Uznanie nieruchomości za zdatną na cele budowlane stanowi – zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2) ustawy z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane – warunek wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wymaga to, by oprócz położenia jej w obszarze terenów budowlanych, miała ona zapewnione dojście i dojazd do drogi publicznej. To ostatnie jest zgodne z par. 14 ust. 1 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przewidującym, że do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej.

Nie wystarczy stwierdzenie

Z praktycznego punktu widzenia trudno nie uznać tego za słuszne. Właściwy sposób użytkowania obiektu budowlanego, niezależnie od jego charakteru, nie jest możliwy bez istnienia szlaków komunikacyjnych pozwalających na swobodny dostęp do nieruchomości nie tylko pieszym, ale również pojazdom mechanicznym.

Nie jest wystarczające, by dostęp do drogi publicznej faktycznie istniał, niezbędne jest, by był on prawnie zapewniony. Istotne jest przy tym, że dostęp do drogi publicznej musi zostać przez inwestora wykazany. Zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 3 lit. b) Prawa budowlanego – elementem projektu budowlanego dołączanego do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę jest oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych. Samo twierdzenie przez inwestora, że dostęp istnieje, jest niewystarczające.

Dostęp do drogi publicznej

Drogą publiczną, zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych – jest droga należąca do jednej z czterech kategorii dróg: krajowe, wojewódzkie, powiatowe lub gminne. Z kolei za dostęp do drogi publicznej – art. 2 pkt 14) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – uznaje bezpośredni dostęp do drogi publicznej bądź pośredni. Na uwagę zasługuje fakt, iż w przepisach prawa nie zostały określone wymagania, jakie powinien spełniać dostęp do drogi publicznej, co oznacza, że możliwe jest, by został on zapewniony za pomocą drogi w ogóle nieutwardzonej.

Dostęp bezpośredni do drogi publicznej występuje w sytuacji, w której możliwość obsługi komunikacyjnej nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja, z drogą publiczną następuje z wyłączeniem wykorzystania innych nieruchomości. Natomiast dostęp pośredni do drogi publicznej polega na wykorzystaniu komunikacyjnym innej nieruchomości oddzielającej nieruchomość, na której będzie realizowana inwestycja, od drogi publicznej. Dostęp pośredni może być zapewniony w dwojaki sposób:

● przez drogę wewnętrzną lub

● przez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej na rzecz właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja, na nieruchomości sąsiadującej z drogą publiczną.

Należy podzielić pogląd wyrażony w orzecznictwie, zgodnie z którym nie może zostać uznane za dostęp do drogi publicznej (w przypadku gdy nie jest on zapewniony za pośrednictwem drogi wewnętrznej) zawarcie przez inwestora umowy dzierżawy i zapewnienie na dzierżawionej nieruchomości gruntowej dojazdu do drogi publicznej. W przeciwieństwie bowiem do służebności gruntowej będącej ograniczonym prawem rzeczowym, które przysługuje każdoczesnemu właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości władnącej, umowa dzierżawy gruntu (jako czasowa umowa, która może być rozwiązana lub wygasnąć) takich uprawnień nie zapewnia.

Jednocześnie na aprobatę zasługuje stanowisko, na podstawie którego bez znaczenia dla ustalenia istnienia dostępu do drogi publicznej jest fakt wydzielenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenów z przeznaczeniem ich pod budowę dróg obsługujących przyległe tereny w sytuacji, w której takie drogi nie zostały wybudowane.