W obecnym stanie prawnym brak jest przepisu, który wskazywałby górne granice wartości ustanowionych zabezpieczeń w stosunku do wartości zabezpieczonej wierzytelności. W praktyce granice takie kształtowane są przez rynek, dobre obyczaje i zwyczaje. Zbyt duża kwota hipoteki daje teoretycznie prawo do wystąpienia przez właściciela nieruchomości z żądaniem uznania umowy hipoteki za nieważną wskutek naruszenia zasad współżycia społecznego (art. 58 par. 2 kodeksu cywilnego). W praktyce właściciele nie występują do sądów z takimi żądaniami, być może słusznie, gdyż w oparciu o tę podstawę prawną bardzo trudno wygrywa się procesy.

Jakie zmiany wprowadza nowelizacja

Pod rządami nowej ustawy również nie będzie wyraźnej granicy wartości zabezpieczenia, powyżej której nie będzie już można go ustanowić. Jednak nowością jest przyznanie właścicielowi prawa do żądania zmniejszenia sumy hipoteki. Prawo to ograniczono do sytuacji, gdy zabezpieczenie jest nadmierne, nie wskazując bliżej, co należy pod tym pojęciem rozumieć. Nadmierność występuje na pewno wówczas, gdy wysokość hipoteki znacznie przewyższa łącznie kwotę udzielonego kredytu, kwotę odsetek za cały okres korzystania z kredytu, wysokość innych opłat należnych na podstawie umowy o kredyt oraz koszty ewentualnego dochodzenia roszczeń przez bank. Ponieważ banki odpowiednio kalkulują ryzyko ustalając wysokość hipoteki, trudno będzie uznać, że od początku jej wysokość jest nadmierna. Natomiast nadzabezpieczenie może pojawić się później, z reguły wskutek częściowej spłaty kredytu i można przypuszczać, że raczej ta sytuacja będzie podstawą ewentualnych żądań.

Co robić, by skorzystać z prawa

W pierwszej kolejności należy udać się do banku, który może wyrazić zgodę na zmniejszenie hipoteki zgodnie z żądaniem, jeśli uzna je za zasadne lub zaproponować inną wysokość. Dopiero gdy nie dojdzie do porozumienia, właściciel nieruchomości może zdecydować się na drogę sądową. Najwłaściwszy wydaje się tu tryb powództwa o ukształtowanie stosunku prawnego. Jeśli sąd uwzględni powództwo, wskaże w wyroku nową wysokość hipoteki, co będzie podstawą dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Warto zaznaczyć, że sprawami nadzabezpieczenia nie będzie się zajmował sąd wieczystoksięgowy, ale zwykły sąd cywilny i to dopiero wskutek wniesionego powództwa. W szczególności w postępowaniu o wpis hipoteki sąd wieczystoksięgowy nie będzie badał, czy hipoteka jest nadmiernie wysoka.

Roszczenie nie zawsze zasadne

Warto wiedzieć, że wysokość hipoteki wskazywać będzie jedynie górną granicę, do jakiej bank może uzyskać zaspokojenie swoich należności. Nawet bardzo wysoka hipoteka nie powoduje, że zwiększa się rzeczywisty zakres odpowiedzialności z nieruchomości obciążonej, gdyż o zakresie tym decyduje i decydować będzie nadal wysokość zabezpieczonej wierzytelności. Jeśli właściciel nieruchomości nie zadecyduje inaczej, hipoteka ponadto wygaśnie z mocy prawa wraz ze spłatą zabezpieczonego kredytu. A zatem można zasugerować, że utrzymanie kwoty hipoteki w pierwotnej wysokości aż do jej wygaśnięcia wskutek spłaty kredytu, nie zagraża interesom właściciela. A nawet przeciwnie – w niektórych sytuacjach może tym interesom służyć. Na przykład gdy po pewnym czasie zajdzie potrzeba otrzymania kolejnego kredytu w tym samym banku, istniejąca hipoteka może posłużyć również za jego zabezpieczenie, jeśli jej wysokość wystarczy łącznie dla tego nowego i dotychczasowego kredytu, biorąc pod uwagę ich aktualne saldo. Warto pamiętać, że zmniejszenie hipoteki pociąga za sobą konieczność uiszczenia opłat sądowych oraz poświęcenia czasu na ewentualne negocjacje z bankiem.

Również sprzedaż nieruchomości nie musi uzasadniać zmniejszenia kwoty hipoteki, gdyż z chwilą sprzedaży nowy właściciel musi wyrazić zgodę na wszelkie zmiany w zakresie zabezpieczonej wierzytelności, które mogłyby pogorszyć jego sytuację. A zatem jeśli ktoś decyduje się w ogóle na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką, to nie tyle powinien zwracać uwagę na jej wysokość, co na istniejące w dniu sprzedaży zadłużenie, którego spłatę zabezpiecza.