Zbliża się koniec roku, czyli okres, kiedy wielu użytkowników wieczystych może zostać skonfrontowanych z podwyżką opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. W ostatnich latach powszechne były sytuacje, gdy właściciel gruntu, czyli w szczególności gmina, żądał opłat o kilkaset procent wyższych od dotychczasowych. Dotyczyło to przede wszystkim tych wieczystych użytkowników, którym przez kilka lub kilkanaście lat nie modyfikowano wysokości opłaty.
Zmiana wysokości opłaty jest pochodną aktualizacji wartości gruntu, która w myśl art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami może być dokonana w formie wypowiedzenia wyłącznie raz w roku kalendarzowym, w terminie do 31 grudnia poprzedzającego roku.
Gmina działa w tym wypadku jak właściciel, a nie jednostka samorządu terytorialnego wyposażona we władztwo administracyjne. Pismo zawierające w swojej treści propozycję nowej opłaty jest więc niczym innym jak cywilnoprawną ofertą, którą można przyjąć lub nie. Użytkownik wieczysty kwestionujący zasadność nowej opłaty ma prawo w ciągu 30 dni wystąpić z wnioskiem o rozstrzygnięcie sprawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO). Wniosek do SKO jest wolny od opłat. Nie jest to typowe odwołanie od decyzji, lecz szczególny środek prawny. W postępowaniu mogą być zgłaszane wszelkie środki dowodowe. Celem użytkownika wieczystego powinno być skuteczne podważenie nowo ustalonej wartości nieruchomości. Z uwagi na to, iż wartość ustalana jest przez rzeczoznawcę majątkowego działającego na zlecenie właściciela gruntu, wskazane jest przedłożenie w trakcie postępowania dobrego kontroperatu. Własne uwagi, zarzuty i zastrzeżenia formułowane przez wieczystego użytkownika zwykle nie są wystarczające. Argumenty socjalne, jak np. trudna sytuacja życiowa użytkownika wieczystego, nie mogą być w tym postępowaniu uwzględniane. Tego typu przypadki kwalifikują się bowiem do innego trybu, np. wniosków o bonifikatę.
Spór przed SKO można zakończyć ugodą. Gdy do niej nie dojdzie, SKO wydaje orzeczenie, w którym może w szczególności ustalić nową wysokość opłaty. Od rozstrzygnięcia SKO przysługuje skarga do sądu powszechnego, mająca de facto postać żądania przekazania akt sprawy z SKO do sądu. Jest to wygodne rozwiązanie, jego minusem są koszty. Za skierowanie sprawy do sądu nie jest bowiem naliczana umiarkowana opłata stała, lecz opłata stosunkowa wynosząca 5 proc. od wartości przedmiotu sporu, tj. od rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Wielu użytkowników wieczystych uważa jednak, że wydatek ten się opłaca, gdyż sądy są bardziej obiektywne i częściej podzielają racje użytkowników. Z chwilą wniesienia skargi do sądu orzeczenie SKO automatycznie traci moc.
Rozwiązaniem niezwykle istotnym z punktu widzenia użytkowników wieczystych jest to, iż za czas trwania postępowań przed SKO i sądem nie są naliczane odsetki za opóźnienie od kwoty nowej opłaty rocznej. Jak wiadomo postępowania takie mogą trwać kilka miesięcy, a nawet lat, dlatego powyższa reguła może stanowić punkt odniesienia przy podejmowaniu decyzji o zaakceptowaniu podwyżki lub wejściu na drogę sporu. Powyższa kwestia przez jakiś czas była wątpliwa, ostatecznie jednak została przesądzona przez Sąd Najwyższy w uchwale z 23 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 37/05, OSNC 2006/5/82. Nową opłatę (w wysokości ustalonej przez SKO lub sąd) uiszcza się więc często za okres miniony, tj. za okres od dnia 1 stycznia roku następującego po dacie otrzymania wypowiedzenia, jednakże bez odsetek.