Problem jest o tyle istotny, że po podpisaniu umowy przedwstępnej płacili rachunki przesyłane przez firmę zarządzającą wynajętą przez dewelopera, teraz jednak okazuje się, że kwoty te nie były wystarczające na pokrycie wszystkich kosztów.

– Po roku od wyodrębnienia pierwszego lokalu zarządca sporządził i przesłał mieszkańcom sprawozdanie finansowe z rozliczenia okresu deweloprskiego i podzielił powstały niedobór na właścicieli mieszkań – mówi czytelnik pan Marcin z Warszawy.

W sprawozdaniu przedstawiono koszty zarządu i wskazano, że zaliczki płacone przez mieszkańców nie były wystarczające na ich pokrycie. Ponadto wszyscy mieszkańcy zostali obciążeni takimi samymi sumami, niezależnie od czasu zamieszkiwania.

Zamieszkiwanie w niewyodrębnionym lokalu jest powszechną praktyką, choć zdaniem ekspertów nieprawidłową z punktu widzenia obowiązujących przepisów.

Nieprawidłowa praktyka

– Umowa przedwstępna przyznaje nabywcy jedynie ekspektatywę prawa własności, a nie samo prawo. Do nabycia własności lokalu niezbędne jest bowiem zaświadczenie o jego samodzielności, wydane po uzyskaniu dla nieruchomości pozwolenia na użytkowanie, oraz przeniesienie prawa własności i wpis w księdze wieczystej – tłumaczy Anna Piecuch, radca prawny, szef Departamentu Prawa Zamówień Publicznych i Prawa Budowlanego.

Wraz z przeniesieniem własności na nabywcę przechodzą korzyści i ciężary związane z utrzymaniem lokalu i zarządem nieruchomością wspólną.

– Do tego czasu zobowiązanym do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości jest deweloper – dodaje Anna Piecuch.

Umowa przedwstępna

Z drugiej strony kluczowe znaczenie w tej kwestii ma umowa przedwstępna.

– Tylko bowiem szczegółowe postanowienia umowy przedwstępnej dotyczące refundacji kosztów korzystania z lokalu w tzw. okresie deweloperskim są podstawą do domagania się przez dewelopera bądź zarządcę zwrotu kosztów poniesionych w tym okresie – tłumaczy Przemysław Wierzbicki, wspólnik zarządzający w Rak Wierzbicki & Wspólnicy.

Jeżeli w takiej umowie nie zawarto wyraźnego zapisu w kwestii rozliczeń za ten okres, deweloper bądź działający w jego imieniu zarządca nie będzie mógł domagać się ich zwrotu.

– Dlatego jeśli umowa przedwstępna przewiduje zobowiązanie przyszłych właścicieli do rozliczania okresu deweloperskiego, to nie mają oni wyjścia – muszą płacić – dodaje Przemysł Wierzbicki.

Jego zdaniem bardzo istotne jest wcześniejsze dokładne przyjrzenie się umowie przedwstępnej i wynikającym z niej obowiązkom spoczywającym na nabywcach, zwłaszcza w zakresie rozliczeń finansowych.