statystyki

Wspólnoty mieszkaniowe znalazły sposób na dłużników

autor: Łukasz Sobiech10.02.2011, 03:00; Aktualizacja: 10.02.2011, 08:56
  • Wyślij
  • Drukuj

Właściciele zalegający z czynszami mogą stracić mieszkania. Wspólnoty mieszkaniowe, dysponując nakazem zapłaty, żądają egzekucji z nieruchomości.

reklama



reklama


Nie tylko raty kredytów, lecz także zaległości czynszowe na rzecz spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych spędzają sen z powiek ich członkom. Coraz częściej wspólnoty mieszkaniowe muszą bowiem dochodzić należności na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w sądzie.

– Z roku na rok przybywa właścicieli lokali, którzy niesystematycznie regulują opłaty czynszowe. Coraz częściej w imieniu wspólnot kierujemy również pozwy o zapłatę zaległych należności. Gdy mimo wydania sądowego orzeczenia właściciel lokalu nie płaci, sprawę kierujemy do komornika – mówi Olga Wieczorek, wspólnik i licencjonowany zarządca wspólnot mieszkaniowych z W-Z Zarządzanie Nieruchomościami s.c. w Warszawie. We wnioskach do komornika wspólnoty zwracają się nie tylko o wyegzekwowanie długów z rachunków bankowych czy ruchomości właścicieli, ale również jego nieruchomości.

Obowiązki właścicieli

Zgodnie z ustawą o własności lokali każdy członek wspólnoty mieszkaniowej zobowiązany jest do wpłacania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i utrzymanie części wspólnych nieruchomości. Na koszty zarządu składają się w szczególności wydatki na remonty, bieżącą konserwację oraz utrzymanie porządku i czystości. Opłacane są z nich faktury za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę. W końcu służą one regulowaniu należności z tytułu ubezpieczenia budynku, podatków i innych opłat publicznoprawnych, jak również wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy. Ustawy wymaga, aby zaliczki te właściciel mieszkania przekazał na konto wspólnoty do 10. dnia każdego miesiąca.

Brak zapłaty

W przypadku gdy właściciel zalega z opłatami, sprawa najczęściej trafia do sądu. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu prawomocny nakaz zapłaty lub wyrok, to może ona wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności. Po ich uzyskaniu wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego we wniosku o przeprowadzenie egzekucji należy wskazać świadczenie, które ma być spełnione, oraz sposób egzekucji. Do wniosku lub żądania należy dołączyć tytuł wykonawczy.

– Jeżeli dysponuje prawomocnym orzeczeniem sądowy na korzyść wspólnoty mieszkaniowej, to składam wniosek do komornika i najczęściej wnoszę o przeprowadzenie egzekucji z rachunków bankowych, ruchomości i nieruchomości – tłumaczy Katarzyna Jachacy, adwokat z Warszawy specjalizujący się w prawie mieszkaniowym. Dodaje, że komornik, w pierwszej kolejności przeprowadza egzekucję w jak najmniej inwazyjny sposób. – Jeżeli to nie daje żadnego efektu, to rozpoczyna procedurę egzekucji z nieruchomości. To postępowanie jest jednak najbardziej skomplikowane i najbardziej finansowo obciążająca wierzyciela. Natomiast nie ma żadnych przeszkód, żeby przykładowo za kwotę 1500 zł zaległości czynszowych sprzedać mieszkanie – tłumaczy Katarzyna Jachacy.

Podzielone stanowiska

Z taką interpretacją przepisów nie zgadza się Jacek Szostek, prawnik z Opola. Jego zdaniem stoi temu na przeszkodzie art. 16 ustawy o własności lokali. – Żądania sprzedaży lokalu należącego do niezdyscyplinowanego właściciela pozostali właściciele lokali mogą dochodzić w drodze procesu. W takim przypadku w pozwie żąda się wydania orzeczenia o sprzedaży lokalu – tłumaczy Jacek Szostek.

Nie zgadza się z tym Katarzyna Jachacy. Jej zdaniem egzekucję należności na rzecz wspólnoty komornik wykonuje na podstawie prawomocnego wyroku sądu zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, a dodatkowo na podstawie wniosku wierzyciela, który wskazuje przedmioty, z których egzekucja ma być przeprowadzona. Takie stanowisko podzielają również inni prawnicy. W ocenie Andrzeja Króla, radcy prawnego z Warszawy, własność to nie tylko prawo, ale również pewne obowiązki. – Takim obowiązkiem jest uiszczanie opłat. W przypadku gdy jeden z członków wspólnoty nie płaci, muszą to robić pozostali właściciele – tłumaczy Andrzej Król. Dodaje, że egzekucja z nieruchomości w praktyce zdarza się rzadko, komornik najczęściej zarządza sprzedaż nieruchomości, kiedy dług wspólnoty nie jest jedynym zobowiązaniem dłużnika. Przykładowo chodzi o sytuacje, kiedy właściciel mieszkania nie tylko zalega z należnościami na rzecz wspólnoty, ale również nie spłaca zaciągniętego na jego zakup kredytu.

