Przy dochodzeniu uprawnień z tytułu wadliwie wybudowanych obiektów samorządy mogą skorzystać z trzech reżimów prawnych. W pierwszej kolejności mogą żądać od wykonawcy odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy. Są one również uprawnione do żądania obniżenia ceny lub do naprawy wad w ramach rękojmi. Jeżeli natomiast inwestycja jest objęta gwarancją wykonawcy, o uprawnieniach samorządu rozstrzyga treść tego dokumentu
Stronami umowy o roboty budowlane są: inwestor, czyli podmiot, na rzecz którego wystawiono pozwolenie na budowę, oraz wykonawca, czyli ten, komu inwestor powierzył realizację robót. Stroną tej umowy może być także inwestor zastępczy, któremu w ramach umowy o zastępstwo inwestycyjne inwestor zlecił wykonywanie wszystkich lub niektórych czynności należących do jego kompetencji. Umowa ta może mieć różny charakter. Najczęściej w praktyce przybiera postać umowy o świadczenie usług będącej odmianą umowy-zlecenia uregulowanej w kodeksie cywilnym, w ramach której inwestor zastępczy w oparciu o odpowiednie pełnomocnictwo wykonuje w imieniu i na rzecz inwestora jego czynności, a więc zawiera umowy z wykonawcami, nadzoruje, dokonuje odbiorów, rozlicza itp.

Charakterystyka umowy

Zgodnie z kodeksową defnicją przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Przepisy kodeksu cywilnego odnoszące się do umowy o roboty budowlane znajdą również zastosowanie odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli. Z punktu widzenia jednostek samorządu terytorialnego, które przecież bardzo często są inwestorami różnych przedsięwzięć, poza prawidłowym i szybki wykonaniem inwestcji powinno szczególnie zależeć na właściwym ukształtowaniu w umowach rozwiązań dotyczących odpowiedzialności wykonawcy za ewentualne wady obiektu.
Zgodnie z kodeksem cywilnym do skutków opóźnienia przez wykonawcę rozpoczęcia robót lub wykończenia obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się przepisy o umowie o dzieło.

Rękojmia za wady

Z odpowiednio stosowanych przepisów kodeksu cywilnego wynika, że w przypadku wad przy umowach budowlanych zastosowanie znajdą regulacje dotyczące umowy o dzieło – art. 635 – 637 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu do wykona dzieła. Równocześnie jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.
Takie sformułowania kodeksowe w przypadku robót budowlanych oznaczają, że inwestor może odstąpić od umowy przed upływem terminu do wykonania budowy, w przypadku gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby zdołał je wykończyć w czasie umówionym (art. 635 kodeksu cywilnego). Inwestor w tym wypadku nie musi wyznaczać wykonawcy dodatkowego terminu.
Inwestor może również odstąpić od umowy (albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonywanie działa innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy) w przypadku wykonywania robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, po bezskutecznym upływie wyznaczonego odpowiedniego terminu do wykonania poprawek (art. 636 kodeksu cywilnego). Z kolei zgodnie z art. 637 par. 1 kodeksu cywilnego jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Przyjmujący może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów.
Inwestor może również odstąpić od umowy przy spełnieniu łącznie następujących warunków (art. 637 par. 2 kodeksu cywilnego):
● inwestor wyznaczył wykonawcy odpowiedni termin do naprawy,
● naprawa nie została dokonana w wyznaczonym terminie,
● budowa ma istotne wady,
wady te nie dają się usunąć.
Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 7 marca 2001 r. (I ACa 512/2000, LexPolonica nr 355556), skuteczne odstąpienie od umowy powoduje, że stosunek prawny wygasa ze skutkiem ex tunc, tak jakby umowa w ogóle nie została zawarta. Oznacza to, że odstąpienie od umowy jest wykonaniem uprawnienia kształtującego. Kształtuje ono bowiem nowy stan prawny między stronami w ten sposób, że od chwili jego złożenia umowa wzajemna przestaje je wiązać, strony nie są już obustronnie wobec siebie zobowiązane do świadczeń przewidzianych w umowie, a to, co ewentualnie świadczyły już wcześniej, podlega zwrotowi. Zgodnie z treścią art. 494 kodeksu cywilnego strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, jest zobowiązana zwrócić drugiej stronie to, co otrzymała od niej na mocy umowy. Sama zaś może żądać tego, co świadczyła oraz – niezależnie od powyższego – może żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.



