statystyki

Wspólnoty mieszkaniowe znalazły sposób na dłużników

autor: Łukasz Sobiech10.02.2011, 03:00; Aktualizacja: 10.02.2011, 08:56
  • Wyślij
  • Drukuj

Właściciele zalegający z czynszami mogą stracić mieszkania. Wspólnoty mieszkaniowe, dysponując nakazem zapłaty, żądają egzekucji z nieruchomości.



Nie tylko raty kredytów, lecz także zaległości czynszowe na rzecz spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych spędzają sen z powiek ich członkom. Coraz częściej wspólnoty mieszkaniowe muszą bowiem dochodzić należności na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w sądzie.

– Z roku na rok przybywa właścicieli lokali, którzy niesystematycznie regulują opłaty czynszowe. Coraz częściej w imieniu wspólnot kierujemy również pozwy o zapłatę zaległych należności. Gdy mimo wydania sądowego orzeczenia właściciel lokalu nie płaci, sprawę kierujemy do komornika – mówi Olga Wieczorek, wspólnik i licencjonowany zarządca wspólnot mieszkaniowych z W-Z Zarządzanie Nieruchomościami s.c. w Warszawie. We wnioskach do komornika wspólnoty zwracają się nie tylko o wyegzekwowanie długów z rachunków bankowych czy ruchomości właścicieli, ale również jego nieruchomości.

Obowiązki właścicieli

Zgodnie z ustawą o własności lokali każdy członek wspólnoty mieszkaniowej zobowiązany jest do wpłacania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i utrzymanie części wspólnych nieruchomości. Na koszty zarządu składają się w szczególności wydatki na remonty, bieżącą konserwację oraz utrzymanie porządku i czystości. Opłacane są z nich faktury za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę. W końcu służą one regulowaniu należności z tytułu ubezpieczenia budynku, podatków i innych opłat publicznoprawnych, jak również wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy. Ustawy wymaga, aby zaliczki te właściciel mieszkania przekazał na konto wspólnoty do 10. dnia każdego miesiąca.

Brak zapłaty

W przypadku gdy właściciel zalega z opłatami, sprawa najczęściej trafia do sądu. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu prawomocny nakaz zapłaty lub wyrok, to może ona wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności. Po ich uzyskaniu wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego we wniosku o przeprowadzenie egzekucji należy wskazać świadczenie, które ma być spełnione, oraz sposób egzekucji. Do wniosku lub żądania należy dołączyć tytuł wykonawczy.

– Jeżeli dysponuje prawomocnym orzeczeniem sądowy na korzyść wspólnoty mieszkaniowej, to składam wniosek do komornika i najczęściej wnoszę o przeprowadzenie egzekucji z rachunków bankowych, ruchomości i nieruchomości – tłumaczy Katarzyna Jachacy, adwokat z Warszawy specjalizujący się w prawie mieszkaniowym. Dodaje, że komornik, w pierwszej kolejności przeprowadza egzekucję w jak najmniej inwazyjny sposób. – Jeżeli to nie daje żadnego efektu, to rozpoczyna procedurę egzekucji z nieruchomości. To postępowanie jest jednak najbardziej skomplikowane i najbardziej finansowo obciążająca wierzyciela. Natomiast nie ma żadnych przeszkód, żeby przykładowo za kwotę 1500 zł zaległości czynszowych sprzedać mieszkanie – tłumaczy Katarzyna Jachacy.

Podzielone stanowiska

Z taką interpretacją przepisów nie zgadza się Jacek Szostek, prawnik z Opola. Jego zdaniem stoi temu na przeszkodzie art. 16 ustawy o własności lokali. – Żądania sprzedaży lokalu należącego do niezdyscyplinowanego właściciela pozostali właściciele lokali mogą dochodzić w drodze procesu. W takim przypadku w pozwie żąda się wydania orzeczenia o sprzedaży lokalu – tłumaczy Jacek Szostek.