Takie stanowisko potwierdzają również aktualne dane z resortu sprawiedliwości dotyczące egzekucji (nie ewidencjonują one osobno egzekucji z nieruchomości lokalowych – red.). Wynika z nich, że w 2009 r. komornicy zajęli 74 225 nieruchomości, a w trybie licytacji publicznej sprzedali 4062 nieruchomości. Z kolei w pierwszym półroczu 2010 r. doszło do 48 828 zajęć i odpowiednio 1906 sprzedaży.

Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję


reklama


  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:Dziennik Gazeta Prawna
czytaj więcej w e-DGPczytaj więcej w e-DGP

reklama

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Komentarze: 15

  • 1: qwe z IP: 80.52.191.* (2011-04-19 14:34)

    Pytanie do redakcji:

    Ustawodawca dał wspólnotom mieszkaniowym olbrzymie uprawnienia dotyczące dochodzenia swoich roszczeń, wspólnota ma prawo nawet żądać licytacji nieruchomości dłużnika art. 16 UWL.

    Dlaczego wobec tego, redakcja szacownej Gazety Prawnej nie przedstawia opinii jak z tego prawa w szczególnych sytuacjach korzystać, a robi coś wręcz innego, uczy jak to prawo omijać, tłumacząc rzekomymi trudnościami.

    Tytuł artykułu "Wspólnoty mieszkaniowe znalazły sposób na dłużników" a następnie: "Właściciele zalegający z czynszami mogą stracić mieszkania. Wspólnoty mieszkaniowe, dysponując nakazem zapłaty, żądają egzekucji z nieruchomości." i przedstawiony schemat mówi jednoznacznie jak działać wbrew ustawie.

    Działanie wbrew ustawie polega na tym, że żądanie egzekucji z nieruchomości jest wydawane po uzyskaniu nakazu zapłaty. Art. 16 UWL mówi jednoznacznie, że cale postępowanie powinno być w trybie procesu i że przed rozpoczęciem takiego postępowania, wspólnota musi podjąć ważną uchwałę. Uchwała ta powinna być dołączona do pozwu.

    Artykuł uczy cwaniactwa, matactwa i krętactwa. Pokazuje jak łamać obowiązujące prawo. Nie chodzi tylko o to, że dłużnik ma prawo wiedzieć jakie są w stosunku do niego żądania wspólnoty, ale również o to, że takie redakcyjne "pouczanie" poniża wobec prawa same wspólnoty.

  • 2: xyz z IP: 80.52.191.* (2011-04-19 13:47)

    Schemat "Odzyskiwanie długów przez wspólnoty mieszkaniowe" jest błędny, ponieważ nie uwzględnia konieczności podjęcia uchwały przez wspólnotę - art. 16 UWL.

    W punkcie #3 schematu sam sprzeciw nie jest wystarczający - musi być podjęta ważna uchwała wspólnoty dotycząca licytacji w trybie art. 16 UWL.

    Rozpatrywanie sprawy przez sąd bez ważnej uchwały wspólnoty, a następnie zmiana roszczeń już na etapie komorniczym jest obejściem prawa, a wręcz jego rażącym złamaniem.

  • 3: xyz z IP: 80.52.191.* (2011-04-19 13:35)

    @kg grau

    Art. 16 UWL jest oczywiście szczegółowy w stosunku do KPC i ogólnych przepisów o egzekucji, ponieważ dotyczy konkretnie egzekucji związanych z ustawą o własności lokali.

    Kolizji większej nie ma: wspólnota ma prawo dochodzić zgodnie z art. 16 UWL swoich należności i żądać licytacji, ale musi to być w trybie procesowym, a nie może być przeprowadzane okrężną drogą.

    Więcej, w komentarzach do UWL jest jednoznacznie powiedziane o odpowiedzialności wspólnoty przy podejmowaniu takich uchwał.