Uprawnienia inwestora

Kodeks cywilny nakazuje, aby w określonych kwestiach do ustalania praw i obowiązków inwestora oraz wykonawcy stosować przepisy o umowie o dzieło. Wymóg ten dotyczy w szczególności skutków wadliwych robót budowlanych. W przypadku umowy o dzieło funkcjonuje reguła, zgodnie z którą zamawiający ma obowiązek odebrać dzieło, które przyjmujący zamówienie wydaje mu zgodnie ze swoim zobowiązaniem (art. 643 k.c.). Nie musi zatem odebrać dzieła, jeżeli nie odpowiada ono ustaleniom umownym. Z tych względów trudny do zaakceptowania był pogląd wyrażany do niedawna przez Sąd Najwyższy. Przyjmował on, iż inwestor ma obowiązek odebrania robót budowlanych bez względu na istnienie niezgodności wykonanych prac z umową. Wadliwość wykonanych robót SN traktował odrębnie (wyrok SN z 5 marca 1997 r., II CKN 28/97, OSNC 1997/6-7/90). Koncepcja ta spotkała się z szeroką krytyką. Dopiero w wyroku z 24 lipca 2009 r. (II CSK 61/09, LexPolonica nr 2067326) SN wskazał, iż obowiązek inwestora odbioru obiektu budowlanego nie może istnieć niezależnie od rodzaju i wagi stwierdzonych źle wykonanych robót budowlanych. Sąd Najwyższy wyraźnie stwierdził, że inwestor może odmówić odbioru, jeśli stwierdzi istotne wady.
Należy również zaznaczyć, że w przypadku umowy o roboty budowlane wykonawca ponosi także odpowiedzialność na podstawie stosowanych odpowiednio przepisów o rękojmi za wady wykonanego obiektu (zobacz art. 556. kodeksu cywilnego).
Zgodnie z powołanym przepisem w odniesieniu do wad budynku uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie lat trzech, licząc od dnia wydania rzeczy kupującemu (art. 568 k.c.). Warto zwrócić uwagę, iż upływ trzyletniego terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Jednocześnie utrata przez inwestora uprawnień z tytułu rękojmi z powodu upływu wskazanego terminu nie powoduje niemożności podniesienia roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 stycznia 2008 r., VI ACa 1348/2006 LexPolonica nr 2114528).

Inwestycyjne nieprawidłowości

Poprzez wadę należy rozumieć każdą niekorzystną i niezamierzoną właściwość wybudowanego obiektu utrudniającą korzystanie z niego w sposób zgodny z przeznaczeniem bądź jego konserwację lub też obniżającą jego estetykę albo komfort użytkowników, którą można wyeliminować za pomocą współczesnej techniki budowlanej. Wadą jest nie tylko właściwość, lecz również stwierdzony brak właściwości obiektu, o której sprzedawca zapewnił kupującego. Zaznaczyć należy, że nie ma znaczenia, czy wada powstała w wyniku wad projektu, czy materiału bądź wykonawstwa, nie jest też istotna przyczyna jej powstania (np. udział osób trzecich, w szczególności podwykonawców). Odpowiedzialność za wady w ramach rękojmi jest niezależna od winy czy świadomości sprzedawcy (wykonawcy) co do faktu istnienia wady.

Zgłoszenie wady

Zgodnie z generalną zasadą kupujący (inwestor) jest zobowiązany do dokonania zgłoszenia wady fizycznej rzeczy w ciągu miesiąca od jej wykrycia, w przeciwnym razie traci uprawnienia z tytułu rękojmi. Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego (art. 563 k.c.). Wykonawca po uzyskaniu informacji od inwestora o zaistnieniu wad fizycznych rzeczy sprzedanej, powinien niezwłocznie zapoznać się z rodzajem tych wad w celu określenia jego sytuacji prawnej, w szczególności możliwości usunięcia wady.
Zgodnie z art. 560 k.c. w przypadku wykrycia i zgłoszenia wady wykonawcy inwestor ma różnego rodzaju uprawnienia. Przede wszystkim może on odstąpić od umowy, chyba że wykonawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Wskazane ograniczenie nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wcześniej wymieniona przez wykonawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. Jeżeli inwestor odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Jeżeli wykonawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł inwestor.
Kolejnym uprawnieniem inwestora jest żądanie obniżenia ceny. W takim przypadku cena powinna być obniżona o różnicę pomiędzy wartością inwestycji, która nie ma wad, a wartością identycznego przedsięwzięcia z uwzględnieniem istniejących wad. W praktyce zdarza się również, że inwestor korzysta z możliwości żądania zapłaty przez wykonawcę kwoty odpowiadającej różnicy pomiędzy ceną rzeczy niewadliwej a ceną rzeczy wadliwej.
Jeżeli natomiast przedmiotem umowy jest rzecz określona co do tożsamości (tj. rzecz niezastępowalna, charakteryzująca się swoistymi, indywidualnymi właściwościami), a sprzedawcą jest wytwórca tej rzeczy, kupujący może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin z zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Sprzedawca może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało to nadmiernych kosztów (art. 561 par. 2 kodeksu cywilnego).



