Z orzecznictwa wynika, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie może być wydana inwestorowi, jeśli nieruchomość, na której ma zostać zrealizowana inwestycja, nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej
Uznanie nieruchomości za zdatną na cele budowlane stanowi – zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2) ustawy z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane – warunek wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wymaga to, by oprócz położenia jej w obszarze terenów budowlanych, miała ona zapewnione dojście i dojazd do drogi publicznej. To ostatnie jest zgodne z par. 14 ust. 1 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przewidującym, że do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej.

Nie wystarczy stwierdzenie

Z praktycznego punktu widzenia trudno nie uznać tego za słuszne. Właściwy sposób użytkowania obiektu budowlanego, niezależnie od jego charakteru, nie jest możliwy bez istnienia szlaków komunikacyjnych pozwalających na swobodny dostęp do nieruchomości nie tylko pieszym, ale również pojazdom mechanicznym.
Nie jest wystarczające, by dostęp do drogi publicznej faktycznie istniał, niezbędne jest, by był on prawnie zapewniony. Istotne jest przy tym, że dostęp do drogi publicznej musi zostać przez inwestora wykazany. Zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 3 lit. b) Prawa budowlanego – elementem projektu budowlanego dołączanego do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę jest oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych. Samo twierdzenie przez inwestora, że dostęp istnieje, jest niewystarczające.

Dostęp do drogi publicznej

Drogą publiczną, zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych – jest droga należąca do jednej z czterech kategorii dróg: krajowe, wojewódzkie, powiatowe lub gminne. Z kolei za dostęp do drogi publicznej – art. 2 pkt 14) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – uznaje bezpośredni dostęp do drogi publicznej bądź pośredni. Na uwagę zasługuje fakt, iż w przepisach prawa nie zostały określone wymagania, jakie powinien spełniać dostęp do drogi publicznej, co oznacza, że możliwe jest, by został on zapewniony za pomocą drogi w ogóle nieutwardzonej.
Dostęp bezpośredni do drogi publicznej występuje w sytuacji, w której możliwość obsługi komunikacyjnej nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja, z drogą publiczną następuje z wyłączeniem wykorzystania innych nieruchomości. Natomiast dostęp pośredni do drogi publicznej polega na wykorzystaniu komunikacyjnym innej nieruchomości oddzielającej nieruchomość, na której będzie realizowana inwestycja, od drogi publicznej. Dostęp pośredni może być zapewniony w dwojaki sposób:
● przez drogę wewnętrzną lub
● przez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej na rzecz właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja, na nieruchomości sąsiadującej z drogą publiczną.
Należy podzielić pogląd wyrażony w orzecznictwie, zgodnie z którym nie może zostać uznane za dostęp do drogi publicznej (w przypadku gdy nie jest on zapewniony za pośrednictwem drogi wewnętrznej) zawarcie przez inwestora umowy dzierżawy i zapewnienie na dzierżawionej nieruchomości gruntowej dojazdu do drogi publicznej. W przeciwieństwie bowiem do służebności gruntowej będącej ograniczonym prawem rzeczowym, które przysługuje każdoczesnemu właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości władnącej, umowa dzierżawy gruntu (jako czasowa umowa, która może być rozwiązana lub wygasnąć) takich uprawnień nie zapewnia.
Jednocześnie na aprobatę zasługuje stanowisko, na podstawie którego bez znaczenia dla ustalenia istnienia dostępu do drogi publicznej jest fakt wydzielenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenów z przeznaczeniem ich pod budowę dróg obsługujących przyległe tereny w sytuacji, w której takie drogi nie zostały wybudowane.



Służebność drogi koniecznej

Na podstawie art. 145 kodeksu cywilnego – w przypadku, gdy nieruchomość, na której ma być realizowana inwestycja budowlana, nie ma dostępu do drogi publicznej, właściciel takiej nieruchomości może żądać, aby właściciele gruntów sąsiednich ustanowili za wynagrodzeniem niezbędną służebność drogową, tzw. służebność drogi koniecznej.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić w dwojaki sposób:
● w trybie umownym, poprzez złożenie przez właściciela nieruchomości sąsiedniej oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej i akceptacji takiego oświadczenia przez właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej (nieruchomości władnącej), lub
● w trybie sądowym, na mocy postanowienia sądu orzekającego ustanowienie służebności drogi koniecznej.
W przypadku ustanowienia służebności drogowej w trybie umownym należy pamiętać, że oświadczenie właściciela nieruchomości, która będzie obciążona, wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego.
Ten wymóg nie odnosi się natomiast do oświadczenia składanego przez właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej, forma takiego oświadczenia może być bowiem dowolna. Oświadczenie o ustanowieniu służebności drogowej powinno określać przebieg drogi koniecznej, jak i sposób, w jaki właściciel nieruchomości władnącej będzie korzystał z ustanowionej służebności. Ponadto oświadczeniu o ustanowieniu służebności drogowej powinien towarzyszyć wniosek o dokonanie wpisu ustanowionej służebności w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej służebności i w dziale I Sp. księgi wieczystej urządzonej dla nieruchomości władnącej.
Ustanowienie służebności w drodze sądowej ma miejsce w sytuacji, gdy nie ma zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej na dobrowolne ustanowienie służebności drogowej. Właściwym do wydania postanowienia o ustanowieniu służebności drogowej jest sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości, która ma zostać obciążona służebnością drogową.
Z orzecznictwa
Warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest wtedy, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się – zgodnie z prawem – z drogi publicznej. Ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu, a więc bez znaczenia dla ustalenia warunków zabudowy jest okoliczność czy dostęp do drogi publicznej odbywa się za pośrednictwem drogi posiadającej utwardzoną nawierzchnię o odpowiednich parametrach technicznych, czy też za pomocą drogi w ogóle nieutwardzonej.
Wyrok WSA w Lublinie z 22 października 2009 r. II SA/Lu 446/09
Dostępność z tej samej drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. oznacza dostępność z jednej najbliższej drogi publicznej.
Wyrok WSA w Szczecinie z 17 grudnia 2009 r. II SA/Sz 933/09
Przez „dostęp do drogi publicznej” należy rozumieć zarówno bezpośredni dostęp do tej drogi, jak i dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Wyrok WSA w Łodzi z 24 kwietnia 2009 r. II SA/Łd 933/08
Co jest drogą wewnętrzną
Pod pojęciem drogi wewnętrznej należy rozumieć drogę niezaliczoną do żadnej kategorii dróg publicznych, w tym drogę w osiedlu mieszkaniowym, dojazdową do gruntów rolnych i leśnych, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami.
Dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną nie wymaga legitymowania się przez inwestora dodatkowym tytułem uprawniającym go do korzystania z takiej drogi, wystarczający jest bowiem sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej. Inaczej natomiast wygląda sytuacja w przypadku dostępu zapewnionego dzięki służebności drogowej.
Podstawa prawna
Ustawa z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 roku, nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
Rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
Ustawa z 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 roku nr 19, poz. 115 z późn. zm.)
Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 roku nr 80, poz. 717 z późn. zm.)