  • 4: xyz z IP: 80.52.191.* (2011-04-19 13:25)

    Abstrahując od racji przedstawionych w #9 i 10

    Art. 16 UWL mówi jednoznacznie, że to Wspólnota Mieszkaniowa ma prawo do określenie sposobu odzyskania długu. Takiego prawa nie ma komornik.

    W pozwie Wspólnota określa tryb postępowania:

    albo zgodnie z art. 15. ust. 2.
    "Należności z tytułu kosztów zarzadu moga byc dochodzone w postepowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.",

    albo też zgodnie z art. 16: Art. 16. 1.
    "Jeżeli własciciel lokalu zalega długotrwale z zapłata należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłasciwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postepowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości."

    Tak więc, art. 16 UWL nie może być stosowany w przypadku roszczeń o przysłowiowy "grosz".

    Ustawa mówi też jednoznacznie, że to Wspólnota określa tryb postępowania: upominawczy albo procesowy. Wyrok sądu dotyczy też określonego w pozwie trybu, tzn. sąd w wyroku powinien uwzględnić albo odrzucić żądanie wspólnoty o licytację (jeżeli takie żądanie w pozwie jest). Jeżeli wspólnota w pozwie określa egzekucję należności i do pozwu nie jest dołączona uchwała wspólnoty, to wyrok sądu nie upoważnia do egzekucji z nieruchomości.

    Innymi słowami, ustawa nie dopuszcza "skrótów" - postępowania uproszczonego i następnie egzekucji z nieruchomości. Jeżeli wspólnota żądała tylko egzekucji należności a komornik nie ma możliwości jej zaspokojenia np. z wynagrodzenia, tzn. konieczne jest podjęcie uchwały Wspólnoty i wystąpienie z nowym pozwem o egzekucję z nieruchomości.

    Pytanie retoryczne: jeżeli zarządcy i administratorzy rzekomo tak dbają o interesy wspólnoty, to dlaczego nie wszczynają postępowania upominawczego wówczas, kiedy dług jeszcze nie jest duży? Być może chodzi właśnie o bezprawne przejęcie czyjejś nieruchomości?

  • 5: kg grau z IP: 83.12.44.* (2011-02-12 18:57)

    kolizja "jest" oczywiście z art. 16 uwl, z tym, że czy faktycznie jest to przepis szczególny, to raczej wątpliwe. Wydaje mi się, że przepis ten może co najwyżej być podstawą zażalenia na postanowienie sądu w przedmiocie nadania klauzuli wykonalności (wykazywanie, że tytuł nie powinien uprawniać do egzekucji z nieruchomości) albo powództwa z art. 840/841? kpc. Przepis art. 16 uwl nie będzie miał bowiem wprost zastosowania w egzekucji, może jedynie stanowić podstawę zastosowania określonego środka ochrony prawnej. Jeśli bowiem nic się nie zrobi, to prawidłowy pod względem formalnym tytuł wykonawczy będzie stanowił podstawę do prowadzenia egzekucji z całego majątku dłużnika, w tym z nieruchomości (por. ww. art. 803 kpc), zgodnie z wnioskiem wierzyciela. Zatem o tym, iż nie jest możliwe prowadzenie egzekucji z nieruchomości, na podstawie art. 16 uwl, będzie się musiał wypowiedzieć sąd. Nawet jeśli ktoś zdecydowałby się na podniesienie zarzuty niedopuszczalności egzekucji w drodze skargi na czynność komornika, to na 99% skarga taka zostałaby oddalona, bowiem komornik działałby na podstawie prawidłowego wniosku i tytułu wykonawczego. Zatem skuteczne moim zdaniem mogłyby być tylko te środki ochrony prawnej, które zmierzałyby do wyłączenia możliwości prowadzenia egzekucji z nieruchomości na etapie/poziomie treści tytułu wykonawczego. Jak bowiem wskazano, zgodnie z przepisem art. 803 kpc to z treści tytułu musi wynikać, w tym wypadku, że nie jest możliwe na jego podstawie (tego danego tytułu wykonawczego) prowadzenie egzekucji z nieruchomości.

