STAN FAKTYCZNY

Miasto wniosło o zasądzenie od powódki kwoty 38 524,91 zł z ustawowymi odsetkami od 3 lipca 2007 r. jako równowartości zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej jej poprzedniczce prawnej przy zakupie nieruchomości lokalowej, następnie sprzedanej przez pozwaną przed upływem dziesięciu lat od daty ustanowienia prawa i pierwszego nabycia.

Wyrokiem z 21 stycznia 2010 r. sąd rejonowy uwzględnił powództwo w całości. Za bezsporne uznał, że 24 września 1999 r. powód ustanowił odrębną własność lokalu mieszkalnego, którego najemcą była siostra pozwanej, i sprzedał jej ten lokal za 17 031,35 zł wraz z udziałem 19/1000 w użytkowaniu wieczystym gruntu oraz udziałem we własności części wspólnych budynku posadowionego na tym gruncie. Cena nieruchomości lokalowej uwzględniała bonifikatę w kwocie 31 629,65 zł. W umowie strony zastrzegły, że w przypadku zbycia lokalu przed upływem 10 lat od dnia jego nabycia lub wykorzystania lokalu na cele inne niż mieszkalne, w myśl art. 68 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej – u.g.n.), zbywca zażąda zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej w kwocie 31 629,65 zł. Bonifikata nie podlegała zwrotowi w razie zbycia lokalu mieszkalnego osobie bliskiej nabywcy. Najemczyni zmarła 4 stycznia 2003 r., a jedynym jej spadkobiercą jest pozwana. Umową z 21 maja 2004 r. pozwana sprzedała lokal mieszkalny osobie obcej, a w czerwcu 2007 r. powód zażądał od pozwanej zwrotu bonifikaty po jej zwaloryzowaniu do kwoty 38 524,91 zł.

Rozpoznając apelację pozwanej, sąd okręgowy powziął poważną wątpliwość co do tego, czy przewidziany w art. 68 ust. 2 u.g.n. obowiązek zwrotu kwoty odpowiadającej udzielonej bonifikacie po waloryzacji podlega dziedziczeniu czy też nie należy do spadku z uwagi na jego związek z osobą zmarłego pierwszego nabywcy. W konsekwencji skierował pytanie prawne do Sądu Najwyższego.

UZASADNIENIE

Najpierw Sąd Najwyższy podkreślił, że pytanie prawne zostało zadane w związku z wątpliwościami, jakie powstają przy wykładni przepisów dotyczących obowiązku zwrotu bonifikaty udzielonej nabywcy lokalu wyodrębnionego z zasobów Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i sprzedanego osobie będącej jego najemcą, a dotyczą wyznaczenia granic podmiotowych tego obowiązku.

Podstawą prawną obowiązku, o którym mowa, jest art. 68 ust. 2 u.g.n., który w brzmieniu obowiązującym do 22 września 2004 r. stanowił, że właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem oznaczonego w ustawie okresu liczonego od dnia nabycia nieruchomości zbył ją lub wykorzystał na inne cele niż decydujące o dokonaniu sprzedaży. Ustawodawca zastrzegł, że obowiązek nie dotyczy zbycia na rzecz osoby bliskiej. W związku z licznymi nowelizacjami art. 68 u.g.n. analizę zagadnienia prawnego przedstawionego w pytaniu prawnym trzeba, zdaniem SN, zacząć od ustalenia, który stan prawny w okolicznościach faktycznych sprawy powinien być podstawą subsumpcji.

Sąd Najwyższy po długich rozważaniach stanął na stanowisku, że obowiązek zwrotu bonifikaty udzielonej nabywcy nieruchomości jest konsekwencją złożonego zdarzenia prawnego. Na powstanie obowiązku zwrotu bonifikaty przez pierwszego nabywcę składają się, po pierwsze, udzielenie bonifikaty w ramach stosunku zbycia nieruchomości przez Skarb Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego oraz, po drugie, zbycie nieruchomości przed upływem terminów oznaczonych w ustawie, które aktualizuje obowiązek zwrotu bonifikaty. W ocenie Sądu Najwyższego do oceny skutków złożonego zdarzenia prawnego – jako całości – należy stosować tę ustawę, która obowiązywała w chwili, gdy zdarzył się ostatni fakt należący do złożonego stanu faktycznego danego zdarzenia, chyba że któryś z elementów składających się na to złożone zdarzenie ma znaczenie donioślejsze. Dalej Sąd Najwyższy podkreślił, że oba człony złożonego zdarzenia prawnego powodującego powstanie obowiązku zwrotu bonifikaty, a więc nabycie nieruchomości powiązane z uzyskaniem bonifikaty oraz zbycie nieruchomości aktualizujące obowiązek zwrotu, nie są dla powstania tego obowiązku równie doniosłe. W ocenie sędziów SN istotniejsze znaczenie dla ustalenia prawa czasowo właściwego dla oceny obowiązku zwrotu bonifikaty ma sprzedaż nieruchomości i uzgodnienie bonifikaty, bowiem wówczas ustalona zostaje jej wysokość, a nabywca godzi się na ograniczenie jego swobody rozporządzania rzeczą, wynikające z potencjalnego obowiązku zwrotu bonifikaty. W efekcie na właścicielu powinien ciążyć obowiązek zwrotu bonifikaty tylko w takim kształcie, jaki istniał w chwili, w której miał obowiązek liczyć się z istnieniem pośrednich ograniczeń rozporządzania, a więc w chwili nabycia nieruchomości. Późniejsze obostrzenia lub rozluźnienie obowiązku mogłoby oddziaływać tylko w ramach ewentualnego skutku wstecznego ustawy.

Zdaniem Sądu Najwyższego sama bonifikata decydująca o cenie nieruchomości lokalowej udzielana jest jej pierwszemu nabywcy z zasobów Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a i obowiązek zwrotu jej równowartości – w stanie prawnym obowiązującym do 21 października 2007 r. – dotyczył tej osoby. W konsekwencji w ocenie Sądu Najwyższego należy przyjąć, że jeżeli spadkodawca nie rozporządził nieruchomością za życia, to jego spadkobierca nie może być obciążony obowiązkiem zwrotu równowartości bonifikaty, bo taki obowiązek do chwili otwarcia spadku nie powstał.

Uchwała Sądu Najwyższego z 17 grudnia 2010 r., sygn. akt III CZP 102/10

Opinia

Obowiązek zwrotu bonifikaty stanowi ograniczenie właściciela w jego prawie rozporządzania własnością, a taka ingerencja w prawo własności musi wyraźnie wynikać z przepisu ustawy (art. 64 ust. 2 i 3 konstytucji) i nie może być uzasadniana przy pomocy wykładni rozszerzającej przepisu, który ogranicza obowiązek zwrotu bonifikaty tylko do ściśle określonych osób i sytuacji.

Stanowisko Sądu Najwyższego zasługuje na aprobatę również dlatego, że zapobiega nieuzasadnionemu różnicowaniu sytuacji następców prawnych nabywcy nieruchomości jedynie na podstawie odmiennego sposobu nabycia nieruchomości (w drodze spadkobrania lub czynności prawnej).

Analizowane orzeczenie ma znaczenie jedynie w sytuacji nabycia nieruchomości z zasobów komunalnych lub Skarbu Państwa przed 21 października 2007 r. Tego dnia weszła w życie nowelizacja ustawy, która wprowadziła obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty również przez następcę prawnego nabywcy nieruchomości, który zbył nieruchomość na rzecz osoby trzeciej w okresie karencji.