Przedstawiciele gminy mają prawo udziału w każdym postępowaniu eksmisyjnym niezależnie od tego, czy sąd przyzna pozwanemu prawo do lokalu socjalnego. Mogą oni w trakcie procesu wykazać, że lokator nie spełnia wymagań do otrzymania lokum z zasobu komunalnego
Gmina odgrywa znaczącą rolę w każdym z toczących się postępowań eksmisyjnych. Może występować w nim nie tylko w roli powoda jako właściciel lokalu podlegającego opróżnieniu, lecz także włączyć się do spraw wytaczanych przez innych właścicieli lokali. Charakter prawny gminy i nałożone na nią ustawowe obowiązki związane z koniecznością zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców powodują, że o tego rodzaju sprawach gmina jest informowana przez sąd z urzędu.

Interes gminy

O toczącym się postępowaniu o opróżnienie lokalu mieszkalnego sąd informuje gminę właściwą ze względu na miejsce położenia nieruchomości podlegającej opróżnieniu. Gmina zawsze ma możliwość wstąpienia do sprawy. Jest to szczególnie istotne ze względu na to, że to właśnie ona ma obowiązek zapewnienia lokali socjalnych osobom eksmitowanym.
Jednostka samorządu terytorialnego ma prawo do przystąpienia do postępowania w charakterze interwenienta ubocznego i stanięcia po stronie powoda. O swoim udziale w sprawie gmina powinna zawiadomić wcześniej sąd na piśmie, przy czym jednocześnie nie musi ona wykazywać swojego interesu prawnego w przystąpieniu do sporu.

Interwencja uboczna

Zgodnie z art. 15 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów do udziału gminy w sprawach o eksmisję stosuje się odpowiednio przepisy o interwencji ubocznej. Mają tutaj jednak miejsce trzy wyłączenia. Po pierwsze, niedopuszczalne jest zgłaszanie opozycji przez gminę. Jest to pismo procesowe, w którym wskazuje się, że interwenient nie ma interesu z wystąpieniem z interwencją i uzasadnia się to stanowisko. Zgłoszenie opozycji nakładałoby na gminę ciężar uprawdopodobnienia swojego interesu prawnego w rozstrzygnięciu na korzyść właściciela mieszkania. Dodatkowo skutkowałoby to koniecznością przeprowadzenia oddzielnej sprawy co do rozpatrzenia opozycji.
Po drugie, gmina jest uprawniona do dokonywania wszystkich czynności w ramach postępowania. Nie mogą one pozostawać w sprzeczności z oświadczeniami składanymi przez stronę, do której przystąpiła w postępowaniu. Niedopuszczalne jest, aby mogła ona cofnąć czynności procesowe powoda. Trzecim i zarazem ostatnim wyłączeniem przepisów właściwych dla interwencji ubocznej we wskazanym przypadku jest zakaz wstępowania gminy na miejsce powoda.

Sprawy majątkowe

Gmina może wziąć także udział w postępowaniu nieprocesowym o podział majątku wspólnego pomiędzy małżonkami lub dział spadku, o ile sąd orzeka w nim o opróżnieniu lokalu mieszkalnego. W postępowaniach, w trakcie których sąd orzeka o wydaniu lokalu, gmina może realizować swoje uprawnienia tylko w zakresie wyznaczonym jej interesem w sprawie. Oznacza to, że musi się on ograniczać do zagadnienia istnienia bądź braku uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego. W tym zakresie jednostka samorządu terytorialnego ma także prawo zaskarżyć orzeczenie kończące postępowanie. Udział gminy w procesach o opróżnienie lokalu jest jak najbardziej zasadny chociażby dlatego, że dzięki temu dowiaduje się ona o potrzebach lokalowych swoich mieszkańców, co ma wpływ na skuteczniejsze wykonywanie obowiązku przeciwdziałania bezdomności.