  • 6: kg grau z IP: 83.12.44.* (2011-02-12 18:42)

    art. 5 kc ma zastosowanie w postępowaniu rozpoznawczym i w określonych okolicznościach w innych postępowaniach prowadzonych przed i przez sąd. Nie ma możliwości powołania się nań i jego zastosowania wprost w postępowaniu egzekucyjnym. Jednocześnie zaś należy pamiętać, że wierzyciel korzysta z przysługujących mu uprawnień w celu urzeczywistnienia podstawowej zasady obrotu prawno-gospodarczego - długi trzeba płacić. Jeśli zatem nie jest możliwe odzyskanie należnych pieniędzy w inny sposób, wtedy nie ma przeszkód do prowadzenia egzekucji z nieruchomości. Podkreślam, że słusznie przywołano wyżej art. 799 kpc, choć szkoda, że nie w całości:
    art. 799
    § 1. Wierzyciel może w jednym wniosku wskazać kilka sposobów egzekucji przeciwko temu samemu dłużnikowi. Spośród kilku sposobów egzekucji wierzyciel powinien zastosować najmniej uciążliwy dla dłużnika.
    § 2. Jeżeli egzekucja z jednej części majątku dłużnika oczywiście wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku.
    Pomijając zatem kwestię kolizji przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, w tym przede wszystkim art. 803 kpc (Tytuł wykonawczy stanowi podstawę do prowadzenia egzekucji o całe objęte nim roszczenie i ze wszystkich części majątku dłużnika, chyba że z treści tytułu wynika co innego.) należy wskazać, iż możliwe jest wszczęcie egzekucji z nieruchomości nawet za jeden grosz długu i jej dalsze prowadzenie, bo to dłużnik musi złożyć wniosek o zawieszenie egzekucji z tej nieruchomości - jeśli tego nie zrobi, egzekucja taka może być kontynuowana.
    A poza tym, skoro przywołano art. 5 kc, to można się nań powołać w drugą stronę - dłużnik nie mnoart. 5 kc ma zastosowanie w postępowaniu rozpoznawczym i w określonych okolicznościach w innych postępowaniach prowadzonych przed i przez sąd. Nie ma możliwości powołania się nań i jego zastosowania wprost w postępowaniu egzekucyjnym. Jednocześnie zaś należy pamiętać, że wierzyciel korzysta z przysługujących mu uprawnień w celu urzeczywistnienia podstawowej zasady obrotu prawno-gospodarczego - długi trzeba płacić. Jeśli zatem nie jest możliwe odzyskanie należnych pieniędzy w inny sposób, wtedy nie ma przeszkód do prowadzenia egzekucji z nieruchomości. Podkreślam, że słusznie przywołano wyżej art. 799 kpc, choć szkoda, że nie w całości:
    art. 799
    § 1. Wierzyciel może w jednym wniosku wskazać kilka sposobów egzekucji przeciwko temu samemu dłużnikowi. Spośród kilku sposobów egzekucji wierzyciel powinien zastosować najmniej uciążliwy dla dłużnika.
    § 2. Jeżeli egzekucja z jednej części majątku dłużnika oczywiście wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku.
    Pomijając zatem kwestię kolizji przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, w tym przede wszystkim art. 803 kpc (Tytuł wykonawczy stanowi podstawę do prowadzenia egzekucji o całe objęte nim roszczenie i ze wszystkich części majątku dłużnika, chyba że z treści tytułu wynika co innego.) należy wskazać, iż możliwe jest wszczęcie egzekucji z nieruchomości nawet za jeden grosz długu i jej dalsze prowadzenie, bo to dłużnik musi złożyć wniosek o zawieszenie egzekucji z tej nieruchomości - jeśli tego nie zrobi, egzekucja taka może być kontynuowana.
    A poza tym, skoro przywołano art. 5 kc, to może nadużywać swego prawa własności, robiąc zeń "tarczę" przed egzekucją "małych" długów.

  • 7: Grzegorz M. z IP: 62.152.146.* (2011-02-11 11:56)

    Jestem na nie.
    W omawianym temacie zauważam zasadnicze przepisy prawa, które wiążą wierzyciela w sposobie postępowania w stosunku do dłużnika,
    Art. 5 Kc nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie, lub zaniechanie nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
    Art. 799. Kpc
    § 1. Wierzyciel może w jednym wniosku wskazać kilka sposobów egzekucji temu samemu dłużnikowi. Spośród kilku sposobów egzekucji wierzyciel powinien zastosować najmniej uciążliwy dla dłużnika.
    Art. 845.Kpc.
    § 3. Nie należy zajmować więcej ruchomości ponad te, które są potrzebne do zaspokojenia należności i kosztów egzekucyjnych.
    Art. 16. Ustawy o własności lokali
    1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat
    lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

