Dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy, zawartej przed 10 lipca 2001 r. na czas oznaczony w wypadkach określonych w tej umowie.

ORZECZENIE
Rzecznik praw obywatelskich zwrócił się do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie następującego zagadnienia prawnego: czy przed 10 lipca 2001 r. strony mogły zastrzec możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, w razie zajścia przyczyny określonej w umowie? Jakie skutki prawne wywoływała tego rodzaju klauzula?
Co z poprzednimi umowami
Problem ten szczególnie ostro zarysował się pod rządami poprzedniego stanu prawnego, tj. do 10 lipca 2001 r., kiedy weszła w życie nowelizacja ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i o zmianie kodeksu cywilnego. Wprowadziła ona do kodeksu art. 673 par. 3, który stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten stosuje się także do umowy dzierżawy. Problem praktyczny bierze się stąd, że przepis ten może być stosowany dopiero od 10 lipca 2001 r. W ustawie nowelizującej w art. 27 ust. 1 stwierdzono wprawdzie, że znajduje ona również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed jej wejściem w życie, co jest powtórzeniem art. L ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Przepisy wprowadzające kodeks cywilny. Jednak oba te przepisy odnoszą się wyłącznie do treści wcześniej nawiązanych stosunków prawnych, o ile treść ta po 10 lipca 2001 r. uległa zmianie. Oznacza to w konsekwencji - pisze RPO w uzasadnieniu swojego wystąpienia - dopuszczalność wypowiadania po 10 lipca terminowych umów najmu i dzierżawy tylko wtedy, gdy w umowie znajduje się stosowne zastrzeżenie.
Rozbieżne stanowiska SN
W wyroku z 25 listopada 2005 r., V CK 370/05 Sąd Najwyższy uznał wypowiedzenie za dopuszczalne. W innym jednak orzeczeniu zapadłym 20 lipca 2006 r., V CSK 200/06 SN stwierdził, że to samo wypowiedzenie w tej samej umowie nie mogło odnieść skutków prawnych, bo jest zakaz wypowiadania umów terminowych. W praktyce istnieje również grupa rozstrzygnięć, zgodnie z którą możliwe jest wypowiadanie takich umów w przypadku zaistnienia przyczyn wcześniej określonych w umowie.
Skutki mogą być dalekosiężne
Zdaniem rzecznika problemem praktycznym są skutki prawne, jakie wywołuje taka klauzula umowna. Wprowadza ona bowiem daleko idącą niepewność co do praw i obowiązków, jakie obywatele na siebie przyjmują. Gdyby przyjąć, że klauzula jest niedopuszczalna, może to skutkować jej bezwzględną nieważnością, a nawet nieważnością całej umowy. Można też przyjąć, że zastrzeżenie takie jest tylko bezskuteczne. Istnieją też poglądy, że nieważna klauzula powoduje przekształcenie umowy zawartej na czas oznaczony w umowę zawartą na czas nieoznaczony. Rzecznik opowiada się za dopuszczalnością także przed 10 lipca 2001 r. klauzuli o możliwości wcześniejszego ich wypowiedzenia w razie zajścia przyczyn określonych w umowach najmu lub dzierżawy. Zdaniem rpo konsekwencją zastrzeżenia spornej klauzuli miała być jej bezwzględna nieważność albo nieważność całej umowy, musiałoby to być wyrażone w ustawie.
Sędziowie przychylili się do tego stanowiska. Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów podjął 21 grudnia 2007 r. uchwałę, w której stwierdził, że dopuszczalne było wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy, zawartej przed 10 lipca 2001 r.
Sygn. akt III CZP 74/07
Marta Pionkowska