Ważna kolejność

Jak już wskazano powyżej – roszczenia z tytułu rękojmi to: roszczenie o usunięcie wady, obniżenie ceny oraz prawo odstąpienia od umowy. W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje stanowisko, iż w pierwszej kolejności kupujący na gruncie umowy sprzedaży, a więc inwestor, w przypadku umowy o roboty budowlane może domagać się usunięcia wady, a dopiero w przypadku bezskuteczności takiego żądania – obniżenia ceny lub – idąc najdalej – odstąpienia od umowy.
W praktyce jednak, gdy wykonawca odmawia uznania wad bądź też nie podejmuje czynności w tym celu, a wadę należy usunąć szybko z uwagi na to, że przykładowo powoduje ono zagrożenie degradacji budynku, można zlecić wykonanie ekspertyzy potwierdzającej istnienie wad, a następnie po upłynięciu terminu wyznaczonego wykonawcy na usunięcie tych wad, zlecić tzw. wykonanie zastępcze, czyli na własny koszt usunąć wady, a następnie na podstawie wystawionych przez wykonawców rachunków domagać się zwrotu poniesionych kosztów w oparciu o przepisy o odszkodowaniu (471 i nast. kodeksu cywilnego).
Natomiast jeżeli zakres stwierdzonych wad nie powoduje bezpośredniego zagrożenia dla budynku lub poszczególnych lokali, wtedy warto rozważyć wystąpienie z roszczeniem opartym na rękojmi – tzw. sądowym upoważnieniem do wykonania napraw na koszt i ryzyko wykonawcy (art. 480 par. 1 kodeksu cywilnego).

Przed złożeniem pozwu

Przed złożeniem pozwu należy jeszcze skierować do podmiotu odpowiedzialnego ostateczne wezwanie do dobrowolnego wykonania świadczenia. Jest to bowiem wymóg procesowy umożliwiający wykazanie przez sądem, że inwestor, np. gmina, przed wytoczeniem procesu podjął próbę ugodowego rozwiązania sporu. Takie rozwiązanie umożliwia też w przypadku wygrania sprawy żądania od pozwanego zwrotu kosztów procesu.
Wartością przedmiotu sporu w sprawie przeciwko wykonawcy będzie wartość prac, jakie inwestor zamierza wykonać w celu usunięcia wad, lub też koszty, jakie poniósł, płacąc faktury za wykonanie zastępcze tych prac. Warunkiem zaś przyjęcia sprawy do rozpoznania przez sąd jest dokonanie opłaty sądowej w wysokości 5 proc. wartości przedmiotu sporu. Istotne jest również to, że w procesie wytoczonym przez inwestora to na nim spoczywać będzie ciężar wykazania okoliczności warunkujących odpowiedzialność wykonawcy. Oznacza to, że w przypadku roszczenia o usunięcie wad inwestor będzie musiał wykazać przede wszystkim dochowanie przez siebie terminów na zgłoszenie wad oraz ich wystąpieniae zakres i prognozowany koszt usunięcia. Z kolei w przypadku roszczenia o pokrycie kosztów napraw wykonanych na koszt inwestora niezbędne będzie wykazanie braku wykonania przez wykonawcę swojego zobowiązania do usunięcia wad oraz zakres i koszt wykonanych prac zastępczych oraz rzeczywiste pokrycie tych zobowiązań przez inwestora.

Gwarancja jakości

Kodeks cywilny w odróżnieniu do przepisów regulujących intytucje rekojmi za wady fizyczne dzieła nie przewiduje szczególnych rozwiązań dotyczących gwarancji jakości przy robotach budowlanych. Z tych względów poprzestanie w umowie o roboty budowlane na zapisie zgodnie z którym wykonawca gwarantuje jakość wykonanej inwestycji jest niewystarczające, gdyż nie precyzuje ani trybu dochodzenia usunięcia wad, ani też szczegółowych obowiązków zobowiązanego z gwarancji. Dlatego też konieczne jest, aby strony umowy o roboty budowlane, korzystając z zasady swobody umów, wprowadziły zamiast lub obok rękojmi klauzule umowne typu gwarancyjnego. Najczęściej strony, wprowadzając tego rodzaju klauzule, opierają się na unormowaniach instytucji gwarancji przewidzianych w przepisach kodeksu cywilnego dotyczących umowy sprzedaży, które co do zasady mogą być stosowane w przypadku umów o roboty budowlane.
W praktyce najczęstszą formą udzielenia gwarancji jest wystawienie dokumentu gwarancyjnego. Niekiedy zdarza się jednak, że udzielenie gwarancji na realizowaną następuje w treści umowy o roboty budowlane. Należy jednak pamiętać, decydując się na taki sposób udzielenia gwarancji, że umowne stwierdzenia muszą mieć charakter kategoryczny. Jak wskazał Sąd Najwyższ, samo umieszczenie w umowie postanowienia o udzieleniu gwarancji na odpowiedni okres i zapowiedź dostarczenia kontrahentowi odpowiedniej karty gwarancyjnej we wskazanym okresie nie tworzą jeszcze dostatecznych podstaw do przyjęcia, że doszło do ukształtowania między stronami stosunku gwarancji. Konieczne jest wydanie dokumentu precyzującego warunki gwarancji (wyrok SN z 24 października 2001 r., III CKN 425/00, LexPolonica nr 388346).



