Resort finansów zakończył prace nad założeniami do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Zgodnie z projektem emeryt, który jest właścicielem mieszkania, domu albo działki, będzie mógł uzyskać dodatkowe pieniądze na utrzymanie. W zamian za obciążenie nieruchomości hipoteką bank będzie mu płacił comiesięczną ratę. Senior zachowa prawo własności aż do swojej śmierci. Dopiero gdy jego spadkobiercy nie spłacą kredytu, bank będzie mógł przejąć nieruchomość.

Projekt zakłada, że odwrócony kredyt hipoteczny będzie polegał na zobowiązaniu banku bądź innej instytucji kredytowej do wypłaty kredytu w ratach albo w formie jednorazowej kwoty pieniężnej. Zabezpieczeniem dla podmiotu, który udzieli kredytu, będzie hipoteka ustanowiona na nieruchomości należącej do seniora. Taką umowę będą mogły zawrzeć osoby fizyczne, które są właścicielami nieruchomości, jej ułamkowej części lub którym przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

– Produkt ten jest adresowany do osób starszych. Ta regulacja ma ochronić te osoby przed nadużyciami ze strony różnych dostawców kredytów, którzy w sposób nieuczciwy mogą uzyskiwać korzyści – mówi Jerzy Bańka ze Związku Banków Polskich.

Własność do śmierci

Bank albo inna instytucja, która udzieliła kredytu właścicielowi mieszkania, zaspokoi swoje roszczenie dopiero po śmierci seniora z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Spadkobiercy nie utracą jednak prawa do nieruchomości.

Radca prawny Maciej M. Bogucki z Kancelarii Mamiński & Wspólnicy wyjaśnia, że mając na celu ochronę praw spadkobierców, w treści założeń projektu przewidziano możliwość dokonania przez nich spłaty odwróconego kredytu hipotecznego.

– Proponowany jest w tym względzie 12-miesięczny termin od daty otwarcia spadku (zgonu kredytobiorcy). Przy czym w tym okresie wymagane będzie jedynie zobowiązanie się spadkobierców do dokonania spłaty. Dopiero niedochowanie terminu do złożenia oświadczenia (lub odmowa spłaty kredytu) skutkować będzie powstaniem po stronie instytucji kredytującej roszczeń o przeniesienie praw do nieruchomości – podkreśla prawnik.

Projekt ustawy zakłada, że odwróconą hipotekę będą mogły oferować banki, oddziały banków zagranicznych i oddziały instytucji kredytowych. Ich działalność podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego.

– Zagwarantowanie ochrony praw osób starszych może być wykonane w praktyce jedynie wtedy, gdy instytucje, które oferują odwrócony kredyt hipoteczny, będą podlegały nadzorowi państwowemu. Tego typu działalność musi być prowadzona w sposób odpowiedzialny i bezpieczny – tłumaczy Jerzy Bańka. I dodaje, że tutaj nie mogą decydować tylko wolny rynek i interesy ekonomiczne instytucji finansowych. Najważniejsze jest bezpieczeństwo osób korzystających z kredytu.

Zdecyduje praktyka

Jednak Marta Chmielewska-Racławska z Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego zwraca uwagę, że trzeba dołożyć wszelkich starań, aby przepisy nie zapewniły instytucjom finansowym nieuzasadnionych korzyści kosztem osób starszych.

Jerzy Bańka uważa, że dopiero się okaże, jak to będzie w praktyce, chociaż niektóre banki wyraźnie są zainteresowane świadczeniem takich usług na rzecz osób starszych.

Obecnie, nie czekając na uchwalenie rządowej inicjatywy ustawodawczej, działają na rynku komercyjne fundusze hipoteczne. Oferują one osobom powyżej 65. roku życia dożywotnią rentę. W zamian za nią emeryt musi przenieść na fundusz własność swojego mieszkania. Fundusze działają w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego i nie podlegają nadzorowi państwowemu.

– Fundusze składają swoją ofertę klientom w oparciu o tzw. rentę dożywotnią, ustanawianą na podstawie art. 903 k.c. lub zawierając umowę dożywocia, której podstawą jest art. 908 k.c. Zarówno w przypadku renty, jak i dożywocia przystępujący do umowy emeryt zbywa swoje mieszkanie (nieruchomość) i w chwili podpisania umowy przestaje być jego właścicielem, a nie dopiero z chwilą śmierci – mówi adwokat Dominik Latos z Kancelarii Mamiński & Wspólnicy.

Zdaniem adwokata Przemysława Wierzbickiego z Kancelarii Rak Wierzbicki & Wspólnicy oferty te mają wady. Pierwszą jest to, że senior i jego spadkobiercy nie mają udziału w zyskach wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości, a drugą, że spadkobiercy nie mają możliwości odziedziczenia nieruchomości, chyba że zaistnieje możliwość odkupienia nieruchomości po cenie rynkowej.