Nie zgadza się z tym Katarzyna Jachacy. Jej zdaniem egzekucję należności na rzecz wspólnoty komornik wykonuje na podstawie prawomocnego wyroku sądu zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, a dodatkowo na podstawie wniosku wierzyciela, który wskazuje przedmioty, z których egzekucja ma być przeprowadzona. Takie stanowisko podzielają również inni prawnicy. W ocenie Andrzeja Króla, radcy prawnego z Warszawy, własność to nie tylko prawo, ale również pewne obowiązki. – Takim obowiązkiem jest uiszczanie opłat. W przypadku gdy jeden z członków wspólnoty nie płaci, muszą to robić pozostali właściciele – tłumaczy Andrzej Król. Dodaje, że egzekucja z nieruchomości w praktyce zdarza się rzadko, komornik najczęściej zarządza sprzedaż nieruchomości, kiedy dług wspólnoty nie jest jedynym zobowiązaniem dłużnika. Przykładowo chodzi o sytuacje, kiedy właściciel mieszkania nie tylko zalega z należnościami na rzecz wspólnoty, ale również nie spłaca zaciągniętego na jego zakup kredytu.

Takie stanowisko potwierdzają również aktualne dane z resortu sprawiedliwości dotyczące egzekucji (nie ewidencjonują one osobno egzekucji z nieruchomości lokalowych – red.). Wynika z nich, że w 2009 r. komornicy zajęli 74 225 nieruchomości, a w trybie licytacji publicznej sprzedali 4062 nieruchomości. Z kolei w pierwszym półroczu 2010 r. doszło do 48 828 zajęć i odpowiednio 1906 sprzedaży.






  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:Dziennik Gazeta Prawna
czytaj więcej w e-DGPczytaj więcej w e-DGP

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Komentarze: 15

  • 1: trygg z IP: 85.14.102.* (2011-02-10 08:20)

    to jest artykuł w "Gazecie Prawnej"? Opłaty czynszowe, które wnoszą właściciele? Czy autor tego gniota wie co to jest czynsz i wie jakich umów dotyczy? Czyżby właściciel lokalu uiszczał czynsz najmu? Żenada.

  • 2: :) z IP: 78.8.16.* (2011-02-10 09:28)

    Autor tego artykułu myśli, że wszyscy ciemni jak on a napisał artykuł bo mu kazali.

  • 3: Ola z IP: 78.28.24.* (2011-02-10 09:50)

    Słowo "czynsz" potocznie, choć rzeczywiście błędnie określa się jako opłaty uiszczane na rzecz spółdzielni czy też wspólnoty. Tak się dziwnie u nas przyjęło :)

  • 4: blee z IP: 83.17.200.* (2011-02-10 09:54)

    Autorowi umknęło również min, że aby wspólnota mogła pozwać musi podjąć uchwałę ( niepłacący właściciel bierze udział w głosowaniu i może taką uchwałę zaskarżyć ) oraz, że zaległości w opłatach muszą mieć charakter długotrwały

  • 5: Zaległości w opłatach czynszowych z IP: 87.207.247.* (2011-02-10 10:14)

    w spółdzielniach, wspólnotach - to poważny problem, sięgający nawet 20% mieszkańców.
    Znam przypadek, kiedy pozostali lokatorzy zbuntowali się i przestali również płacić, cała nieruchomość zaczęła popadać w ruinę - stanęły windy, zabrakło światła na klatkach schodowych, zaprzestano sprzątania, wywozy śmieci itd.

  • 6: były wyborca PiS z IP: 89.229.216.* (2011-02-10 11:32)

    Są cwaniacy/właściciele mieszkań/,którzy myślą że nie muszą ponosić opłat za media itd, a wspólnota im nic nie zrobi.Wielu się już na tym przejechało i komornik sprzedał ich mieszkanie/po wyroku sądowym/.Członkowie wspólnot nie mają ochoty płacić za innych.Podjęcie stosownej uchwały to nie problem,a niepłacący właściciel i tak w zebraniach wspólnoty przeważnie nie uczestniczy,chociaż każdy otrzymuje powiadomienie o zebraniu.

  • 7: Fix z IP: 89.72.5.* (2011-02-10 17:50)

    Ignorantowi, który jest anonimowym autorem tego tekstu polecam definicję czynszu:

    Czynsz (niem. zins – "podatek", "dzierżawa", od łac. census – "wycena") – prawna nazwa świadczenia należnego z tytułu najmu lub dzierżawy.

