Zadatek można dać zarówno przy jak i po zawarciu umowy.

Stanowi on dodatkowe zastrzeżenie umowne dane przy zawarciu umowy, które ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zadatek może być zamieszczony w każdej umowie przy jej zawarciu i dochodzi do skutku z chwilą przekazania drugiej stronie sumy pieniężnej albo rzeczy ruchomej (np. drogiego zegarka).

Po zawarciu umowy

Jednak zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. W praktyce wygląda to najczęściej w ten sposób, że po podpisaniu umowy przedwstępnej, w której ustalono wysokość zadatku oraz termin jego przekazania, którym jest najczęściej dzień podpisania umowy przedwstępnej – osoba kupująca lokal mieszkalny, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nieruchomość gruntową itp. – dokonuje przelewu kwoty stanowiącej równowartość zastrzeżonego zadatku. Kodeks cywilny nie reguluje wysokości zadatku, przyjęło się jednak, że przy sprzedaży nieruchomości, lokali mieszkalnych, spółdzielczych własnościowych praw do lokali czy prawa użytkowania wieczystego stanowi on zwyczajowo około 10 – 20 procent ceny.

Zwrot zadatku

W praktyce zadatek pojawia się najczęściej przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży, w których kupujący przekazuje zadatek sprzedającemu. Dlatego datą wymagalności roszczenia o zwrot zadatku jest data rozwiązania umowy przedwstępnej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Natomiast jeżeli zaliczenie nie jest możliwe – zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.

Warto wskazać, że w razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości.

Regułą jest jednak, że w razie wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny nieruchomości.

Kiedy i na jakich zasadach trzeba zwrócić zadatek

● gdy umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, to zwracają one sobie wzajemne świadczenia – w tym również zadatek,

● gdy umowa została wykonana prawidłowo, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny,

● gdy umowa nie została wykonana, z powodu rezygnacji strony, która zadatek dała – zadatek przepada na rzecz biorącego zadatek,

● gdy umowa nie została zrealizowana z przyczyn leżących po stronie biorącej zadatek, strona dająca zadatek może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Podstawa prawna:

Art. 394 ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr. 16, poz. 93 ze zm.).