Uprawnienia socjalne

Przy okazji wydawania wyroku nakazującego opróżnienie i wydanie lokalu przez najemcę sąd ma obowiązek orzec z urzędu o uprawnieniu eksmitowanego do lokalu socjalnego lub jego braku. Rozstrzygając, czy danej osobie należy się lokal socjalny, sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości oraz sytuację materialną i rodzinną pozwanego.
Zasadą jest, że decyzja w sprawie przyznania pozwanemu o eksmisję uprawnień do lokalu socjalnego została poddana swobodnej ocenie sądu. Pewne ograniczenia zakłada jednak art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wskazano w nim dosyć szeroką grupę osób, którym sąd nie może odmówić przyznania takiego uprawnienia.



W wyroku eksmisyjnym sąd musi orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego bądź jego braku także w stosunku do członków rodziny byłego właściciela mieszkania.
Jak podkreślił ostatnio Sąd Najwyższy, orzeczenie kończące sprawę o eksmisję powinno zawierać nie tylko sam nakaz opuszczenia zajmowanej nieruchomości, lecz także rozstrzygnięcie co do uprawnienia pozwanego i jego domowników do lokalu socjalnego. Rozpoznający pozew o eksmisję sąd ma obowiązek ustalić, kto mieszka z eksmitowanym i czy osoby te spełniają warunki zobowiązujące sąd do przyznania uprawnienia do lokalu socjalnego. Może on orzec o takim prawie nie tylko w przypadku, gdy eksmitowanym będzie kobieta w ciąży, obłożnie chory czy bezrobotny. Ważny jest tutaj także dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególna sytuacja materialna i rodzinna. (Uchwała SN z 21 grudnia 2010 r., sygn. akt III CZP 109/10).

Dla kogo lokal

Uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego jest ściśle powiązane z sytuacją faktyczną, w jakiej znajduje się pozwany o eksmisję. Pomiędzy datą wydania wyroku eksmisyjnego a momentem jego egzekucyjnego wykonania mogą zniknąć przesłanki, które miały wpływ na przyznanie prawa do lokalu socjalnego. W razie takiej zmiany gmina może dowodzić, że w dacie wykonywania wyroku eksmisyjnego uprawnienie to już nie przysługuje, i wykorzystać te zarzuty przeciwko roszczeniom eksmitowanego o podpisanie umowy najmu lokalu socjalnego. W takim przypadku gmina musi wystąpić do sądu o to, aby ten orzekł, że eksmitowanemu nie przysługuje mieszkanie z zasobów komunalnych.

Nie można wyręczyć gminy

Lokale socjalne powinny zostać wydzielone z zasobu mieszkaniowego gminy. Jednak ani w tym przepisie, ani w definicji lokalu socjalnego nie ma przeciwwskazań, żeby takie mieszkanie dostarczył inny podmiot, w tym inny niż gmina wierzyciel, któremu zależy na jak najszybszym opróżnieniu swojej nieruchomości. Inaczej jednak uznał Sąd Najwyższy w uchwale z 11 września 1997 r. (III CZP 38/97). Wskazał, że instytucja lokali socjalnych ma dwie funkcje. Ma umożliwiać osobom, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i znajdują się w niedostatku, zawarcie z gminą umowy najmu na czas oznaczony, a ponadto ma chronić niektóre osoby eksmitowane przed drastycznymi skutkami egzekucji z lokalu mieszkalnego. Poza tym pojęcie to nie zostało powiązane w przepisach lokalowych z jakimkolwiek innym podmiotem niż gmina, zatem zdaniem SN nie może być wątpliwości, że najemca, który wyrokiem sądu został uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego, może go otrzymać tylko od gminy. Lokal udostępniony najemcy przez inną osobę nie będzie miał zatem charakteru lokalu socjalnego.
Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu w stosunku do dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Eksmisja jest następnie wstrzymywana do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Prawo do lokalu socjalnego w wyroku eksmisyjnym
Sąd ma obowiązek orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego wobec:
● kobiety w ciąży;
● małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą;
● emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
● obłożnie chorego;
● osoby posiadającej status bezrobotnego;
● osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, jeśli osoby te utraciły tytuł prawny do lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego lub zajmowały go na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo towarzystwem budownictwa społecznego.
Podstawa prawna
Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).
Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).