Zanim nabywca zdecyduje się przystąpić do zawarcia umowy kupna używanego mieszkania na rynku wtórnym, musi dokładnie sprawdzić jego stan prawny, a przede wszystkim wyjaśnić, czy osoba, która chce przystąpić do aktu notarialnego jako sprzedający, ma prawo dysponować mieszkaniem. Sprzedać mieszkanie może tylko jego właściciel lub wszyscy współwłaściciele łącznie, natomiast nie może tego zrobić spadkobierca, który nie uregulował jeszcze swoich spraw związanych z nabyciem spadku, w skład którego wchodzi lokal będący przedmiotem obrotu. Nie można też zawrzeć umowy kupna tylko z niektórymi właścicielami, bo wtedy faktycznie nie nabędziemy całego mieszkania, lecz tylko jego ułamkową część, która faktycznie należała do osób, które przystąpiły do aktu notarialnego po stronie sprzedającego.

Dokumenty od właściciela

Dlatego należy się domagać, aby poprzedni właściciel okazał dokumenty dotyczące sprzedawanego lokalu. Powinien przedstawić wypis z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu lub budynku, a szczególnie z działu drugiego tej księgi, do której wpisani są właściciele. W ten sposób można ustalić, czy mieszkanie posiada jednego właściciela, czy kilku właścicieli, a także czy do księgi wpisany jest żyjący właściciel. Zdarza się, że właściciel już nie żyje, a spadkobiercy nie uregulowali jeszcze swoich spaw związanych z nabyciem spadku i nie wpisali się do księgi wieczystej. Należy domagać się też przedstawienia rachunków lub innych dokumentów, które potwierdzają niezaleganie z opłatami za prąd, gaz, wodę, dostawę ciepła, telefon, wywóz śmieci i telewizję kablową. Długi poprzedniego właściciela w opłatach za media będzie musiał uregulować nabywca mieszkania.

W księdze wieczystej

Mieszkanie może sprzedać również pełnomocnik właściciela, pod warunkiem że ma pełnomocnictwo do zawarcia tej transakcji sporządzone w formie aktu notarialnego. Natomiast pełnomocnictwo sporządzone w innej formie albo pełnomocnictwo ogólne nie upoważniają tej osoby do sprzedaży mieszkania w imieniu właściciela.

Natomiast w dziale czwartym księgi wieczystej warto sprawdzić, czy sprzedawana nieruchomość nie jest obciążona hipoteką albo czy nie został złożony wniosek o obciążenie ją hipoteką, aby w ten sposób zabezpieczyć kredyt, który zaciągnął dotychczasowy wła- ściciel. Po sprzedaniu nieruchomości hipoteka nadal będzie obciążała mieszkanie i zabezpieczała zaciągnięty przez poprzedniego właściciela kredyt.

Z kolei w dziale trzecim księgi wieczystej warto sprawdzić, czy mieszkanie nie zostało obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi, na przykład użytkowaniem lub służebnościami.

Kupującego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Gdy w przyszłości ujawni się niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a stanem faktycznym, wtedy na korzyść nabywcy rozstrzyga zapis w księdze wieczystej. Rękojmia nie chroni jedynie osób działających w złej wierze, tzn. tych, które znały stan faktyczny i wiedziały, że jest inny niż wpisany do księgi wieczystej.

Co sprawdzić, zanim kupimy mieszkanie

Przed zakupem mieszkania należy sprawdzić, czy dotychczasowy właściciel wymeldował się z mieszkania razem z osobami wspólnie z nim zamieszkującymi, a także czy uregulował wszystkie zadłużenia w związku z korzystaniem z prądu, gazu, dostawy ciepła, wody itd. oraz czy rozliczył się z obowiązków finansowych w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej albo wspólnoty mieszkaniowej. Trzeba również sprawdzić treść wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla zakupywanego lokalu, ważność pełnomocnictwa osoby, która reprezentuje właściciela chcącego sprzedać lokal. Trzeba też ustalić stan zameldowania w mieszkaniu, a przede wszystkim czy nie jest tam zameldowanych więcej osób, niż zadeklarował właściciel.

Podstawa prawna

Art. 73 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).