Znaczenie gwarancji

Gwarancja odnosi się do wad powstałych z przyczyny tkwiącej w przedmiocie umowy, którego gwarancja dotyczy, zaś zamawiającego nie obciąża dowód co do przyczyn powstania ujawnionej wady. Oznacza to, że na gruncie kodeksu cywilnego odpowiedzialność wykonawcy ma charakter absolutny. Wykonawca nie może się od niej zwolnić, wskazując brak zawinienia. Zobowiązania wynikające z gwarancji rodzą odpowiedzialność za skutek, zaś gwarancja nie wygasa wskutek spełnienia świadczenia gwarancyjnego i trwa aż do osiągnięcia celu gwarancji (glosa do wyroku SN z 16 kwietnia 2004 r., ICK 599/03, LexPolonica nr 370346). Należy podkreślić, iż dopuszczalna w ramach swobody umów modyfikacja treści gwarancji w ten sposób, iż warunkiem powstania odpowiedzialności jest wina, powoduje wypaczenie samej istoty gwarancji podważającej jej zasadniczy cel związany z zapewnieniem bezpieczeństwa obrotu. Dodatkowo należy wskazać, iż w glosowanym orzeczeniu Sąd Najwyższy wskazał, że umowa gwarancji może ograniczyć obowiązki gwaranta do naprawy rzeczy i wyłączyć możliwość żądania wymiany rzeczy wadliwej na wolną od wad. Takie ograniczenie obowiązków gwaranta nie pozostaje w sprzeczności z ustawą, zasadami współżycia społecznego i naturą prawną gwarancji. Innymi słowy to strony umowy ostatecznie nadają kształ umowie gwarancji. Z tych względów ważne jest, aby już na etapie planowania inwestycji osoby odpowiedzialne w samorządach za ich prowadzenie dostatecznie zabezpieczały interesy gmin, miast czy powiatów także po zrealizowaniu inwestycji.

Ponowne wykonanie obiektu

Zgodnie z art. 577 par. 1 kodeksu cywilnego gwarancja jakości jest to zobowiązanie sprzedawcy – a w przypadku umów o roboty budowlane wykonawcy – do usunięcia wad, które ujawnią się w przedmiocie umowy, najczęściej obiekcie budowlanym, w terminie określonym w gwarancji lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad. Ponieważ strony w umowach budowlanych mogą w zasadzie dowolnie kształtować treść gwarancji, zdarzają się przypadki wprowadzania do umów w ramach gwarancji jakości obowiązku ponownego wykonania przedmiotu umowy, czyli ponownego wybudowania obiektu po wyburzeniu obiektu dotkniętego wadami. Samo nałożenie takiego obowiązku jest dopuszczalne, chociaż w praktyce trudno wykonalne.
Podsumowując, należy wskazać, że gwarancja zawiera dwa podstawowe elementy – zapewnienie o właściwej jakości przedmiotu gwarancji oraz sprecyzowanie trybu odpowiedzialności gwaranta w razie wykrycia wad. Dodatkowo w przypadku umów o roboty budowlane celowe jest, aby gwarancja obejmowała obiekty i te urządzenia, których wady ujawniają się najczęściej w trakcie użytkowania, zaś przedtem są z reguły trudne do wykrycia.
Za co odpowiada inwestor i wykonawca
Do obowiązków stron w umowie o roboty budowlane należy:
Inwestor:
przygotowanie robót budowlanych poprzez dostarczenie wykonawcy dokumentacji projektowej i opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz dokonanie czynności formalno-technicznych koniecznych do rozpoczęcia robót, przekazanie terenu budowy, odebranie gotowej inwestycji, zapłata wynagrodzenia na rzecz inwestora.
Wykonawca:
sprawdzenie dokumentacji projektowej, wykonanie inwestycji zgodnie z dostarczoną dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej i konstruktorskiej oraz obowiązującymi przepisami, zabezpieczenie terenu budowy po jego przekazaniu przez inwestora, oddanie obiektu do użytku.
Umowa o roboty budowlane
Rodzaje umów o roboty budowlane to:
● umowa o generalną realizację inwestycji,
● umowa o generalne wykonawstwo,
● umowa o wykonawstwo częściowe,
● umowa podwykonawcza.
Podstawa prawna
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).