie nowej ustawy prawa każdego właściciela lokalu (oprócz prawa wspólnoty mieszkaniowej) do żądania sprzedaży w drodze licytacji lokalu należącego do właściciela, który zalega z zapłatą należnych opłat, rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Rozszerzenie tego uprawnienia na każdego właściciela z osobna w praktyce stwarza ryzyko zaostrzenia sąsiedzkich waśni, pieniactwa sądowego.

Ważne!

Poselski projekt narusza art. 58 konstytucji, który zapewnia wolność zrzeszania się, czyli m.in. dobrowolność członkostwa