    Jako "czynsz" potocznie błędnie określa się świadczenia uiszczane przez lokatorów na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, które jednak z prawnego punktu widzenia są jedynie opłatami eksploatacyjnymi, a nie wynagrodzeniem za używanie rzeczy, jakim jest właściwy czynsz.
    Tak więc, w tym przypadku, nazywanie opłaty eksploatacyjnej "czynszem" jest niepoprawne.

  • 8: NAPRAWDE TO KLIKI ZARZADZAJACE NIE PŁACĄ z IP: 188.47.224.* (2011-02-10 22:51)

    NAPRAWDE TO GŁÓWNIE KLIKI ZARZADZAJACE NIE PŁACĄ A ODBIJAJA SOBIE
    BRAKI - DZIURY W BUDŻETACH PRZEZ ZAWYŻANIE WYSOKOŚCI ZALICZEK DLA POZOSTAŁYCH WŁAŚCICIELI A POTEM "MASKUJĄ TO" W KOLOSALNYCH FAKTURACH OD PRYWATNYCH FIRMEK NP REMONTOWYCH.

    PRAKTYCZNY BRAK ŚCISŁEGO ROZLICZANIA ZARZĄDÓW Z WYDATKÓW W POWIAZANIU Z NIRACJONALNYM UCHWALANIEMB ZALICZEK I BRAKIEM KONTROLI WPŁAT SZCZEGÓLNIE ZARZĄDÓW NA RACHUNEK BANKOWY A NIE "NIBY GTÓWKI DO WŁASNEJ RĘKI" JEST PRAWDZIWA PRZYCZYNA NIECHECI DO WPŁACANIA "W CIEMNO"

  • 9: Grzegorz M. z IP: 62.152.146.* (2011-02-11 11:56)

    Jestem na nie.
    W omawianym temacie zauważam zasadnicze przepisy prawa, które wiążą wierzyciela w sposobie postępowania w stosunku do dłużnika,
    Art. 5 Kc nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie, lub zaniechanie nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
    Art. 799. Kpc
    § 1. Wierzyciel może w jednym wniosku wskazać kilka sposobów egzekucji temu samemu dłużnikowi. Spośród kilku sposobów egzekucji wierzyciel powinien zastosować najmniej uciążliwy dla dłużnika.
    Art. 845.Kpc.
    § 3. Nie należy zajmować więcej ruchomości ponad te, które są potrzebne do zaspokojenia należności i kosztów egzekucyjnych.
    Art. 16. Ustawy o własności lokali
    1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat
    lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

    Z porównania i analogii cyt. przepisów wysuwa się wniosek, iż nie można iść na skróty żądając egzekucji długu, będącego marginalną cząstką majątku dłużnika i wskazywać jako wierzytelność przedmiot o nieporównywalnej wartości, czyniąc ewidentną szkodę i nie uzasadnione koszty odzyskania długu po stronie dłużnika. Takie działanie staje się omijaniem prawa i nie powinno być uznawane za dopuszczalne. Należy pamiętać, że w postępowaniu egzekucyjnym dłużnik jest podmiotem sprawy a niej jej przedmiotem.
    Zapominanie o tym stawia działania wierzyciela jako nieetyczne i niegodziwe. Tym bardziej, że jak widać, są różne sposoby odzyskiwania długu, nie pozbawiające dłużnika podstawy egzystencji. Pozostawiam, jako poza poruszanym problemiem, wysokość długu ( może być to najmniejsza kwota) jak też okoliczności jego powstania a także prawa wierzyciela.
    Nie mniej, znając problematykę wspólnot mieszkaniowych, nie można manipulować i propagować rozwiązań godzących w interes np. opozycji we wspólnocie. A już całkiem nie widzę jako godne i ludzkie występowanie w preferowany sposób wobec osób starszych, nieporadnych na ten czas życiowo, nie umiejących się obronić. W mniejszej mierze w stosunku do osób znajdujących się w przejściowych kłopotach finansowych.
    Na koniec, jawi się oczywista kolizja przepisów prawnych tak pojmowanego prawa wspólnoty mieszkaniowej. Otóż przywołany art. 16 Uwl., jako przepis szczegółowy wskazuje, kiedy wspólnota może wystąpić o pozbawienie tytułu własności lokalu w drodze licytacji wg Kpc. Nie można zatem przeprowadzać egzekucji z wykorzystaniem działu IV Kpc., jeżeli warunek opisany w Ustawie o własności lokali nie został spełniony.

