Stronami umowy o roboty budowlane są: inwestor, czyli podmiot, na rzecz którego wystawiono pozwolenie na budowę, oraz wykonawca, czyli ten, komu inwestor powierzył realizację robót. Stroną tej umowy może być także inwestor zastępczy, któremu w ramach umowy o zastępstwo inwestycyjne inwestor zlecił wykonywanie wszystkich lub niektórych czynności należących do jego kompetencji. Umowa ta może mieć różny charakter. Najczęściej w praktyce przybiera postać umowy o świadczenie usług będącej odmianą umowy-zlecenia uregulowanej w kodeksie cywilnym, w ramach której inwestor zastępczy w oparciu o odpowiednie pełnomocnictwo wykonuje w imieniu i na rzecz inwestora jego czynności, a więc zawiera umowy z wykonawcami, nadzoruje, dokonuje odbiorów, rozlicza itp.

Charakterystyka umowy

Zgodnie z kodeksową defnicją przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Przepisy kodeksu cywilnego odnoszące się do umowy o roboty budowlane znajdą również zastosowanie odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli. Z punktu widzenia jednostek samorządu terytorialnego, które przecież bardzo często są inwestorami różnych przedsięwzięć, poza prawidłowym i szybki wykonaniem inwestcji powinno szczególnie zależeć na właściwym ukształtowaniu w umowach rozwiązań dotyczących odpowiedzialności wykonawcy za ewentualne wady obiektu.

Zgodnie z kodeksem cywilnym do skutków opóźnienia przez wykonawcę rozpoczęcia robót lub wykończenia obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się przepisy o umowie o dzieło.

Rękojmia za wady

Z odpowiednio stosowanych przepisów kodeksu cywilnego wynika, że w przypadku wad przy umowach budowlanych zastosowanie znajdą regulacje dotyczące umowy o dzieło – art. 635 – 637 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu do wykona dzieła. Równocześnie jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.

Takie sformułowania kodeksowe w przypadku robót budowlanych oznaczają, że inwestor może odstąpić od umowy przed upływem terminu do wykonania budowy, w przypadku gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby zdołał je wykończyć w czasie umówionym (art. 635 kodeksu cywilnego). Inwestor w tym wypadku nie musi wyznaczać wykonawcy dodatkowego terminu.

Inwestor może również odstąpić od umowy (albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonywanie działa innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy) w przypadku wykonywania robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, po bezskutecznym upływie wyznaczonego odpowiedniego terminu do wykonania poprawek (art. 636 kodeksu cywilnego). Z kolei zgodnie z art. 637 par. 1 kodeksu cywilnego jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Przyjmujący może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów.

Inwestor może również odstąpić od umowy przy spełnieniu łącznie następujących warunków (art. 637 par. 2 kodeksu cywilnego):

● inwestor wyznaczył wykonawcy odpowiedni termin do naprawy,

● naprawa nie została dokonana w wyznaczonym terminie,

● budowa ma istotne wady,

wady te nie dają się usunąć.

Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 7 marca 2001 r. (I ACa 512/2000, LexPolonica nr 355556), skuteczne odstąpienie od umowy powoduje, że stosunek prawny wygasa ze skutkiem ex tunc, tak jakby umowa w ogóle nie została zawarta. Oznacza to, że odstąpienie od umowy jest wykonaniem uprawnienia kształtującego. Kształtuje ono bowiem nowy stan prawny między stronami w ten sposób, że od chwili jego złożenia umowa wzajemna przestaje je wiązać, strony nie są już obustronnie wobec siebie zobowiązane do świadczeń przewidzianych w umowie, a to, co ewentualnie świadczyły już wcześniej, podlega zwrotowi. Zgodnie z treścią art. 494 kodeksu cywilnego strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, jest zobowiązana zwrócić drugiej stronie to, co otrzymała od niej na mocy umowy. Sama zaś może żądać tego, co świadczyła oraz – niezależnie od powyższego – może żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.