    Z porównania i analogii cyt. przepisów wysuwa się wniosek, iż nie można iść na skróty żądając egzekucji długu, będącego marginalną cząstką majątku dłużnika i wskazywać jako wierzytelność przedmiot o nieporównywalnej wartości, czyniąc ewidentną szkodę i nie uzasadnione koszty odzyskania długu po stronie dłużnika. Takie działanie staje się omijaniem prawa i nie powinno być uznawane za dopuszczalne. Należy pamiętać, że w postępowaniu egzekucyjnym dłużnik jest podmiotem sprawy a niej jej przedmiotem.
    Zapominanie o tym stawia działania wierzyciela jako nieetyczne i niegodziwe. Tym bardziej, że jak widać, są różne sposoby odzyskiwania długu, nie pozbawiające dłużnika podstawy egzystencji. Pozostawiam, jako poza poruszanym problemiem, wysokość długu ( może być to najmniejsza kwota) jak też okoliczności jego powstania a także prawa wierzyciela.
    Nie mniej, znając problematykę wspólnot mieszkaniowych, nie można manipulować i propagować rozwiązań godzących w interes np. opozycji we wspólnocie. A już całkiem nie widzę jako godne i ludzkie występowanie w preferowany sposób wobec osób starszych, nieporadnych na ten czas życiowo, nie umiejących się obronić. W mniejszej mierze w stosunku do osób znajdujących się w przejściowych kłopotach finansowych.
    Na koniec, jawi się oczywista kolizja przepisów prawnych tak pojmowanego prawa wspólnoty mieszkaniowej. Otóż przywołany art. 16 Uwl., jako przepis szczegółowy wskazuje, kiedy wspólnota może wystąpić o pozbawienie tytułu własności lokalu w drodze licytacji wg Kpc. Nie można zatem przeprowadzać egzekucji z wykorzystaniem działu IV Kpc., jeżeli warunek opisany w Ustawie o własności lokali nie został spełniony.

  • 8: NAPRAWDE TO KLIKI ZARZADZAJACE NIE PŁACĄ z IP: 188.47.224.* (2011-02-10 22:51)

    NAPRAWDE TO GŁÓWNIE KLIKI ZARZADZAJACE NIE PŁACĄ A ODBIJAJA SOBIE
    BRAKI - DZIURY W BUDŻETACH PRZEZ ZAWYŻANIE WYSOKOŚCI ZALICZEK DLA POZOSTAŁYCH WŁAŚCICIELI A POTEM "MASKUJĄ TO" W KOLOSALNYCH FAKTURACH OD PRYWATNYCH FIRMEK NP REMONTOWYCH.

    PRAKTYCZNY BRAK ŚCISŁEGO ROZLICZANIA ZARZĄDÓW Z WYDATKÓW W POWIAZANIU Z NIRACJONALNYM UCHWALANIEMB ZALICZEK I BRAKIEM KONTROLI WPŁAT SZCZEGÓLNIE ZARZĄDÓW NA RACHUNEK BANKOWY A NIE "NIBY GTÓWKI DO WŁASNEJ RĘKI" JEST PRAWDZIWA PRZYCZYNA NIECHECI DO WPŁACANIA "W CIEMNO"

  • 9: Fix z IP: 89.72.5.* (2011-02-10 17:50)

    Ignorantowi, który jest anonimowym autorem tego tekstu polecam definicję czynszu:

    Czynsz (niem. zins – "podatek", "dzierżawa", od łac. census – "wycena") – prawna nazwa świadczenia należnego z tytułu najmu lub dzierżawy.

    Jako "czynsz" potocznie błędnie określa się świadczenia uiszczane przez lokatorów na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, które jednak z prawnego punktu widzenia są jedynie opłatami eksploatacyjnymi, a nie wynagrodzeniem za używanie rzeczy, jakim jest właściwy czynsz.
    Tak więc, w tym przypadku, nazywanie opłaty eksploatacyjnej "czynszem" jest niepoprawne.

  • 10: były wyborca PiS z IP: 89.229.216.* (2011-02-10 11:32)

    Są cwaniacy/właściciele mieszkań/,którzy myślą że nie muszą ponosić opłat za media itd, a wspólnota im nic nie zrobi.Wielu się już na tym przejechało i komornik sprzedał ich mieszkanie/po wyroku sądowym/.Członkowie wspólnot nie mają ochoty płacić za innych.Podjęcie stosownej uchwały to nie problem,a niepłacący właściciel i tak w zebraniach wspólnoty przeważnie nie uczestniczy,chociaż każdy otrzymuje powiadomienie o zebraniu.

Dowiedz się więcej

Prawo na co dzień

Galerie

Wyszukiwarka kancelarii

SzukajDodaj kancelarię

reklama