  • 10: kg grau z IP: 83.12.44.* (2011-02-12 18:42)

    art. 5 kc ma zastosowanie w postępowaniu rozpoznawczym i w określonych okolicznościach w innych postępowaniach prowadzonych przed i przez sąd. Nie ma możliwości powołania się nań i jego zastosowania wprost w postępowaniu egzekucyjnym. Jednocześnie zaś należy pamiętać, że wierzyciel korzysta z przysługujących mu uprawnień w celu urzeczywistnienia podstawowej zasady obrotu prawno-gospodarczego - długi trzeba płacić. Jeśli zatem nie jest możliwe odzyskanie należnych pieniędzy w inny sposób, wtedy nie ma przeszkód do prowadzenia egzekucji z nieruchomości. Podkreślam, że słusznie przywołano wyżej art. 799 kpc, choć szkoda, że nie w całości:
    art. 799
    § 1. Wierzyciel może w jednym wniosku wskazać kilka sposobów egzekucji przeciwko temu samemu dłużnikowi. Spośród kilku sposobów egzekucji wierzyciel powinien zastosować najmniej uciążliwy dla dłużnika.
    § 2. Jeżeli egzekucja z jednej części majątku dłużnika oczywiście wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku.
    Pomijając zatem kwestię kolizji przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, w tym przede wszystkim art. 803 kpc (Tytuł wykonawczy stanowi podstawę do prowadzenia egzekucji o całe objęte nim roszczenie i ze wszystkich części majątku dłużnika, chyba że z treści tytułu wynika co innego.) należy wskazać, iż możliwe jest wszczęcie egzekucji z nieruchomości nawet za jeden grosz długu i jej dalsze prowadzenie, bo to dłużnik musi złożyć wniosek o zawieszenie egzekucji z tej nieruchomości - jeśli tego nie zrobi, egzekucja taka może być kontynuowana.
    A poza tym, skoro przywołano art. 5 kc, to można się nań powołać w drugą stronę - dłużnik nie mnoart. 5 kc ma zastosowanie w postępowaniu rozpoznawczym i w określonych okolicznościach w innych postępowaniach prowadzonych przed i przez sąd. Nie ma możliwości powołania się nań i jego zastosowania wprost w postępowaniu egzekucyjnym. Jednocześnie zaś należy pamiętać, że wierzyciel korzysta z przysługujących mu uprawnień w celu urzeczywistnienia podstawowej zasady obrotu prawno-gospodarczego - długi trzeba płacić. Jeśli zatem nie jest możliwe odzyskanie należnych pieniędzy w inny sposób, wtedy nie ma przeszkód do prowadzenia egzekucji z nieruchomości. Podkreślam, że słusznie przywołano wyżej art. 799 kpc, choć szkoda, że nie w całości:
    art. 799
    § 1. Wierzyciel może w jednym wniosku wskazać kilka sposobów egzekucji przeciwko temu samemu dłużnikowi. Spośród kilku sposobów egzekucji wierzyciel powinien zastosować najmniej uciążliwy dla dłużnika.
    § 2. Jeżeli egzekucja z jednej części majątku dłużnika oczywiście wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku.
    Pomijając zatem kwestię kolizji przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, w tym przede wszystkim art. 803 kpc (Tytuł wykonawczy stanowi podstawę do prowadzenia egzekucji o całe objęte nim roszczenie i ze wszystkich części majątku dłużnika, chyba że z treści tytułu wynika co innego.) należy wskazać, iż możliwe jest wszczęcie egzekucji z nieruchomości nawet za jeden grosz długu i jej dalsze prowadzenie, bo to dłużnik musi złożyć wniosek o zawieszenie egzekucji z tej nieruchomości - jeśli tego nie zrobi, egzekucja taka może być kontynuowana.
    A poza tym, skoro przywołano art. 5 kc, to może nadużywać swego prawa własności, robiąc zeń "tarczę" przed egzekucją "małych" długów.

Dowiedz się więcej

Poradniki

Galerie